不動産投資で民泊したら本当に儲かる？｜始める前に決定すべき3つのポイントを紹介

近年、訪日外国人は右肩上がりで増加しており、宿泊場所不足が取り沙汰されたニュースをご覧になったこともあるかもしれません。

そこで今、注目を浴びているのが「民泊」です。

政府も民泊を推し進めるべく法律改正を行うなど、以前より参入しやすく儲けられるようになりました。

しかし、通常の不動産投資とは異なる部分もあるため、しっかりと勉強して臨むことが大切です。

今回の記事では、不動産投資の一種として民泊が儲かる理由についてや、始める前に決定しなければならない事項について解説します。

1. 不動産投資の種類の1つ「民泊」は儲かる！2つの理由

民泊は不動産投資手法のひとつです。

法改正などにより以前と比べて参入しやすくはなりましたが、実際に儲かるのでしょうか。

不動産投資の一環として民泊を運営している方の中には、オーナー兼ホストとして利益を上げている方、民泊代行サービスを利用して収益を得ている方など、実際に儲けている投資家は一定数存在します。

通常の賃貸で運用していた物件を民泊に切り替えたことにより、利回りを大きくすることに成功している投資家も多いのです。

①民泊での不動産投資は高利回りを確保できる

利回りはそれぞれ物件の諸条件によって異なりますが、通常の賃貸による不動産投資では、実質利回りは4～6％程度とされています。

では、民泊投資ではどのくらいの利回りが見込めるのでしょうか。

個々の条件によって異なりますが、一般的に通常の賃貸として運用する場合と比較して、約2～3倍程度の利回りが確保できるとされています。

②訪日外国人は年々増加している

日本を訪れる外国人は年々増加しています。

日本政府の観光産業育成・観光先進国を目指す方針のもと、ビザ不要などの受け入れ体制の強化によって、爆発的に訪日外国人は増えているのです。

日本政府観光協会の資料によると、訪日外国人数の推移は下記の通り。

• 2014年：134万人
• 2015年：197万人
• 2016年：240万人
• 2024年：280万人
• 2024年：311万人

出典：日本政府観光協会

このように右肩上がりです。

また、2023年には東京オリンピックの開催も控え、ますます増加が加速されると予想されています。

そこで今問題になっているのが、訪日外国人の宿泊場所不足。

リーズナブルかつ手軽に泊まれる宿泊施設である民泊は、宿泊場所不足の解消として期待されているのです。

2. 民泊での不動産投資を始めるのに必要になる手続き

民泊投資を始める際には、一般のマンション等での不動産投資と違い、申請書と添付書類が必要になります。

また、地域の条例を確認しておくのも必要です。

民泊を始める上で必要になる申請書

2023年6月15日より住宅宿泊事業法（民泊新法）が施行され、民泊を始める際には「住宅宿泊事業者届出書申請書」の都道府県知事への届け出が必要になりました。

「住宅宿泊事業者届出書申請書」は5面で構成されており、内容は以下となっています。

第1面

• 年月日
• 届出者
• 商号・名称・氏名・住所
• 法人・個人の区別
• 代表者または個人に関する事項

第2面

• 法定代理人に関する事項
• 法人・個人の区別
• 法定代理人代表者に関する事項
• 法定代理人役員に関する事項

第3面

• 役員に関する事項

第4面

• 住宅宿泊管理業に関する事項
• 住宅に関する事項
• 家の別・住宅の建て方
• 住宅の規模
• 営業所または事務所に関する事項

第5面

• 住宅宿泊管理業務委託に関する事項
• 不在について
• 貸借人について
• 転借人について
• マンション・アパート関係

民泊新法について詳しくは以下の記事を参考にしてください。

民泊申請時に必要になる添付書類

次に、民泊申請時に必要な添付書類を確認しておきましょう。

• 住宅の登記事項証明書
• 住宅の図面
• 転貸の承諾書（住宅が賃貸物件の場合）
• 規約の写し（マンション等の場合）
• 消防法令適合通知書
• 入居者募集を行なっている証明書類
• 居住用に供されている旨を証明する書類
• 誓約書
• 身分証明書
• 登記されていない旨の証明書

