マンション経営は本当に儲かるの？｜収益を決定するポイント4つを紹介

長期的に家賃収入が得られると方法して「マンション経営」を検討している方も多いのではないでしょうか？

マンション経営はいくつかのポイントを押さえることで安定的に収益が得られる不動産投資の種類の一つです。

この記事では、マンション経営が儲かる理由や収益を決定づける4つのポイントを中心に解説します。

「マンション経営は本当に儲かるの？」と不安をお持ちの方の参考になれば幸いです。

1. マンション経営が儲かるワケ

なぜマンション経営は「儲かる投資手法」だといえるのでしょうか？

詳しくご説明しましょう。

長期的に家賃収入を得られる

マンション経営では購入した物件を賃貸することで収益を得ます。

利益を継続的に確保できる仕組みが確立できれば、長期間にわたって毎月一定の家賃収入が得られるのです。

特にローンの支払いが終わってしまえば支出が大きく減り、より安定的に儲け続けることが可能になります。

将来年金がもらえるのか不透明な今の時代に最適で魅力的な投資手法だといえるでしょう。

管理を任せることが出来る

「多忙な自分にマンション経営ができるのだろうか？」とお考えの方もいるかもしれません。

しかし一般的にオーナーは「管理会社」と契約をし、入居者の募集から建物の修繕などの管理業務を委託できるので心配は不要です。

アパートと比べて耐久性が高い

マンションはアパートと比べて耐久性が高いため、しっかりと維持管理を行えば長期間にわたりマンション経営が可能になります。

というのは、「マンション」と「アパート」には下記のような違いがあるからです。

• マンションは鉄筋鉄骨コンクリート造
• 一般的にアパートと呼ばれる建物は木造やプレハブ造、軽量鉄骨造

つまり、構造や材質の違いによりマンションはアパートより耐久性に優れているのです。

「マンションは100年でも200年でも大丈夫」と説明する専門家もいますが、国税庁が減価償却費を算出するために定めている「法定耐用年数」から抜粋した下記の表をご覧ください。

