不動産投資の未来はどうなる？ 人口減の問題と不動産市場への影響｜これからの不動産投資とは

日本の人口が減少し、少子高齢化が進んでいることはご存知でしょう。

不動産投資においても少なからず影響があるとされ、不安に思っている方も多いかもしれません。

この記事では、人口減少による不動産市場への影響やこれからの不動産投資について考えながら、未来にわたって不動産投資で利益を上げ続けるポイントを探ります。

1. 不動産投資の未来はどうなる？ 最大の問題は人口減！

日本の総人口は、2008年にピークを迎えて2011年以降は減少が続いています。
人口が減るということは、マンションやアパートを借りる人も減るということ。
現状を確認しつつ、不動産市場への影響を解説します。

日本の総人口は減り続けている

総務省が発表した人口推計の2021年10月確定値、および2019年3月時点の概算値のデータによりますと、総人口は減少が続いており、2019年も減少が確定すれば9年連続となります。

（出典：総務省統計局）

少子高齢化もさらに進む

先の人口推計を詳しくみてみると、次のことがわかります。

• 15歳未満人口は、1541万5千人で前月同月比と比べて17万8千人減少（マイナス1.14％）
• 65歳以上人口は、3557万8千人で前月同月比と比べて42万6人減少（プラス1.21％）

つまり、高齢者が増え若者が減る、「少子高齢化」がさらに進んでいるのです。

しかも、若者の減少率よりも高齢者の増加率の数値のほうが大きいこともわかります。

医療の進歩によって高齢者化が進み、若い人は子どもを作らないという構造がさらに進んでいるという結果が浮き彫りになりました。

不動産市場への影響｜空き家増加

それでは、実際に人口減少、少子高齢化は不動産市場へ影響を及ぼすのでしょうか？

株式会社野村総合研究所（NRI）による2021年から2033までの空き家数・空き家率の予測調査から読み取ってみましょう。

空き家率30％の時代が来る？

NRIの予測によりますと既存住宅を除去する、住宅用途以外へ転用するなど、有効活用を進めない限りは空き家数や空き家率の増加は避けられないとしています。

総住宅数も増加しますが、それに伴い空き家数と空き家率も増加。

2021年現在、6367万戸の総住宅数は2033年には7120万戸、空き家率は16.9％から30.4％に増加すると予測しています。（出典：野村総合研究所）

2. 未来まで見据えた不動産投資をしよう

少子高齢化や人口減少は避けられない現実ではありますが、前述のデータを踏まえた上で未来を見据えた不動産投資をおこなうことが重要です。

エリア選定｜人口減でも都市部には流入がある

前述した予測データによれば確かに人口減少は避けられない事実かもしれませんが、先のデータは地域別に予想されたものではありません。

日本の総人口は減少を続けていても都市部は人口が流入していますし、都市開発によって人が集中する地域もあるでしょう。

つまり、人口が流出する地域と人口が流入する地域があるということ。

人口の集中しやすい地域を見極めて不動産投資をおこなえば、未来にわたって利益を得ることができるのです。

また、政府は外国人労働者の受け入れを積極的におこなっています。

労働者が増えれば、住み場所も必要です。

日本の総人口が減っても労働者数の増加によって、不動産市場のパイが増えることに繋がるでしょう。

人口減少は、必ずしも不動産投資にとってネガティブな材料とはいえないのです。

物件選定｜少子高齢化に合わせた間取りや設備を

少子高齢化の流れが変わらなければ、高齢者や単独世帯向けの間取りや設備を整えましょう。

高齢者向けとしては寝室・リビング・浴室を近づけるといった生活導線を意識した間取りがおすすめです。

また、寒いお風呂で起こるヒートショック対策のために浴室暖房機を設置するなど設備を充実させることも有効。

さらには段差を少なくする、車椅子が通りやすいように廊下の幅を広くとるなど、バリアフリー対策が必要です。

単独世帯ではワンルームマンションが中心になりますが、居住スペースとキッチン、バスルームなどが分けられている部屋が好まれる傾向があります。

今後、夫婦と子どものファミリー世帯は減少を続け、一方高齢者を中心とした単独世帯はますます増加するでしょう。

不動産投資を成功させるためには、少子高齢化に対応した間取りの物件を用意する、設備を充実させていくことが重要なのです。

空き家対策｜新築物件規制でリノベーションが増加？

前述したように、高齢化や人口減少によって空き家数や空き家率は今後上昇する可能性が高いと言えます。

特に地方の過疎地、また都心部の下町地域でもこれらの住宅問題は深刻です。

したがって、今後はこれまでのように新築を建てるだけではなく、既存の優良物件を上手に活用していくことが求められるでしょう。

日本やアメリカ、欧州を含む先進国で構成されるOECDの加盟国の多くでは、新規の住宅着工数を制限しています。

日本でも中古市場の活性化に本科的に取り組み始めており、近い将来、新築着工に厳しい規制が導入されるかもしれません。

規制により物件戸数が減少すれば、空室率も改善されます。

中古マンションや中古アパートは、積極的にリノベーションが行われることにつながり、不動産投資市場は拡大されるのではないでしょうか。

3. この先を見据えた投資をすれば安心

家賃収入を得るインカムゲインを中心とした不動産投資は、将来も安定して利益を上げ続けられる投資手法であることは間違いありません。

社会の変化に対応して時代に合致した投資手法の選択、未来を見据えた物件選びや管理運営が不動産投資を成功させる鍵といえるでしょう。

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