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不動産投資で成功するための条件とは|お宝物件の選び方や確認するべきポイントを紹介

不動産投資を検討している人にとっての関心事は「どのようにすれば成功するか?」に尽きるでしょう。

不動産投資をスタートする人は多くても必ずしも皆が成功するとは限りません。

なかには、失敗により元々あった資産まで減らしてしまう人も少なくないようです。

 

不動産投資のノウハウのひとつとして、成功するためには優良な投資物件を購入することがポイントだといわれます。

ところがそんな「お宝物件」が、どのような条件の物件なのかも判断が難しいのが現実です。

 

そこで今回は不動産投資で成功するために狙うべき「お宝物件」の条件を紹介しましょう。

優良物件の意味や選び方についても説明します。

やはり、購入する物件が不動産投資の成功を左右するカギになるのは間違いないからです。

1. 不動産投資で成功するための条件とは

不動産投資で成功するための条件とは

不動産投資で成功するためには、様々な戦略を講じる必要があります。

「不動産会社や管理会社に任せておけば大丈夫」だと考えているのであれば大きな間違いです。

経営者としてのしっかりとした意識がなければ勝ち組にはなれません。

情報収集をしっかりと行う

投資物件を購入するためには、事前に十分な情報を収集することがポイントです。

まず、

  1. 自分が不動産投資で求める目標や条件を定める
  2. 目標を達成するために計画を進める上で必要になる情報を集める

という流れになるでしょう。

具体的には、まず自分の属性に応じた投資方法を調べてください。

不動産投資には少額~始められる区分マンション投資から1棟投資まで様々な手法があります。

次に実行に適したエリアや構造の物件の情報を集めます。

地域に応じた価格相場を知ることもポイントになります。

購入時だけでなく売却までの投資戦略を立てる

不動産投資で成功したかどうかの目安は、購入した投資物件を売却するところまで通して判断しなければいけません。

不動産投資には家賃収入を得る「インカムゲイン」と売却益を得る「キャピタルゲイン」という考え方があります。

たとえば、インカムゲインとして100万円の収益を得ていても、キャピタルゲインとして200万円の赤字になれば、不動産投資としては失敗したことになるのです。

したがって、購入時だけでなく売却までの一貫した投資戦略を立てなければいけません。

結果を出すまであきらめずに行動をする

不動産投資では、投資物件の選択が明暗を分けると言っても過言ではありません。

優良な物件を選択することで、その後の運用をスムーズに進めることができるのです。

しかし、優良物件は早い者勝ちなので市場に現れる時間は限られています。

優良物件を見つけても先を越されることが少なくないでしょう。

しかし、諦めてはいけません。

物件購入には融資付けのタイミングなどの条件があるのです。

このように不動産投資では、実績があり相談できる相手を確保しておくことも重要なポイントになります。

2. お宝物件の見分け方|物件別に考える

お宝物件の見分け方|物件別に考える

不動産投資では優良な物件を手にすることができれば、その後の運用が楽になります。

したがって、「お宝物件」を見分ける力が必要です。

そこで、どのような条件の物件が運用を有利に進めることができるのかを紹介しましょう。

投資物件の基準を設定する

「優良な物件」といっても、オールマイティーの物件を手にすることは難しいでしょう。

そこで、自分が目標とする投資方法にとってメリットのある物件を「お宝物件」とするのが、物件購入のコツになるといえます。

そのためには、どのような条件を持つ物件が自分にとって「優良」なのかを明確にしておかなければいけません。

自分が目指す投資方法に応じた条件かどうかを目安にするのです。

物件の価格

投資物件の条件の1つとして、購入する物件の価格を設定することは欠かせません。

購入価格が安ければ安いほど、投資物件の収益性を示す利回りは高くなります。

したがって、初期投資を抑えることが投資額を早期に回収するポイントです。

また、そもそも支払うことのできない価格の物件を購入することは不可能でしょう。

あらかじめ、融資可能額などのチェックもしておいてください。

物件の立地条件

不動産投資で最も大切な条件とされるのが立地の良さだといえます。

なぜなら、賃貸需要は立地により決まるといっても過言ではないからです。

駅近で周辺施設に恵まれた物件であれば、空室になる可能性が低いでしょう。

不動産投資の手法としてどのような方法を選択したとしても、そもそも賃貸需要の少ない物件を購入してしまうと成功することは難しいのです。

実質利回り

投資物件の広告などで見かける利回りは「表面利回り」といわれ、「年間家賃収入÷物件価格×100」で計算します。

しかし、表面利回りでは購入や運用に必要な費用が含まれていないので、実際の収支を示しているとはいえません。

 