木造	22年
鉄骨造　骨格材3mm以下	19年
鉄骨造　骨格材3～4mm以下	27年
鉄筋コンクリート造	47年

このように木造アパートと鉄筋コンクリートのマンションでは、耐用年数は2倍以上と大きく異っています。

この耐久性の高さが不動産投資をするなら、「アパート経営よりはマンション経営」と言える理由のひとつです。

低資金から始めることが出来る

マンション経営は少ない資金でも始められます。

一棟丸ごと購入する場合には豊富な資金が必要ですが、1部屋から数部屋ならどうでしょうか？

地域や規模にもよりますが、仮に単身者向けワンルームマンションならば1部屋数百万で購入できる物件も多く存在します。

節税効果が高い

マンション経営では建物の減価償却費や管理費用などの経費は家賃収入から差し引けます。

したがって、所得税を比較的大きく圧縮できます。

特に減価償却費は毎年一定額を経費として計上できるので、高い節税効果が期待できるのです。

また不動産投資で得た所得は、給与収入などの他の所得と損益通算が可能。

もしマンション経営で赤字が出た場合も税金を大きく減らせます。

マンション経営初心者でも始めやすい

たとえば単身者向けのワンルームマンションは、規模が小さいため少ない資金で購入が可能です。

またワンルームマンションは駅から近いなど利便性に優れた場所に建てられていることも多く、特に立地に問題がなければ空き室リスクも低いのが特徴。

「経営」とはいえ実際の管理は管理会社に任せればよいので、マンション経営は初心者でも始めやすいのです。

2. マンション経営で収益を決定するポイント4つ

マンション経営で儲けるためには、投資資金を抑えつつ利益を確保することがとても重要です。

マンション経営において収益を決定づけるポイントを4つ押さえておきましょう。

①マンション物件の価格

マンション物件の価格はローンの借入額とも大きく関わってくるため、収益に大きな影響をもたらすことは言うまでもありません。

新築マンションと中古マンションそれぞれの物件価格についてご説明します。

新築マンションの場合

新築マンションは土地と建物の価格に加えて販売会社の手数料や人件費、広告宣伝費などが価格に含まれるため、中古マンションより3割程度高いのが一般的です。

その分利回りが低くなりますが、設備が新しいため修繕費が発生しにくいメリットもあります。

中古マンションの場合

新築マンションと比べて3割程度安い価格で購入できるため、初期投資が少なく済む点がメリット。

その分家賃も安くなりますが、新築マンションと中古マンションの価格差ほどではないので必然的に利回りが高くなります。

ただし築年数によっては、突然大きな修繕費が発生するケースもあり要注意です。

②金融機関からの借り入れ条件

マンション経営では物件購入に数百万から数千万円と多くの資金が必要に。

一般的に自己資金に加えて金融機関のローンを利用します。

ローンの借り入れ条件は以下の3つです。

• 借入金利
• ローン借入期間
• 金利の種類（固定金利か変動金利か）

借入金利

借り入れ条件においてローン金利はとても重要です。

元の額が巨額なため、わずか数％の違いで総返済額が大きく異なります。

金利差による利息の違いをシミュレーションした下記の表をご覧ください。

【借入金額：2000万円　支払期間：30年（360回払い）の場合】

金利（固定）	2.00%	4.00%
月額返済	73,923円	95,483円
支払利息総額	6,612,480円	1,4373,581円

このように金利が2％と4％では、支払利息の差額は7,761,101円と2倍以上もの差が生じます。

つまり、より低いローン金利で借り入れることが収益を決定する上で大変重要なのです。

また低い金利の金融機関を選んでも、ローンを受けるためには審査をクリアしなければなりません。

ローンの審査条件は金融機関によって異なりますが、主なものを確認しておきましょう。

• 物件の価格
• 予想利回り
• 物件の担保評価
• 年収
• 資産状況や借り入れ状況
• 信用情報
• 職業・勤務先・勤続年数など
• 借入時や完済時の年齢
• 健康状態

これらの個人属性によって審査されます。

 

ローンの利息額はマンション経営の収益に直結するもっとも重要な項目といっても過言ではありません。

少しでも有利な金利を受けるためには、可能な限りの対策をしておきましょう。

たとえば「カードローンを利用しているなら完済しておく」「返済の延滞に気をつける」「審査前に車をローンで購入しない」など、個人の属性評価を高めることに努めることが重要です。

③マンション物件のメンテナンス

マンション経営ではメンテナンス費用が収益を圧迫することがあります。

特に築年数が経過した中古マンションでは設備の不良や故障が発生しやすく、多額の修繕費用が収支に影響を及ぼすことも。

 

さらに、入居者が設備に不満を持てば空室リスクも高めてしまうでしょう。

特に部屋内の設備の多くは10～15年程度で寿命となり、築年数の経過とともに故障や不具合が発生しやすくなります。

たとえばエアコンやIHコンロ、ガス給湯器などは高額な費用がかかるケースがあるので注意が必要です。

対策としては、

• 物件を購入する際に設備の設置時期や修繕履歴を確認する
• 修繕費用を見込んで一定額を毎月積み立てる

などを講じておきましょう。

④マンション物件の資産価値

ローン審査において物件の資産価値はもっとも重要視されます。

金融機関としては、万が一借り手がローン返済不能になった場合には担保としている物件を売却しなければなりません。

その際、資産価値が低い物件ならば損害を受けてしまう可能性があるので、金融機関は物件の資産価値を慎重に評価するわけです。

そのため審査に合格するには立地条件や建物の管理状況などを確認し、資産価値がより高い物件を選ぶ必要があります。

 

また資産価値が高い物件は売却する際も高値で売れますし、家賃収入も有利な条件を提示できるなど、マンションの資産価値はマンション経営での収益を決定づける大きなポイントになるのです。

