不動産投資の実態｜不動産投資が儲からないと思われている理由とは？

将来的に副収入を得る手段として、「賃貸マンションやアパートへ投資して家賃収入を稼ぐ」という方法がブームになっているようです。

しかし、不動産投資に興味はあっても実態を把握できている人は少ないでしょう。

不動産投資は巨額が関わってきますし、失敗すれば大変なことになります。

なかには、不動産投資は儲からないという声まで聞こえてくるほどです。

 

実際どのように運用されているのかを知ることができれば、スタートする目安にもなるのですが…。

そこで今回は不動産投資の実態を検証します。

いわゆる「ハズレ物件」といわれるのがどのような物件で、また不動産投資が儲からないと思われている理由についても確認しましょう。

実は、「儲かる」「儲からない」はやり方ひとつで異なるのです。

1. 不動産投資の実態

不動産投資は安定した家賃収入が望めるため、サラリーマンの副業としても人気があります。

しかし、危険も伴うものなので安易に行なうと危険がともなうのも事実です。

不動産価格の高騰によってハズレの物件も多い

アベノミクスの影響で不動産相場は上昇し始めました。

さらに2023年の東京オリンピック決定により外国人投資家も含めて東京都心をメインに価格が高騰しています。

物件購入時に高価格のため優良物件のように見えても、入居率や利便性・周辺環境・金融機関へ支払う支払利息・リノベーション費用など

「物件のランニングコストを鑑みた利回り(実質利回り）」に注意していないと、利益を上げることは難しいのです。

たとえば、利回りが6％程度の物件に手を出すと、銀行ローンとの兼ね合いで運用が難しくなることが多いようです。

空室でもでれば、とたんに返済リスクを背負い込むことになるでしょう。

知識がないままに営業マンのセールストークに乗せられて…

ブームに便乗して必要最低限の知識もなく不動産投資を始める人が少なくありません。

不動産会社の営業マンは当然「売る」のが仕事です。

「売る」ためには、その物件の長所を最大限に表現します。

ところが、不動産投資の知識がない状態で「営業マンのセールストークに乗せられて」物件を購入してしまい、結果としてハズレ物件をつかまされるという実態も残念ながらよく見受けられるのです。