そこで、物件購入時には「実質利回り」で計算する必要があります。

計算式は「(年間家賃収入-諸経費)÷(物件価格+購入費用)×100」と費用を含めているので、実際の収支をシミュレーションした計算です。

ランニングコスト

ランニングコストとは、賃貸物件を運用する時に必要になる費用です。

具体的には管理費や修繕積立金、賃貸管理会社に支払う手数料や固定資産税など、賃貸物件を維持・管理するために必要になる費用になります。

アパートの見分け方

アパート経営は、複数の部屋からの家賃収入を見込めるため安定した賃貸経営が可能です。

しかし、土地があり、アパートを建てれば家賃収入が得られるとは限りません。

賃貸需要を確認してから投資しないと空室リスクを負うことになるでしょう。

最近は、家賃保証を謳ったサブリース(また貸し)契約を勧める投資会社もありますが、家賃の額まで保証しているものではありません。

家賃の額が下がることもあるのです。契約条件には注意してください。

区分マンションの見分け方

区分マンションは、不動産投資の初心者向けといえる不動産投資方法です。

特に中古のワンルームマンションであれば投資メリットが多いといわれます。

なぜなら、購入価格が安いので利回りが高いからです。

さらに、入居条件として、ファミリーよりも単身者を対象にするほうが賃貸需要を期待できるので、安定した経営ができるとされています。

戸建てマンションの見分け方

戸建ての場合、賃貸物件としてのメリットだけではなく、土地付きという魅力があります。

土地は価値の下がり難い物件なので、不動産経営の将来の出口戦略としての売却に期待が持てるでしょう。

ただし、エリアによっては空き屋になる可能性があるので注意も必要です。

また、金融機関から融資を受ける際の査定条件として、土地付きの戸建は安定した担保価値があるとされるので、高い評価を受ける可能性があります。

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2019.01.29

3. お宝物件を選ぶ時に避けるべき条件

お宝物件を選ぶ時に避けるべき条件

物件価格が安いと利回りが高くなるので一見「お宝物件」に思えます。

ところが、価格が安いという条件だけで物件を選択するのでは、不動産投資を成功させることはできません。

なぜなら、価格の安さには、それ相応の理由があるからです。

物件の周辺環境が悪い

不動産投資のポイントといえる賃貸需要には周辺環境が大きく影響します。

たとえば、周囲を風俗店に囲まれた物件をファミリー層が賃貸するとは考え難いでしょう。

物件を購入するときには、あらかじめ周辺環境をチェックすることが欠かせないのです。

人口が少ない地域

人口が少ないということは、賃貸需要も多くは期待できないでしょう。

少子化による人口減少が社会問題になっています。

投資エリアを間違えると、空室リスクという不動産投資にとって最も恐れなければならない状況に陥りやすいのです。

自分が住みたいと思う物件

投資物件を選択する条件としては、まず自分自身が住みたいと思う物件であることがポイントです。

自分が住みたくないような物件に入居する人はいないと認識してください。

大切なことは、入居の対象となる人の目線に立った判断です。

旧耐震基準の物件

最近は自然災害に対する意識が高まっています。

賃貸の場合でも耐震基準の劣った物件は入居を避ける傾向が強まっているのです。

少なくとも1981に法改正された「新耐震基準」の条件を満たした物件かどうかの見極めが必要でしょう。

4. 投資物件情報で確認しておくべきポイント4つ

投資物件情報で確認しておくべきポイント4つ

不動産投資で投資物件を購入する時には、様々な情報を収集します。

物件情報のなかでも優先順位の高い情報を押さえておかなければなりません。

そこで、特にポイントとなる4つの情報を確認しておきましょう。

①物件の築年数

物件の築年数に応じて、減価償却費の目安となる耐用年数が異なります。

築年数が浅いほど耐用年数が長く残っているので、節税によるキャッシュフローが期待できるでしょう。

また、古い物件だと維持・管理の出費が高く付くというデメリットがあります。

②物件から駅までの距離

立地の良さの代表的な条件としては交通の便が優れているということです。

したがって、駅から徒歩10分以内であれば賃貸需要が高いのは言うまでもありません。

立地が良いと資産価値の下落を抑えることができるので、出口戦略としての売却にも強い物件だといえます。

③投資物件の総戸数

マンションの場合、総戸数が多いほど修繕積立金の額が少なくなるのです。

一般的に総戸数が20戸未満の物件は修繕積立金の負担が多くなるといわれます。

投資物件を購入する条件としては、運営費用も含めて判断しなければなりません。

④修繕積立金・管理費

投資物件を購入する条件としては、修繕積立金や管理費の安い物件が有利に思えます。

ところが、分譲業者が営業のため、必要な額よりも安く設定しているケースが少なくありません。

将来、大きく値上げされる可能性があるので注意が必要です。

実際に自分で判断材料を揃え、シュミレーションしてみましょう。

5. 不動産投資で成功する条件はお宝物件を認識する目を養うこと!

 

不動産投資で成功するには、自分の投資目標にとってメリットのある条件の物件を購入しなければなりません。なぜなら「お宝物件」とは、自分が選択した投資方法に応じて異なるからです。したがって、目標設定からスタートするのがポイントといえます。

不動産投資を検討している人や物件別の成功条件を知りたい人は、専門家のアドバイスを受けることが効率的です。

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