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不動産投資の手法5種類を解説|はじめての不動産投資ではどの手法がおすすめ?

メディアでは、老後に公的年金だけでは生活するのが苦しくなると報道しています。

平均寿命の延びに応じて、公的年金以外に貯蓄が少なくとも1,000万円~2,000万円は必要だと言われているようです。

今から貯えることのできる現実的な金額だとは思えませんが…。

 

結局は国民個々で、何らかの収入源をキープするしかないのでしょう。

そこで、老後の収入源として不動産投資に興味を持つ人が少なくないのでは?

なぜなら、不労所得としての家賃収入で少なくなると言われる公的年金をカバーすることができるからです。

 

しかし、不動産投資の経験がない人にとっては、大きなお金が動く投資なのでハードルが高い…と思う人も多いのではないでしょうか?

そこで、今回は不動産投資の初心者がどのような手法を選択すれば、より安心にスムーズな運営ができるのかを紹介しましょう。

1. 不動産投資の手法5種類

不動産投資の手法5種類

不動産投資の手法といっても種類は様々です。

賃貸マンションやアパートに投資するような一般的な手法だけではありません。

不動産投資をしようと思うのであれば、どのような手法があり、どの手法を選べば有利なのか知ることが成功のポイントになるでしょう。

①マンションやアパート等による一棟投資

一棟投資とはマンションやアパートなどの一棟の建物を丸ごと投資物件として運用する手法です。

居住用物件だけではなく商業ビルなども含みます。

一棟投資では、建物全部に投資するため投資効果が高く、また部屋数が多いので空室リスクを抑えることも可能です。

 

しかし、建物全部を所有しなければならないので高額の資金が必要です。

金融機関の融資を受けるのも簡単ではありません。失敗してしまうと大きな負債を抱えることにも…。

また、投資先が一箇所に集中するため、災害には大きなリスクを負う可能性があるでしょう。

②区分マンション投資

区分投資とは、たとえば分譲されたマンションの一戸を購入して賃貸物件として運用します。

立地の良い物件でも少ない資金で始められるので、一般のサラリーマンにも人気の手法です。

価格が安いため複数の物件に投資することで分散投資によるリスク回避も可能。

 

ただし、投資先が一戸であれば、空室になった時に家賃収入がゼロになるので大きなダメージを負うことになります。

また、副収入としての投資であれば効果的なのですが、不動産投資を専業にするには投資先を増やすなどの時間が必要になるでしょう。

③借地権投資

借地権とは、建物所有を目的として土地を借りる権利です。

つまり、借りた土地の上でアパートなどの賃貸物件を運用する手法になります。

借地権であれば、費用が土地を購入するのに比べて3割くらい安くなり、さらに購入費用や固定資産税なども必要ありません。

 

しかし、土地を借りているので、地代や更新料を負担する必要があります。

建物を建て替えるには地主の承諾が必要になるというデメリットも。

また、借地権では担保価値が低いので、金融機関からの融資を受けるのが難しくなります。

④底地投資

借地権投資に対して、借地権の設定された土地の所有者になるのが底地投資です。

土地の場合、建物のように物件が老朽化することがないので、メンテナンスなどの費用が必要ありません。

また、建物所有者に貸しているため安定して地代を得る手法になります。

 

ただし、借地権は強い権利なので、契約してしまうと土地を返してもらうことは難しいと考えておいたほうが無難でしょう。

したがって、将来的に土地を利用する目的があれば底地投資は避けるべきだといえます。

⑤事業をおこなうための不動産投資

不動産投資には、その他にも事業性の強いものがあります。

現在、注目されている事業といえる「民泊」の経営です。「シェアハウス」経営も人気があるといえます。

さらに、資金に余裕があれば「サービス付き高齢者住宅」も選択肢のひとつでしょう。

初期費用を抑えたいのであれば、青空駐車場やコインパーキングなど、少ない費用で運用できる投資手法もあります。

最近ではコンテナ利用などで、トランクルームとしてレンタルするケースも増えてきているようです。

2. 不動産投資を始める前にメリットやデメリットを知る

不動産投資を始める前にメリットやデメリットを知る

不動産投資をスタートするには、あらかじめメリットやデメリットを知っておかなければいけません。

なぜなら、不動産投資のどのメリットを活かすことができるのかを確認し、想定されるリスクを避けることでデメリットを抑えるのがポイントになるからです。

不動産投資のメリット

不動産投資には、賃貸物件を運営して家賃収入を得る「インカムゲイン」と投資物件を売却して売却益を得る「キャピタルゲイン」があります。

現在のように不動産価格の相場が、それほど大きく変動しない時代には、家賃収入を得るという「インカムゲイン」が主流です。

家賃収入を得るという投資手法であれば、経営が軌道に乗りさえすれば長期に渡り安定した収入を得ることができます。

また、金融機関の融資を利用してレバレッジを効かして大きな利益を得ることも可能で、将来的な資産形成には最適といえるでしょう。

不動産投資のデメリット

不動産投資のデメリットは、一般的にリスクというコトバで表現されます。

不動産投資では、想定されるリスクに対してあらかじめ対策を講じておくことが大切とされるのです。

つまり、「転ばぬ先の杖」的な発想が不動産投資では成功するコツといえます。

 