さらに、届出者が法人の場合は下記の書類を合わせて添付します。

• 定款
• 会社の登記事項証明書
• 役員の身分証明書
• 役員の登記されていない旨の証明書

参考：民泊制度ポータルサイト

民泊を始める地域の条例確認

民泊についての条例は、各自治体によって異なる場合があります。

制定されている独自ルール、また予定している条例、期間の設定などについては各自治体の生活衛生課へ問い合わせてください。

場合によっては、さらに必要な書類が増えるケースもあるので注意しましょう。

3. 民泊を始める前に決定すべき3つのポイント

民泊を始める際には物件の選択や投資エリア、投資手法を決定しなければなりません。ポイントを押さえておきましょう。

①民泊物件の選択

民泊投資を成功させるためには、第一に訪日外国人が望む物件を選択しなければなりません。

例えば、

• 多人数が宿泊できる部屋があるか
• 駅からの距離が近いか
• インフラが充実しているか

これら、多くの訪日外国人に利用してもらえる条件を備えた物件を選択する必要があるのです。

②投資エリアの決定

どの地域、エリアで民泊投資を始めるのかを決定する必要があります。

民泊の主なターゲットである、訪日外国人が訪れる人気観光地や移動ルートの把握が重要です。

人気の観光スポットが近いエリアで民泊を始めましょう。

③投資手法の決定

一口に民泊といっても、いくつかの形式があります。

オーナーが自らホストとしてゲストをもてなす形式や、転貸してホストをやってもらう、物件は購入せずに借りてホストとして運営するなど、投資手法を決定しなければなりません。

4. 民泊を始める前に決定すること①｜物件の選択

それでは、民泊を始める際の具体的な物件の選び方を確認していきましょう。

大人数が宿泊できる部屋がある

ワンルームしかない物件の場合、大人数には対応できません。

収益を確保するためには、4人以上宿泊できる部屋のある物件が理想です。

ファミリーをターゲットにするのであれば、戸建てや分譲マンションもおすすめ。

しかし、オートロック式のマンションでは民泊を禁止している場合もあるので注意が必要です。

また、分譲マンションには管理組合が存在しているため、民泊施設として使用できるかを調査した上で契約を進めましょう。

駅から近い場所にある物件

訪日外国人は、大きなスーツケースを携えて訪れます。

電車やタクシー、バスなどを乗り継いで移動するのは大変なため、最寄り駅から距離があると宿泊先として選ばれないかもしれません。

また、大きなホテルとは異なり民泊は一般の住居であるため、あまり駅から遠いと無事到着できるのかゲストは不安になるでしょう。

理想は駅から5分以内で、利便性に優れた地域の物件を選択してください。

物件周辺のインフラが充実している

スマートフォンを頼りに移動やスポット探しを行う訪日外国人も多いでしょう。

人気観光地の近隣であっても、Wi-Fiスポットのないエリアは不便なため敬遠するかもしれません。

物件を選定する際には、周囲のインフラ状況や通信状態をしっかりと確認しておきましょう。

おしゃれなデザイナーズ物件

おしゃれなデザイナーズマンションで民泊を運営することにより、他の民泊物件との差別化が図れます。

また、デザイナーズ物件であれば、通常の賃貸物件として不動産投資を行う際も有利です。

民泊としての運営だけでなく、賃貸としても活用しやすい物件であれば、あらゆる投資環境の変化にも対応できるでしょう。

5. 民泊を始める前に決定すること②｜投資エリアの決定

実際に民泊の投資エリアを決定する際の、具体的な選定方法を見ていきましょう。

観光客・訪日外国人が多く訪れるエリア

民泊の主なターゲットは訪日外国人です。

民泊物件を選択する際には、訪日外国人が参考にしているサイトなどを参照するのが近道になるでしょう。

広域観光周遊ルート

国土交通省では、外国人観光客誘致促進の一環として、「広域観光周遊ルート」を認定、公表しています。

例えば、

• 四季が織りなす東北の宝コース
• Nostalgicコース「日本の心・ふるさと」お伊勢参りと世界遺産を巡る旅
• 空と島と海に溶け込むサイクリングルート
• 四国スピリチュアル・コース
• 鉄道・バスで廻る九州の魅力満喫コース

