不動産投資の「メガ大家」とはどんな人？｜メガ大家になるための方法や物件の選び方

みなさんは「メガ大家」という言葉を耳にしたことはありますか？

不動産投資を行っている大家さんの中には、投資規模が10億円超えの「メガ大家」と呼ばれている人達がいます。

 

果たして普通の大家でもメガ大家になって、より多くの収益を得ることは可能なのでしょうか？

今回は不動産投資におけるメガ大家と普通の大家の違いや、メガ大家になるための方法などを解説していきましょう。

1. 不動産投資におけるメガ大家とはどんな人？

メガ大家とは不動産投資家の中でも多くの物件を持ち、多額の収入を得ている人のことをいいます。

ここでは、メガ大家の特徴や普通の大家との違いについて解説していきましょう。

メガ大家と普通の大家との違い

メガ大家には明確な定義があるわけではありませんが、通常「総額10億円を超える保有物件をもつ大家」のこと。

物件の種類や運用状況については大家ごとに異なりますが、保有物件の規模で判断されることが多くなっています。

 

一般的な大家とメガ大家の大きな違いは、知識量の多さと行動力。

並外れた勉強量と実行力から経験を多く積み、結果的に多額の保有物件を持つメガ大家と呼ばれるようになったのです。

どれだけの不動産を保有することでメガ大家になれる？

前述したように、「メガ大家」には明確な定義がありません。

一般的には、「保有物件の総額が10億円を超える」ということが1つの基準になっています。

 

保有物件の総額が10億円を超えるような資産規模になるまでには、不動産物件を購入し、運用していくという積み重ねが必要です。

メガ大家になるための方法については、次の項目をご覧ください。

2. 多額の投資額を誇るメガ大家になるための方法

それでは、不動産投資で多額の投資額を誇るメガ大家になるためには何をしたら良いのでしょうか？

メガ大家になるためにするべきことをまとめました。

金融機関から多額の融資を受け、複数物件を購入する

総額10億円を超える程の物件を保有しているということは、金融機関から多額の融資を受け、複数物件を所有しているということです。

メガ大家になるためには、金融機関から多額の融資を受けるということは必須事項といえるでしょう。

 

金融機関から借り入れするためには不動産投資の実績や信用が必要となります。

物件を買い増ししていくためには、各種ローンの滞納をしないことはもちろん、不動産投資で利益を出していることを証明しなければなりません。

ここでは、金融機関から多額の融資を引き出すための方法について解説していきましょう。

複数の金融機関を利用する

1つの金融機関のみを利用するのではなく、複数の金融機関を利用することで多額の融資を引き出す方法です。

金融機関によって取り扱っている商品やローンの内容が異なりますので、購入した物件やそのときの状況に応じて金融機関を選ぶと良いでしょう。

フルローンで購入する

フルローンとは、文字通り頭金なしで全額ローンを組むことをいいます。

自己資金があったとしてもできる限り借入することで、他の物件の購入費用に充てることができます。

ただし自己資金なしで全額借り入れる場合、資金繰りに苦労することがありますので、きちんと計画を立てることをおすすめします。

法人の黒字決算を3期続ける

金融機関から融資を受ける際に、必ず審査が入ります。

ローンの返済が滞りそうな経営をしている法人の場合、多額の融資を受けることは難しいでしょう。

融資を受けやすくするためにも、法人の黒字決算を3期続けることを目標としてみてください。

事業としてのビジョンを作る

不動産投資は事業です。

不動産投資においてローンを組む場合、融資の申込時に経営理念や事業目的などを記入することがあります。

あらかじめ事業としてのビジョンを作っておくと良いでしょう。

賃貸業の法人を設立する

個人で金融機関から借り入れするには、金額に限りがあります。

個人で多額の資金を金融機関から借り入れている人は、資産をたくさん持っていたり、年収が非常に高かったりするなど属性の高い人でしょう。

メガ大家と呼ばれる程の不動産投資規模を目指すのであれば、賃貸業の法人を設立することを視野に入れておくことが必要です。

明確に目標設定する

不動産投資を行う上で、明確な目標を設定することは非常に重要なこと。

特に、メガ大家と呼ばれるほどの規模で不動産投資を行いたいのであれば、中途半端な心構えでは達成できないでしょう。

 