リスクには「空室リスク」「家賃滞納リスク」「資産価値下落リスク」「金利上昇リスク」「災害リスク」など様々。

ポイントは、まずリスクの内容を知り、どうすれば避けることができるかを検討してから手法を選択することです。

関連記事不動産投資のリスクとリスクヘッジ10選|不動産投資を成功へ導く圧倒的な秘訣!

2019.06.17

3. 不動産投資を始める上で抑えておきたいポイント

いきなり不動産投資を始めても上手くいくわけがありません。

どんな事業でも、始めるにあたって、あらかじめ押えておかなければならないポイントがあります。

特に不動産投資のように大きなお金が動く投資であれば必ず準備しておきたいものです。

不動産投資は目標や計画をたてた上で行う

不動産投資では、あらかじめ明確な目標や計画を設定しておくことが欠かせません。

たとえば、副業程度の収入を得るための投資なのか、専業の投資家として不動産投資のみで生計を立てられる収入を得るための投資なのかを明確にしておくのです。

 

目標が明確になれば、目標達成のための計画も異なります。

たとえば、副業であれば区分マンションのワンルーム一戸でも可能ですが、専業であれば将来的に複数の物件を所有する計画が必要になるでしょう。

まずは、投資手法を具体的にすることが大切です。

借入の返済比率が重要になる

満室時の家賃収入に対する返済額の比率を50%以下にすることを意識してください。

なぜなら、金融機関への返済額以外にもメンテナンス費用や固定資産税などの経費が家賃収入の20%くらいは必要になるからです。

さらに、空室になる可能性も否めません。空室を10~20%程度見込むと、返済比率を50%としても安心できる数字とはいえないでしょう。

投資物件には、どのようなトラブルが起こるか分かりません。

収支が赤字にならないような手法を選択するのがポイントです。

銀行が融資してくれそうな物件を探す

銀行が融資を決定するのは、「返済してくれる」と「返済できなければ、物件を売却して融資した額が回収できる」を満たした物件になるでしょう。

したがって、物件自体が収益物件としての評価が高ければ融資を受けやくなります。

 

たとえば、駅近で立地の優れた物件やRC造で耐用年数が長く残っているような物件であれば、返済が滞ったとしても売却しやすいので評価が高くなります。

逆に、いくら利回りが高い物件でも地方の古い建物だと融資の可能性は低くなるのです。

どんな物件に投資したいかあらかじめ決めておく

投資物件を区分マンションにするのか、一棟マンションやアパートにするのかを決めなければいけません。

たとえば、手持ち資金が少なければ区分マンションからのスタートになり、土地を所有していればアパートを建てるなどの戦略も可能になるでしょう。

 

当然、投資家の属性や投資に利用できる資金によって選択の幅は違ってきます。

投資する物件に応じて投資戦略は異なるので、目的の投資物件に適した手法を選択することになるのです。

信頼できる不動産投資会社を探す

不動産投資では、仲介を依頼する不動産投資会社により成功が左右されるといわれます。

どのようにすれば、信頼できる不動産投資会社に出会うことができるのでしょうか?

突然、取引を始めて信頼関係が築けるとも思えませんが…。

 

不動産投資会社と知り合うきっかけとしては、不動産投資セミナーの受講が有効です。

現在、様々な投資セミナーを無料で受講することができます。

積極的に参加することで知識や最新情報を得るだけでなく、不動産投資会社の良し悪しも判断できるでしょう。

購入してはいけない物件の内容を知る

不動産投資をする物件として問題ないかどうかを確認しなければいけません。

たとえば、物件の資料に「再建築不可」「建ぺい率オーバー」「容積率オーバー」などが記載されている物件には手を出さないほうが無難でしょう。

再建築不可とは、現在の建物を取り壊してしまうと、新しく建てることができない地域にある物件です。

「建ぺい率オーバー」や「容積率オーバー」は、いずれも法定の率を超えているので金融機関からの融資が受け難くなるでしょう。

投資物件を購入するために必要な書類は揃えておく

投資物件を購入する時には、金融機関から融資を受けることが欠かせません。

そこで、必要な書類は、あらかじめ揃えておくほうがスムーズに進みます。

そこで、一般的に金融機関から提出を求められる書類を紹介しましょう。

  • 登記簿謄本
  • 公図
  • 地積測量図
  • 建物図面
  • 固定資産税評価証明書

などを揃えておきましょう。

これらの書類は、わざわざ法務局に足を運ばなくても、仲介している不動産会社から受け取ることができます。

投資物件は必ず自分の足と目で確認をする

投資物件を購入する時には、必ず自分の足と目で確認しなければいけません。

なぜなら、価格が安くて利回りが良くても、安いには安いなりの不具合があることが少なくないからです。

利回りとは満室を想定した数字なので、人気がなく空室になれば話になりません。

 