何も知らずに稼げる方法なんてありません。

不動産投資を始めようと思ったら、まず知識の習得に励んでください。

現在は、学習のノウハウはインターネット・書籍・セミナーなどいくらでもあります。

2. 不動産投資が儲からないと言われる理由について

不動産投資で儲けることは難しいといわれます。

しかし、現実に稼いでいる人もいるのが実態です。

では、不動産投資での成功と失敗の違いはどこにあるのでしょうか？

表面利回りしか見てない場合が多い

表面利回りと実質利回りの違いを意識しないで購入する人は失敗が目に見えています。

なぜなら、表面利回りとは、年間家賃収入を購入価格で割っただけの数字だからです。

購入や運用に必要な費用は含まれていません。

実態として、表面利回りで収支がプラスになっても、必要な費用を含めて計算した実質利回りではマイナスになることが多いのです。

不動産投資にはリスクがあること知る｜不動産投資の3大リスク

不動産投資にはリスクが付きものです。なかでも

空室リスク・修繕リスク・返済リスクという3つのリスクには注意してください。

これらのリスクは、互いに絡み合い不動産投資を失敗に導くのが実態です。

たとえば、「メンテナンスを怠ったので空室になり家賃収入を得られず返済が滞った」などのように関連していきます。

不動産投資ではリスクを知り、事前に備えを怠らないのが運用のポイントです。

不動産投資にはメリットもある

不動産投資には他の投資(株やFXなど)にはない様々なメリットがあります。

不動産投資は、投資として稼ぐだけが目的ではないのです。

不動産投資には節税効果がある

不動産投資によるメリットとして大きいのが節税効果でしょう。

不動産投資で出た赤字を給与所得や事業所得から差し引くことができます。

また購入した物件の減価償却費を利用して、収支がプラスでも赤字計上により税額を少なくすることも可能です。

不動産は売却することで利益が決まる

不動産投資には、家賃収入を得る「インカムゲイン」と売却益を得る「キャピタルゲイン」があります。

たとえば、インカムゲインで赤字が続き100万円のマイナスであっても、キャピタルゲインで200万円の売却益が出れば一発逆転もありうるのです。

ローンが終わると不動産が資産として手に残る上、賃貸収入も得ることができる

ローンの返済が終われば、資産として賃貸物件が手に残ります。

老後の備えとしては有効な手段といえるでしょう。

引き続き家賃収入を得て年金をフォローすることもできれば、売却によりまとまった現金を手にすることもできます。

3. 不動産投資に向いている人、向かない人

不動産投資を始めるためには、あらかじめ自分が不動産投資に向いているかどうかをチェックすることも必要です。

向いている人

もしもに備えての資金を貯蓄できる人

不動産投資では思いがけないリスクが訪れることがあるので、備えのための資金を貯えておく必要があります。

不動産投資のリスクに対応するには、必要なお金の額も少なくなくありません。

常に予備資金の貯蓄ができる慎重な人が向いているでしょう。

ビジネスとして取り組むことができる人

不動産投資で成功するためには、ビジネスとして取り組める人でないといけません。副業として不動産会社や管理会社に任せきりで稼げるほど甘くはないのです。

特に今後の人口減少による賃貸需要の低下を考えると、自身が経営者としての自覚を持ち、不動産投資が一事業であるという意識の高さは必要不可欠だと言えるでしょう。

人と接するのが苦にならない人

不動産取引では、様々な人と関わります。

不動産会社や管理会社だけではなく金融機関との交渉なども必要です。

コミュニケーションをはかり、信頼できるパートナーや最新の情報も増やしていく必要があります。

人と接するのが苦にならない人に向いている投資です。

向かない人

リスクばかりを気にして行動をおこせない人

不動産投資にリスクは付きものです。

しかし、リスクに対して神経質すぎる人は不動産投資には向いていないかもしれません。

そもそも、投資にはギャンブル的な要素もあるので、リスクが気になって行動できない人には向いていないでしょう。

不動産の知識を得ようとしない人

不動産投資に限らず、稼ぐためには努力が必要です。

「不動産会社や管理会社に任せておけば大丈夫」と考えている人にはおすすめできません。

不動産投資は自己責任。

自分自身で戦略を練って運用していかないといけないのです。

短い時間で儲けることを考えている人

株式投資のように短期間で儲けることをイメージしている人には向きません。

不動産投資では購入から運用、そして最終的には売却までを通した長期的な戦略が必要です。

将来的な展望を意識して、じっくり取り組める人でないと難しいでしょう。

4. 不動産投資で成功したい人が取るべき行動

不動産投資で成功するためには一定の法則があります。

そこで、不動産投資で稼ぐために取るべき行動を紹介しましょう。

不動産投資の失敗例や成功例を良く知る

不動産投資で成功するためには、まず失敗しないということに全力を尽くしてください。

想定されるリスクに対して備えることがポイントです。

そのためには失敗例や成功例を参考にして、具体的なリスクを知ることからスタートするのが賢明だといえます。

なお、成功例よりも失敗例のほうがリスクの本質がつかみやすいので「失敗しないためにはどうすれば良いのか」という考え方がおすすめです。

考えるばかりではなく行動することが大事

それなりに優良な物件に出会ったら、どうしますか？

「とりあえず、チェックしておこう」と放っておけば、たちまち売れてしまうでしょう。

実際のところ優良物件が出回ることは、それほど多くないのです。

無い物ねだりではなく行動しなければ始まりません。

そして、迅速に行動するためには、日ごろの不動産知識の習得や情報収集が必要です。

自分なりに一定の目安を定めて、売り出されれば早々に購入しましょう。

不動産投資を始めるには若ければ若いほど良い

不動産投資をスタートする時には区分マンション1戸から始めるケースが少なくありません。

最初は家賃収入も多くはないのが実態でしょう。

長期間に渡って徐々に戸数を増やして大きな収益にしていくのです。

したがって不動産投資を始めるのは、若ければ若いほど運用できる時間が長くなります。

投資物件の戸数を増やすことが可能になるのです。

5. 不動産投資でハズレの物件は確かに存在するが、知識を身につけ見極める力を付ければ騙されることはない！

 

不動産投資の物件には実質利回りが低かったり、営業トークに乗せられたりした「ハズレ物件」といわれるものも少なくありません。

しかし、あらかじめ知識を習得し、必要なノウハウさえ身に付ければ、物件の良し悪しを見極める力は養えます。

なお、不動産投資の実態について、さらに詳しく知りたければ専門家のアドバイスを受けることが効果的です。

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