このほか、合計11のコースを認定、公表しています。

詳細をみると、訴求する年齢層・最重点市場・重点市場・ターゲットにする国などが示されているため、訪日外国人が訪れやすい地域を確認できます。

広域観光周遊ルートに示された観光地周辺で民泊を始めれば、成功する可能性が高まるのです。

参考：国土交通省観光庁

民泊条例が制定されているエリア

2023年6月15日より、住宅宿泊事業法が施行されたことに伴い、各自治体でも独自ルールや条例を設けている場合があります。

特に、訪日外国人によるトラブルが多発しているエリアにおいては、厳しく民泊を制限している自治体もあるので確認しておきましょう。

人気観光スポットがあるエリア

多くの訪日外国人は、観光目的で訪れます。

人気の観光スポットと気軽に往復できる距離にあるエリアを選択しましょう。

例えば、旅行関連ポータルサイト「トリップアドバイザー」では、「外国人に人気の観光スポットランキング」を毎年発表しています。

外国人に人気の観光スポットがランキング形式で紹介されており、口コミ情報も英語で表示しているなど、訪日外国人が参考にしているサイトです。

外国人に人気の観光スポットがわかればそのエリア、または往復可能な近隣エリアで民泊を始めましょう。

参考：トリップアドバイザー

6. 民泊を始める前に決定すること③｜投資手法の決定

民泊には3つの投資手法がありますので、それぞれについて確認しておきましょう。

オーナー＆ホスト型

購入した物件のオーナーが、民泊として運営する際に自らがホストとして部屋を貸し出す形が「オーナー＆ホスト型」です。

オーナー兼ホストなので、経費を除いた売上のすべては自分の収益となるため、最大限に利益を追求したいのであれば最も有効的な方法でしょう。

ホストとしてゲストをもてなすわけですが、メリットのひとつが世界中の人たちとの交流です。

部屋に泊まった外国人をもてなすことによって、友人関係に発展します。

世界中の人たちと触れ合いながら収益も上げられるのが、オーナー＆ホスト型の醍醐味です。

オーナー＆転貸型

物件のオーナーであることは変わりませんが、物件自体は民泊ホストをやりたいと希望する個人や法人に転載許可物件として貸し出す手法が「オーナー転貸型」です。

近年では、民泊の認知度の向上により、部屋を借りて民泊ホストをやりたい個人や事業主が増加しています。

転載許可物件は、通常の賃貸物件より高い家賃で貸し出せるため、不動産投資としても有効な手法と言えるでしょう。

特に、東京や大阪などの大都市圏で民泊稼働率の高いエリアでは、民泊ホスト希望者が多く借り手が容易に見つかるため、通常の2～3割以上の家賃で貸し出しているケースもあるほどです。

毎月固定の家賃収入を得る安定的な手法ではありますが、稼働率の高さに関わらず一定以上の収入は得られないデメリットがあります。

賃貸ホスト型

物件のオーナーから転載許可物件を借り、民泊ホストとして運用する形式が「賃貸ホスト型」です。

自ら物件を購入する必要がないため、初期投資が少なく済む一方、毎月家賃を支払う必要があるため利益も少なくなります。

ゲストが思ったように集まらない場合は赤字になる可能性もあるため、しっかりとした事前調査が欠かせないでしょう。

7. 民泊投資を始める前に確認・注意するべきポイント

民泊投資では、通常の賃貸での不動産投資と異なり、民泊ならではの確認事項、注意すべきポイントがあるのでポイントを押さえておきましょう。

ホテル容積率の緩和がされているか

マンションなどの1室のみで民泊を運営する場合、近隣トラブルやマンションの規約などによって運営がままならないケースがあります。

そこで、マンション1棟買いをして民泊を運営したいと考える際、障害になるのが「ホテル容積率」です。

容積率とは、敷地面積に対する床延べ面積のこと。

敷地面積に対して各フロアの面積を合計した割合がどの程度なのかを表しています。

 

通常、ホテル容積率は住居用マンションには適用されませんが、民泊として使用する場合は住宅用から「ホテル・旅館等」として用途変更が必要でした。

しかし、近年の訪日外国人の増加などによる宿泊施設不足の問題を受け、容積率の緩和制度が創設されました。

容積率の緩和が適用されることにより、ほとんどの1棟マンションで民泊が可能になります。

しかし、ホテル容積率緩和の決定は各自治体に判断が委ねられており、必ずしも希望のエリアで1棟マンションによる民泊運営が可能になるわけではないのです。

 

