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増税による不動産投資への影響とは?|不動産投資市場の今後と投資タイミングを紹介

2019年10月に迫った消費税8%から10%への増税。

大幅な赤字を抱える国家財政を考えると増税は不可避とも言えますが、国民の負担が重くなるのも事実です。

 

さて投資家の最大の関心事は、ミドルリスク・ミドルリターンが魅力の不動産投資に対して、増税がどのように影響するかでしょう。

住宅建設は使用される素材や住居関連製品を含めて関連産業のすそ野が広く、景気や国民経済に与える影響が大きいので、

前回2014年4月の5%から8%への消費税増税の際も「すまい給付金」や「経過措置」といった対策がとられました。

 

そこで今回は増税による不動産投資への影響は実際どのようなものが予想されるのか、また不動産市場の今後と投資タイミングについて考えてみたいと思います。

1. 増税による不動産投資への影響とは?

では、不動産経営に対する増税の影響とは何か考えてみましょう。

空室リスクの増大

まず借り手の立場になってみると、実は居住用家賃は非課税なので増税の影響はないと言えます(ただし同じ不動産でも事務所・駐車場は課税されます)。

しかし増税は家計を圧迫するので、月々の固定費である家賃の節約傾向が強まるでしょう。

結果安い物件への引っ越し要求が高まり、「空室リスク」は増大すると言えるでしょう。

利益率低下の可能性

空室リスクを低下させるには当然のことながら家賃を引き下げざるを得ないため、利益率低下の可能性が高まります。

それでなくとも、数か月分の家賃を無償にする「フリーレント」や敷金・礼金ゼロをうたった広告が目立つ不動産業界では、家賃値上げは困難です。

今後はその対策として、徹底したコスト管理が求められるようになるでしょう。

ランニングコストの増加

増税で収入減が予想される一方で、消費税は広くあまねく財・サービスに課税されることから、管理維持費・共用部の電気代などのランニングコストの増加は避けることができません。

実質的に手取り家賃収入は減少することから、投資家にとってキャッシュフローは悪化することが予想されます。

2. 増税されることで影響を受けやすくなる費用

とはいえ増税の影響がすべて一様であるとは限らないので、詳細に解説しましょう。

増税の影響を受けやすい費用

増税の影響を受けやすいのは当然のことながら課税対象となり、負担軽減のための優遇措置対象とならないものです。

先の管理維持費や共用部の公共料金といったランニングコストに加えて、

経年劣化対策として必要な部屋のリフォーム・リノベーションなどの修繕費や設備投資費、さらには司法書士報酬がこれに該当します。

取得時に必要な登録免許税や印紙税は増税されませんが、

不動産業者に支払う仲介手数料(3.24%+6.48万円が3.3%+6.6万円に増額)や金融機関の諸手続きに関連する費用については、増税の影響を直接受けることになるのです。

増税の影響を受けない項目

それに対し家賃に付随する共益費・敷金・礼金や火災保険料・借入金利息・購入する土地部分については非課税なので増税の影響を受けません。

またそもそもマンション販売価格は内税方式であるため税負担は購入する人ではなく販売する側であり、

増税分がそのまま販売価格に転嫁されるとは限らないことにも注意すべきです。

3. 増税されても家賃収入が直接減るわけではない

増税で実質的に家賃収入が減ることを指摘しましたが、実は必ずしもそうというばかりではないのです。

賃貸物件の家賃収入は非課税な上、増税による家賃低下圧力は一様ではない

賃貸物件の居住用家賃が非課税であることは指摘した通りですが、増税したからといって、すべての世帯で低家賃物件への引っ越し需要が高まるわけではありません。

というのも、超過累進税率が適用され高額所得者ほど税負担額が重くなる所得税・住民税とは異なり、

消費税は消費者の所得水準に関係なく同一税率が課せられるため、低所得者ほど税負担が増大するという「逆進性」が指摘されるからです。

実際年収300万円以下の所得層ほど税負担率が高くなるといわれているので(みずほ総合研究所)、低家賃物件への引っ越し需要が強くその影響が大きいのは低所得者の入居が多い賃貸物件というべきでしょう。

4. 増税前に注意すべきポイント

いずれにせよ程度の差こそあれ、消費税増税が不動産投資に影響するのは事実なので、増税前に注意すべきポイントを整理しておきます。

駆け込みで物件の購入をしない

前回の2014年4月の消費税増税直前に土地取引が活発化するとともに、戸建てや新築1棟マンションの駆け込み需要が過熱したことは記憶に新しいところです。

こうした駆け込み需要は誰もが考えることですが、投資家にとってはライバルが増えることになります。

不動産賃貸市場は実需と比較して、供給過多となるため市場原理が働いて家賃水準が下がるのは当然のことです。

家賃水準はキャッシュフローに大きく関係してくるため、焦って物件購入をすることは避けましょう。

投資物件を購入するタイミングを見計らう

税金の8%と10%というわずか2ポイントの差の税負担軽減という横並び意識は、かえって自分の首を絞めてしまうことになります。

税負担増を免れるため焦って物件を購入することなく、タイミングを見計らうことが不動産投資成功の秘訣といえるのです。

5. 増税後の不動産市場はどうなる?

では消費税増税後の不動産市場はどうなるのか分析してみましょう。

家賃の価格競争活発化

投資のタイミングが大切とはいっても、支払う税金をできるだけ少なくしたいと考えるのも人の常で、駆け込み需要が高まるでしょう。

したがって超過供給で、家賃の価格競争は活発化すると予測されます。

不動産市場は短期的には冷え込む

そのため誰かが家賃を引き下げると他も後を追わざるを得なくなり、短期的に不動産市場は冷え込む可能性が高いとみるのが妥当でしょう。

中古マンションの売買は増加する

そうなると売れ筋物件に人気が集まるのは当然で、少子高齢化にあっても需要が高い都心部、それも値段が手ごろな中古マンションの売買が増加するのも目に見えています。

6. 不動産投資を検討している人にはベストタイミング?

実は東京オリンピック開催が決定された直後の2013年ころに、キャピタルゲイン狙いで都心マンションを大量購入した海外投資家が2019年に売り抜けると予想されています。

増税と売り抜けのタイミングが合えば良質な物件で値崩れを起こす可能性も否定できず、不動産投資を検討している人にとってはベストタイミングともいえるでしょう。

7. 増税を見越した計画を立てよう!計画の精度で成功率は変化する

とにかく不動産投資は価格変動の激しい株式やFXと異なり、長期的視点が求められます。

また投資額が高額ということもあって、成功率を高めるためには慎重で精度の高い計画が必要。

と同時に投資であるからには、そのタイミングが重要です。

正しい判断には、正確な知識と豊富な情報が必要です。

不動産投資を検討している人には、不動産投資の経験豊かなMIRAIMOの個別相談やLINE@登録がおすすめです。
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