たとえば、共用部分の汚れが目立つようでは、適切に管理されているとはいえません。

修繕積立金の履歴などの調査も必要になるでしょう。

定期的なメンテナンスがされていない物件であれば、購入後の出費が高く付くのです。

購入する物件の情報や周囲の環境を把握する

購入する物件自体の情報だけではなく、周囲の環境の把握も必要です。

チェックポイントとしては、賃貸需要に問題がないかどうかを調べなければいけません。

駅までの交通の便や周辺の施設など、賃貸需要が望める立地かどうかを判断してください。

 

また、物件自体や周辺環境を調べるのはもちろんのこと、住民トラブルなどにも注意しなければいけません。

なぜなら、入居者は法律で守られているので、簡単に退去してもらうわけにはいかないからです。

購入する物件のリスクをどこまで回避できるか考える

不動産投資で、まったくリスクのない物件を手に入れることはできません。

投資である以上、何らかのリスクは存在します。

したがって、ポイントは購入を希望している物件のリスクを知ることからスタートするのです。

そして、そのリスクを回避できるかどうかを考えてください。

リスクはあっても対策を講じることができると判断できた物件を購入することが、不動産投資で成功するコツだといえるでしょう。

4. 自分に合った不動産投資手法を選ぶ

自分に合った不動産投資手法を選ぶ

不動産投資には、様々な手法があります。

区分マンションのワンルームから始める手法から、マンションを建設して一棟すべてを賃貸にする手法まで、投資家の属性や資金力に応じた投資方法があるのです。

無理なく自分ができる手法を見極める

不動遺産投資とは、長い期間に渡る投資方法なので、余裕のある計画を立てる必要があります。

短期間であれば、少々の無理も効くかもしれません。しかし、無理を継続すると息切れしてしまいます。

不動産投資では、現在の生活のリズムを崩さずに運用できる手法を見極めてください。

まずは、冷静に自分の属性や資金力から検討を始めるのです。

選んだ手法で目標を達成できるか考える

不動産投資にパーフェクトな手法などありません。

投資家により目標が異なるのと同じように手法も異なるのです。

したがって、手法を選択する時に一番大切なのは「その手法で自分の描いた目標が達成できるかどうか」ということになります。

インターネットを検索すると、様々な成功例が記載されています。

しかし、同じことをして成功するとは限りません。あくまで、参考としてポイントを押えるのです。

5. 不動産投資の初心者に向いている手法

不動産投資の初心者に向いている手法

不動産投資の手法といっても、投資初心者には分りにくいでしょう。

そこで、「投資資金に余裕がある人」と「投資資金が少ない人」に分けて、具体的な投資手法を紹介しますので参考にしてください。

投資資金に余裕がある人

手持ち資金が500万円以上あるのであれば、新築アパートの経営を始めることが可能になります。

収入や勤務先などの属性によっては、頭金が10%程度で融資を受けられるケースも。

運用の安全性を考えれば、新築アパートがおすすめです。

なぜなら、新築であれば入居者の需要も多く、管理面でも当面はメンテナンスなどの出費が必要ないからです。

さらに、運営に失敗したとしても新しい物件であれば売ることが可能でしょう。

売却という出口戦略も兼ね備えた手法です。

投資資金が少ない人

手持ち資金が500万円未満であれば、中古の戸建に投資する手法をおすすめします。

できれば物件を現金で購入し、日本政策金融公庫で無担保のリフォームローンを利用するのが将来的に有利になるでしょう。

なぜなら、投資物件を増やしたいと思えば、リフォームした物件を担保に融資を受けることができるからです。

不動産投資では、常に一歩先を考えることが成功のカギになるといえます。

6. 投資する物件によっておすすめの不動産投資手法は変わる

不動産投資では、自分の目標に合わせた投資手法を選択しなければいけません。

たとえば、属性の違いや手持ち資金の違いにより投資手法は異なるのです。

したがって、冷静に自分の状況と向き合い、無理のない投資計画を立てることがポイントになります。

不動産投資ではプロのアドバイスが欠かせません。

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