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不動産投資の資金は何年で回収できる? シミュレーション方法を紹介【実例付き】

不動産投資は、商売の基本である「安く仕入れて高く売れるか」が重要なポイントになります。

しかし一般的な商品とは違い、不動産投資の場合は家賃収入を継続的に得て、投資した資金以上の額を回収出来るかが大切です。

物件は安い商品ではないため、投資する前にしっかりと資金回収するためのシミュレーションが必要になってきます。

そこで今回は、実例を交えながら不動産投資の資金回収のためのシミュレーション方法を解説して、不動産投資の基礎を学んでいきましょう。

1. 不動産投資の回収期間を知る方法①|利回りを利用しよう

不動産投資の回収期間を知る方法①|利回りを利用しよう不動産投資で知っておくべき用語の1つとして「利回り」があります。

利回りとは、簡単に言えば1年間に得られる利益率です。

利回りが高い物件ということは利益率の高い物件、

逆に利回りが低い物件は、利益率が低いという事になります。

ただし利回りの計算法には2種類あり、使い分ける必要があるのです。

表面利回り(グロス利回り)

表面利回り(グロス利回り)とは、大体の利益率を知りたい時に使われる計算方式です。

多くの物件の利回りを比較したい時に役立ちます。

表面利回り(グロス利回り)の計算方法

表面利回りの計算は、年間で得られる家賃収入を物件を購入した額で割り、100を掛けたものになります。

つまり、「年間家賃収入÷物件購入額×100=表面利回り(%)」となるのです。

実質利回り(ネット利回り)

実質利回り(ネット利回り)とは、細かな利益率を知りたい時に使われる計算方式になります。

物件購入時や維持にかかる経費も入れることで、より実収支に近い数字を出すことが出来るのです。

実質利回り(ネット利回り)の計算方法

実質利回りの計算は、年間で得られる家賃収入から税金や様々な維持費と言った経費を引いた額を、物件購入額や物件を購入する際にかかる経費を足した額で割り、100を掛けると出すことが出来ます。

つまり、「(年間家賃収入−運用経費)÷(物件購入額+購入経費)×100)=実質利回り(%)」となるのです。

回収期間のシミュレーションには実質利回りを

検討している物件が大まかにどれくらいの利回りなのかを知ったり、他の物件と比較してより利回りの高い物を選ぶ際には、表面利回りが役立ちます。

表面利回りを使ってより多くの情報を比較検討することで、失敗のリスクを減らすことが出来るかもしれません。

しかし実際に購入に向けて物件を絞っていく際には、実質利回りを使ってより具体的で、正確な数字を出す必要があります。

シュミレーションを使って計画を立てる

回収期間がどのくらいかかるのかは、不動産投資において必ず調べておかなければならない項目の1つです。

購入額(投資額)を上回る物件を購入しなければ損をしてしまうため、ここで適当なシミュレーションをせずに、何度も行い確認する必要があります。

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2. 不動産投資の回収期間を知る方法②|計算してみよう

不動産投資の回収期間を知る方法②|計算してみよう不動産投資で失敗しないためには、利回りで年間に得られる収益額を知るだけでなく、CCRと呼ばれるキャッシュオンキャッシュリターン(Cash on Cash Return)という数字も必要になるのです。

CCRとは日本語訳をすると、「自己資金配当率」などと訳され、物件を購入するために使った資金に対してどのくらいリターンがあるのかを調べる計算方式になります。

CCRの計算方法

例えば2,000万円の投資金を使って物件を購入し、毎年収入が200万円あるとすれば、投資額に対して毎年10%の自己資金配当率があると考えることが出来ます。

つまり計算式としては、「年間収益額÷投資額=CCR(%)」となるのです。

CCRから回収期間を知る

CCRの数字が高ければ高いほど回収期間が短くなると言えます。

10%であれば10年で投資金の回収を完了させることができ、20%であれば5年といった数字が出せるのです。

もちろん、上記の例は分かりやすい数字で行ったため、実際には様々な数字をもとに計算していかなければなりません。

3. 回収期間を実例シミュレーションでチェック

回収期間を実例シミュレーションでチェック
アパート経営やビル一棟の場合、空室率や経費などの条件によって複雑な計算になってしまうため、今回はマンション1戸の購入という前提条件でのシミュレーションとします。

表面利回りが良くても、実質利回りで計算をすると大きく数字が変わる場合があるため、参考に両方のシュミレーションを行います。

例1)東京の中古マンション 物件価格3,200万円(税込)

東京にある中古のマンション1戸を3,200万円で購入して家賃収入月額13万円で計算した場合、

表面利回りでは購入額と家賃の額の2つで計算を行います。

実質利回りの場合は、購入時の経費に加えて、固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金・不動産仲介手数料なども考慮しなければなりません。

表面利回り

表面利回りの場合年間家賃収入額は156万円となるので、156万円を購入額の3,200万円で割り、100を掛けます。

「(13万円×12ヶ月)÷3,200万円×100=4.875%」

実質利回り

実質利回りでは、経費や税金・積立金・手数料などの細かな情報が必要になります。

地域や物件によっても大きく変わってくるので、事前に調べておく必要があるでしょう。

  • 管理費+修繕積立金月額3万円
  • 固定資産税10万円
  • 不動産仲介手数料年間6万円
  • 購入時諸経費150万円

だとした場合

「(13万円×12ヶ月-3万円×12ヶ月-10万円-6万円)÷(3,200万円+150万円)×100=3.104%」

回収期間

表面利回りの場合、4.875%になるため投資額の回収完了には約21年かかります。

一方で実質利回りの場合、3.104%となり、回収には約32年かかる計算となります。

表面利回りと10年以上も差が出てしまうため、やはり実質利回りでの計算が必要でしょう。

例2)埼玉の中古マンション 物件価格2,000万円

埼玉の場合は、都心に比べると経費が少なくなる場合もありますが、他の数字とのバランスを見てみないと良い物件かどうかは分かりません。

物件購入額は2,000万円で、家賃は月額10万円とした場合の利回りや回収期間を計算します。

表面利回り

年間家賃収入額は120万円、購入額の2,000万円で割ると以下の結果となります。

「(10万円×12ヶ月)÷2,000万円×100=6%」

実質利回り

実質利回りの場合、

  • 管理費+修繕積立金月額2.5万円
  • 固定資産税9万円
  • 不動産仲介手数料年間5.5万円
  • 購入時諸経費70万円

とすると以下となります。

「(10万円×12ヶ月-2.5万円×12ヶ月-9万円-5.5万円)÷(2,000万円+70万円)×100=3.647%」

回収期間

表面利回りでは6%と、利回りが高くなる結果でしたが、実質にすると3.647%とかなり差の開きが出てしまいました。

回収期間を計算すると、表面利回りでは約17年ですが、実質では約28年という結果となり、東京の物件よりも埼玉の物件の方が回収期間が短くなるようです。

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4. 物件購入前にシミュレーションして元本を何年で回収できるかの目安を確認しよう

表面利回り・実質利回り・CCRといった言葉や計算方法を紹介しましたが、これら以外にも突発的な修繕があったり、空室のリスクや家賃改定があったりということも想定しておかなければなりません。

これら全ての数字を踏まえて、投資計画を立てていくことが非常に重要になってきますが、それには専門知識が必要。

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