投資物件の管理規約

通常、マンションには管理組合があり管理規約が定められています。

民泊運営を禁止しているのにもかかわらず民泊投資を行えば、最悪の場合損害賠償を求められるため注意しましょう。

近隣住民への連絡

民泊を運営する際には、近隣住民への周知徹底が望ましいとされているほか、周辺地域住民からの苦情や問い合わせには適切かつ迅速に対応しなければなりません。

また、違法民泊撲滅の意味も含めて自治体によっては独自ルールが存在し、戸別訪問や説明会などを開催しなければならない場合もあるので確認しておきましょう。

民泊で起こりがちなトラブル

民泊では多くの外国人が利用することもあり、文化や習慣の違いからトラブルになることもあります。具体的にみていきましょう。

器物破損トラブル

外国では日本と電源プラグの規格が異なるため、プラグや家電製品、キッチンなどを破損させてしまうこともあります。

破損を防止するには、外国語による説明書や写真などを用意するほか、口頭でもしっかりと説明を行いましょう。

また、このようなトラブルに対応する保険に加入するのも有効な方法です。

盗難の発生

備え付けの備品をゲストが持って帰ってしまうことがあります。

中には、部屋の備品をごっそり持ち帰ってしまった例も。

ホテルのアメニティとは違うことを説明すると共に、不必要な物品は置かないのが賢明です。

また、備品を持ち帰った場合には罰則があることを説明しておきましょう。

騒音・ゴミ出しトラブル

苦情が多いのがゴミ出しや騒音などのマナーについてです。

夜遅くに道路やベランダで大騒ぎをする、音楽を流すなどの行為は近隣への迷惑になります。

最悪の場合、民泊運営の継続が難しくなるため、事前にしっかりとゲストに説明し、特に早朝や深夜に騒ぐことのないよう周知徹底しなければなりません。

また、ゴミ出しのトラブルも民泊では発生します。

分別されていない、出す場所を間違っているなどで近隣住民とトラブルになるほか、管理組合から注意される場合もあるので、しっかりと事前に説明しておきましょう。

ゲストが迷子になる

民泊はホテルと異なり普通の住宅であるため、目立つ目印なども少なくゲストが迷ってしまう場合があります。

違う民泊施設に入ってしまってトラブルになった事例も発生しているため、駅からの道のりなどを画像や動画で案内する工夫が必要です。

禁煙を守らない

禁煙と決められた部屋にもかかわらず、ゲストが喫煙する場合があります。

部屋に臭いが残ってしまい、次のゲストからクレームを受けることもあるでしょう。

部屋や共有部に張り紙をして説明するほか、喫煙発覚の際にはクリーニング代を請求する旨を明記しておくのも有効です。

8. 民泊を学ぶ！民泊投資セミナーに参加しよう

民泊を始めるにあたっては、しっかりと勉強することが大切です。

民泊は民泊新法や旅館業法などの法的知識も必要なため、インターネットだけではなく民泊投資セミナーに参加して知識を蓄えることをおすすめします。

民泊投資セミナーは多くの民泊ポータルサイトなどが開催しており、基本的な内容のほか成功事例、売上を伸ばす方法などを学べるので積極的に参加しましょう。

MINPAKU.Bizで探す

民泊に関するニュースや条例、運用ノウハウなど提供している民泊サイト「MINPAKU.Biz」では、民泊セミナーを開催しています。

民泊初心者・中級者・不動産投資家・民泊オーナーを対象としているセミナーでは、開業するまでのノウハウや運営方法、法律についてなどを学べる上、物件紹介や個別相談も行なっているのでチェックしてみましょう。

参考：MINPAKU.Biz

9. 民泊の人気は高い！今後民泊の需要は増加していく

訪日外国人の増加により宿泊場所不足問題はさらなる深刻化が予想されており、民泊の需要はこれまで以上に高まるでしょう。

民泊新法や旅館業法の緩和などによって以前より参入しやすいため、しっかりと勉強して運営すれば儲けられるチャンスはあるのです。

これから不動産投資を始めてみたいと考えているならば、不動産投資手法のひとつとして選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。

民泊を含め不動産投資の手法についてお悩みであれば、不動産投資のプロに相談してみましょう。

MIRAIMOでは、無料オンライン相談を実施しているのでお気軽にお問い合わせください。