メガ大家と呼ばれる不動産投資家は、並外れた努力をしています。

不動産会社・金融機関・投資家とのつながりを持ち、情報収集を怠りません。

「〇年後までに資産規模〇〇億円、家賃収入〇〇万円」などと明確な目標を設定し、実際に達成できるように行動していきましょう。

3. メガ大家の不動産投資物件の探し方とは

不動産投資で儲けるためには、「利益を出せる投資物件」を購入する必要があります。

メガ大家は不動産投資物件をどのように探しているのでしょうか。

ここでは、メガ大家の投資物件の探し方をご紹介します。

RC構造の物件を中心に購入する

メガ大家は、RC構造の物件を中心に購入しているという特徴があります。

戸数が多く規模の大きい物件はRC構造であることが多く、比較的安価で、戸数も少ない木造戸建てやアパートのみを投資対象としていると「保有物件の総額が10億円以上」となることは難しいでしょう。

都会ではなく地方の物件を選ぶ

フルローンで投資物件を購入する場合、購入できる物件が限定されてしまいます。

自己資金なしの場合は特に、金融機関では事業が失敗してローン返済が滞るリスクを懸念しているからです。

そこでメガ大家が着目しているのが地方のRC構造の物件。

 

金融機関からの評価額が高く、利回りの良い物件は地方のRC構造の物件に多いのです。

ただし地方の場合は特に立地を考えていないと、客付けに苦戦するリスクがあるので注意しましょう。

新築ではなく中古物件を選ぶ

メガ大家は、新築ではなく中古物件を選ぶことが多いです。

新築の場合、金融機関でフルローンを組むことが難しいという事情があります。

また、新築の場合は建物の完成までに時間がかかるため、中間金を自己資金から捻出しないといけない場合も。

こうした理由から、新築よりも中古物件の方が資金繰りをしやすいという側面があるのです。

4. 不動産投資のメガ大家になるために、法人を設立する理由

メガ大家と呼ばれるような不動産投資を大規模で行う場合、賃貸業の法人を設立していることがほとんど。

なぜメガ大家は法人を設立しているのか、理由をいくつかご紹介します。

金融機関からの融資額を増やしやすい

保有物件の総額が10億円を超えるようなメガ大家は、多額の融資を受けています。

不動産投資の規模を大きくするにはその分金融機関からの借入をする必要がありますが、一般の個人では借り入れできる金額に限界があります。

法人化することで、不動産投資を事業規模で行っているということを金融機関にアピールできるのです。

節税対策が出来る

保有物件が増えてくると気になってくるのが、所得税や住民税といった税金です。

法人にすることで、個人事業主のときとは異なる税率が適用されるようになり、一定以上の所得があると法人化していた方が税金が安く済む場合も。

また、法人化することで経費として計上できるものの幅が広がります。

法人を設立することで様々な節税ができるようになるのです。

資金留保がしやすい

法人で加入した保険の支払保険料や、役員にした家族などの社会保険料などを経費として計上して内部留保を行い、将来退職金として支払うという形も可能です。

メガ大家のように不動産投資の規模が大きい場合は、法人化することで様々なメリットを受けることができるようになります。

5. 不動産投資でメガ大家になるには「メガ大家」のブログから学ぼう

実際にメガ大家になった不動産投資家のブログをご紹介します。

不動産投資に成功しているメガ大家のみなさんには投資戦略を立て、目標に向かって実行していくという共通点があります。

メガ大家の不動産投資に対する姿勢を見て、参考にしてください。

ニシオカの不動産投資　～大家歴18年間のノウハウ大公開～

著者のニシオカオサムさんは、25歳で不動産投資を始め、サラリーマンをしながら都心15棟他、10億円を超える物件で不動産投資をしている「兼業メガ大家」です。

タイトル通り大家歴は18年という大ベテラン。

記事の内容も不動産投資の基本的な考え方から、実際に自身が投資物件を購入した際の実録を綴っているため非常に参考になるでしょう。

参考：https://blog.rei2.com/

たった1年で！夫にナイショで家賃年収4千万円！働くアラフォーママ内本智子

千葉と埼玉で10棟150室を保有する不動産投資家「内本智子」さん。

著書も何冊も出版していたり、不動産実務検定の講師をしていたりと、不動産投資関連の活動を精力的にされています。

ブログでも融資や客付けの様子、税金やトラブルまで、ご自身の活動が綴られているため、参考になるブログです。

参考：https://ameblo.jp/uchimoto1/

6. メガ大家になるには周到な準備や目標を決めることが大切

不動産投資には数多くの知識が必要ですし、投資物件を購入してからも市場調査など勉強が欠かせません。

メガ大家になるには周到な準備や明確な目標を立てることが非常に重要です。

「不動産投資でメガ大家を目指してみたいけど、自分に合った目標が立てられない」など悩んでいる人は、MIRAIMOで個別相談やLINEによる無料オンライン相談を受け付けていますので、ぜひご活用ください。