3. マンション経営とアパート経営ではどちらが儲かるのか

前述した4つのポイントを押さえれば、マンション経営で儲けることは可能です。

それではマンション経営とアパート経営、どちらがより多くの収益が上げられるでしょうか？

マンション経営の場合

マンション経営では「家賃保証付きサブリース」や「民泊」を利用して安定的に利益を確保できます。

家賃保証付きサブリース

家賃保証付きサブリースとはオーナーの所有物件を保証会社が転貸を目的として借り上げ、その家賃を保証する制度です。

保証会社は家賃を保証する代わりに家賃収入の一部を手数料として受け取ります。

家賃保証付きサブリースでは入居がない空き室の家賃を保証しますが、物件の管理は通常おこないません。

つまり、通常のサブリースとは異なり運用面や収益面において自由度が高く、利益を上げやすいといえるでしょう。

民泊

近年注目の「民泊」では、旅行者に一般の民家を宿泊先と提供し料金を徴収します。

オーナー兼ホストとして民泊経営をおこなうことで、経営が軌道に乗れば投資コストも早く回収でき大きな利益を上げられます。

また民泊をしたい人に物件を貸し出し、賃貸収入を得ることも可能です。

この場合、「転貸借可能物件」として貸し出すことにより家賃を通常より2～3割高く設定できます。

実際の運営は貸借人がおこなうにせよ、管理上のリスクはオーナー側にあるわけなので家賃を高く設定できるのです。

この手法では毎月一定の賃料収入が保証されますし、通常より高い家賃によって安定的に利益を上げ続けることが可能になります。

アパート経営の場合

アパート経営ではサブリース（一括借り上げ）を利用して安定的に収益が上げられる可能性がある一方、デメリットもあるので確認しておきましょう。

サブリース

サブリースは「一括借り上げ」とも呼ばれ、アパート1棟丸ごと保証会社が借り上げます。

オーナーは空き室リスクを心配する必要がなく、毎月の収入が安定するので収支計画を立てやすい一方、契約は賃貸管理とセットなのが難点。

たとえば

• 家賃をオーナーが決めることができない
• 満室時家賃収入の70～90％ほどの収入しか得られない
• 入居者が集まらないのを理由に家賃の減額を求められる
• 契約を当然解除されることもある

など、本来なら得られるはずの収益が上げられない可能性があるのです。

4. マンション経営でさらに儲けを出すための方法

マンション経営はポイントを押さえて行えば儲けられますが、さらに儲けを確保できる方法をご説明します。

金融機関からの借入金を減らす

前述のとおり、金融機関でローンを利用した場合の金利はマンション経営における収益を圧迫します。

そのため、できるだけ金利の負担を減らすためには「繰り上げ返済」が有効です。

まとまった金額を繰り上げて返済することで、利息を減らしたりローン期間を短縮できたりが可能に。

十分な収益を得るために繰り上げ返済はとても有効な手段なのです。

複数の物件を所有する

複数の物件を所有することで大きな利益が狙えます。

最初から複数の物件を所有するのが難しいのであれば、マンション経営で得た利益は再投資しましょう。

またローンを完済したら、さらに物件を増やしていきます。

このように手がける物件を増やしていくことで、大きく利益を伸ばすことができるのです。

投資物件のリノベーション

リノベーションとは内装、配管などをすべて取り払い、想定する入居者のライフスタイルを考慮して一から部屋を作り替えていくことです。

部屋自体が新築のように生まれ変わるので空室リスクを軽減でき、さらに突然の大きな修繕費用も発生しにくくなります。

また物件の資産価値は向上し、家賃のアップも可能に。

リノベーションによって収益性が高まり、安定したマンション経営をおこなえるのです。

5. マンション経営は長期投資！長期的にコツコツ儲けを出そう

マンション経営は継続的な家賃収入が得られ、長期投資に適している投資手法です。

今回ご説明した内容を参考にしていただき、長期的に利益を積み上げていきましょう。

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