不動産投資でセカンドハウスを購入する場合に利用できるローンとは？

ライフスタイルの一つとして、徐々に広まりつつあるセカンドハウス。

不動産投資物件としてセカンドハウスの購入を検討している方もいることと思います。

マイホーム購入には住宅ローンを利用することが多いですが、不動産投資目的でセカンドハウスを購入する場合も、ローンは利用可能なのでしょうか。

ここではセカンドハウス購入の際に利用可能なローンなどについて、詳しくみていきましょう。

1. セカンドハウスとは

セカンドハウスとは、名前の通り2番目の家（生活する場所）という意味で、別荘とは少し異なります。

別荘は長期休暇中など年に数回のみ利用するのに対し、セカンドハウスは居住地としての意味合いが強くなります。

たとえば、平日は勤務先の近くの家で過ごし、週末は郊外にあるマイホームで過ごすなど。

定期的に（少なくとも月1回以上）利用する第2の家がセカンドハウスということになります。

セカンドハウスに軽減措置はあるの？

使い方によっては別荘ともあまり変わらないように思えるセカンドハウス。

しかし、住居として認められた場合は不動産取得税・固定資産税・都市計画税の軽減措置が受けられます。

不動産取得税以外は毎年払う必要があるため、少しでも軽減できたらありがたいですよね。

こういったメリットのためにも、セカンドハウスと別荘はハッキリと切り分ける必要があります。

2. セカンドハウスを購入するのに利用できるローン

「セカンドハウスの購入を考えているけれど、ローンがないと厳しい」ということもあるでしょう。

住宅ローンとは条件が異なりますが、セカンドハウス購入にもローンは利用できます。

セカンドハウス購入のためのローンについて、詳しく解説していきましょう。

セカンドハウスを購入するのに住宅ローンは利用できるのか？

第2の住居として利用するセカンドハウスであっても、住宅ローンは利用できません。

住宅ローンは原則として1軒目の住宅の購入に利用できるもので、2軒目以降は対象外となります。

セカンドハウスには「セカンドハウスローン」を利用しよう

セカンドハウス購入者に向けて提供しているローンをセカンドハウスローン（セカンド住宅ローン）といいます。

特徴としては金利がとても高いことが挙げられ、一般的な住宅ローンが1％以下であるのに対し、セカンドハウスローンは3～4％となっています。

セカンドハウスローンを利用するメリット

セカンドハウスローンのメリットとしては、自身の経済能力を担保にできれば、現金が手元になくてもセカンドハウスを購入できるという点が挙げられます。

金融機関によっては、すでに所有している不動産を担保にしてセカンドハウスローンを組めることも。

セカンドハウスローンを利用するデメリット

一方でデメリットとしては、やはり金利が高いことが挙げられます。

長期間に渡って借りるとなると、借りた金額の2倍以上を返済することになる場合も。

休暇などを過ごす別荘でなくても、セカンドハウスは贅沢品であるとみなされます。

経済的に余裕のある人しか利用しないと考えられるため、高金利が設定されているのです。

また、万が一返済ができなくなったときのリスクヘッジとして、あらかじめ高金利にして貸したお金を回収できるようにしています。

セカンドハウスローンの利用条件

セカンドハウスはお金に余裕がある方が建てることが多く、高級な造りで値段も高額になることが多いため、貸出金も高額に。

多額のお金を簡単に貸し出すことはできないため、セカンドハウスローンには多くの制限・条件が設定されています。

返済能力がない人間に貸し出すことがないよう、金融機関側も審査には慎重になります。

特に、すでに住宅ローンを返済中の場合は審査が厳しくなります。

とりあえず土地だけ購入する、賃貸として貸し出すなどの投資目的では審査を通過するのは難しいでしょう。

セカンドハウスの購入にはフラット35も活用できる

民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して誕生した住宅ローン・フラット35。

最長35年間、固定金利で借り入れが可能なこのローンは、セカンドハウス購入にも利用できます。

第2の住居を検討しているなら、金利が高いセカンドハウスローンよりも、フラット35の利用を考えたほうが現実的かもしれません。

フラット35のセカンドハウスローンのデメリット

固定金利で長期間の借り入れが可能なセカンドハウスローンですが、もちろんデメリットもあります。

それは、住宅ローン控除は利用できないということです。

マイホームを購入する際には受けられる控除が受けられないという点からも、セカンドハウスの購入は金銭的に不利であることがうかがえます。

また、

• 賃貸するための住宅には利用できない
• 機構財形住宅融資との併用はできない

という注意点もあるので、こちらも覚えておきましょう。

不動産投資用にセカンドハウスローンは使えるのか？

住宅ローン・セカンドハウスローンはいずれも不動産投資用の物件に利用することはできません。

賃貸として貸し出す収益物件の購入に利用できるのは、アパートローンに限られます。

アパートローンの相場は2.0～3.0％で、住宅ローンよりは金利が高くなる傾向にあります。

しかし、物件の価値や借入条件などによっては、1.0％台で借り入れることも。

借入期間は、住宅ローン同様最長35年となっているのが一般的です。

ただし、物件に担保価値がなくなってしまうのを避けるため、原則として建物の法定耐用年数を超える期間は借りられません。

3. 将来を見越してセカンドハウスを購入しよう

人によっては、セカンドハウスを購入・居住後しばらくしてライフスタイルが変わったり、引っ越す必要が出てきたりすることもあるでしょう。

予想できない生活上の変化は、その都度変化に応じて考えていくしかありません。

たとえば子どもの下宿としてセカンドハウスを購入する場合、子どもが独立した後はその物件をどうするかなど、予想できる範囲で将来のことも考えておくことも大切です。

また、マイホーム同様、セカンドハウスも居住年数によってはメンテナンスが必要となることもあります。

セカンドハウスの購入にかかる費用だけでなく、購入してからかかる費用についても視野に入れておく必要があるといえます。

4. 投資目的のセカンドハウスを購入する場合は専用のローンを利用しよう！

セカンドハウスローンは、制限・条件が細かく設定されていることが多いため、場合によっては利用は難しいかもしれません。

きちんと返済できる見込みがあるなら、利用を検討してもよいでしょう。

また、賃貸目的だとセカンドハウスローンは使えず、不動産投資ローンを借り入れることになります。

不動産ローンに関するお悩みや疑問は、MIRAIMOの無料オンライン相談窓口で受け付けています。

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