【必見】豊島区での不動産投資は池袋の近隣を狙え!その理由とは?

豊島区は誰もが知っているであろう池袋がある区で、他にも巣鴨や目白など下町感が漂う場所から高級住宅街など様々な顔を持っている街です。

副都心の池袋があるにもかかわらず2014年には23区で唯一の「消滅可能性都市」になってしまった豊島区。しかし自治体ではそれを打開すべく新しい施策を行っています。

その結果、池袋が「HOME’S総研2017年借りて住みたい街ランキング」で1位になるなど賃貸需要が高まっています。

ここではそんな豊島区の将来を見据えた不動産投資のコツをお伝えしていきます。

1 . 豊島区とは

豊島区は面積13.01㎢(23区中18位)、23区の北西部に位置しています。
人口は286,644人(平成29年7月1日現在)、人口密度は20880人/㎢と東京都でダントツ1位をたたき出しています。

1-1. 豊島区のエリア情報

★区の木にもなっている「ソメイヨシノ」は江戸末期から明治に染井村(現駒込)の植木職人がエドヒガンとオオシマザクラを品種改良して作ったと言われており、発祥の地となっています。

★池袋には、1978年完成当時は日本で最高層のビルである「サンシャイン60」があります。

1-2. 交通アクセス

池袋駅が中心駅となっています。一日の乗車人員が55万9920人(2016年度)で新宿に次ぐ世界第二位です。
JR・東京メトロ・東京都交通局・東武鉄道・西武鉄道が乗り入れている大きなターミナル駅です。

道路も首都高・明治通り・山手通りなどが通っていて、バスも都営・西武・国際興業・関東とアクセスが便利です。

1-3. 観光スポット・名所

サンシャインシティ

豊島区池袋にある副業商業施設。池袋駅から徒歩7~8分で、東池袋駅から直結。
サンシャイン60・プリンスホテル・サンシャイン水族館・ALTA・ワールドインポートマートなど様々な施設が入っていて、池袋のランドマーク的な存在になっています。

 

雑司ヶ谷霊園

南池袋にある都立の霊園。

夏目漱石の小説「こゝろ」の舞台にもなっているこの場所には漱石自身の他にジョン万次郎・泉鏡花・永井荷風・東條英機など多くの著名人が眠る場所です。

 

巣鴨地蔵通り商店街

「おばあちゃんの原宿」と呼ばれる巣鴨地蔵通り。巣鴨駅改札正面の国道17号線を反対側へ渡り、右方向へ徒歩約5分の場所にあります。

780mにわたる商店街にはとげぬき地蔵尊があり、露店や小さなお店が並びます。古き良き日本の風景と文化だけでなく、昔ながらの商人のおもてなしの心を大切にしている。そんな心温まる商店街です。

2. 豊島区で住むのにオススメな駅ベスト3

住民目線から見た住み心地のいい街ランキングを3つまとめてみました。以下を見るとすべて池袋にほど近い場所にあることがわかります。

人気No.3 大塚

  • 駅周辺は充実しているが住宅街はかなり静か。
  • 池袋の隣のわりに家賃が若干安め。
  • 家族向けというより単身向け。

人気No.2 南長崎

  • 住んでいるファミリー・単身者のバランスが取れている
  • 交通の便や治安の良さのわりに家賃が区内でも低め。
  • 駅前商店街に飲食店もあるので自炊できない日も安心

人気No.1 目白

  • 都内でも有数の高級住宅街
  • 目白庭園があり自然も豊か
  • 目白駅周辺は比較的規模の小さい繁華街で、駅の東側は学習院大学とその敷地、北西および南西に閑静な住宅街が広がる

3. 豊島区の家賃相場

豊島区の平均家賃・豊島区で最も家賃相場が低い「下板橋駅」・最も家賃相場が高い「池袋駅」を比較してみました。

間取り 豊島区全体の相場 下板橋駅の相場 池袋駅の相場
1R 7.23万円 6.11万円 8.36万円
1K 7.94万円 7.20万円 8.41万円
1DK 9.74万円 8.69万円 11.22万円
1LDK 12.70万円 10.75万円 13.97万円
2K 9.45万円 7.81万円 9.48万円
2DK 11.27万円 9.03万円 11.74万円
2LDK 17.56万円 12.92万円 19.67万円
3LDK 21.85万円 20.34万円 31.61万円

こう見ると3LDKなどは下板橋と池袋で10万円以上の開きがあります。

4. 豊島区での不動産投資のコツ

豊島区で不動産投資を行うコツはズバリ「池袋の近隣駅」。池袋だと値段が高く、利回りが5%前後の物件が数多く収益を狙える物件が限られてきます。

池袋から1~2駅離れるだけで住宅地も多く、家賃相場も下がり、更に需要も保てるというメリットがあります。今回は池袋の隣の駅での不動産投資物件例とともにシミュレーションしていきましょう。

4-1. 椎名町駅の物件例

  • 西武池袋・豊島線 椎名町駅 徒歩8分
  • 木造 1K×6戸
  • 築年月:1984年3月(築33年)

池袋から一駅の椎名町駅から10分以内というアクセスの良さです。

  • 物件価格:3300万円
  • 想定年間収入:362.4万円(30.2万円/月)
  • 表面利回り:10.98%
  • 建物面積:103.34㎡
  • 管理費:20300円
  • 地代:29500円/月

6戸なのでこまめな修繕を行うことで空室リスクを下げることができます。ただし木造アパートなので以下のことには注意が必要です。

  • ・騒音問題が起きる可能性もある。
    ・劣化しやすいのでこまめな修繕が必要
    ・地代を払う必要がある

アパート経営についてはこちらの記事を参考にしてみてください。

関連記事アパート経営で利益をあげる方法と投資家のやるべきこと

2017.06.07

4-2. 椎名町駅の周辺環境

西武池袋線(豊島線)池袋駅からわずか1駅の場所にある椎名町駅。
駅周辺に「すずらん通り」という商店街があり、大型スーパーのサミット(深夜1時まで営業)まで店舗が立ち並んでいます。
商店街を抜けると平和で閑静な住宅街が並んでいます。
商店街で大体のものはそろいますし、立教大学まで徒歩圏内、病院もあります。

家賃相場も1Kで7.5万円程度と池袋駅にほど近いのに割安の賃料と住む側の需要もある街です。

5. 表面利回りと実質利回りを考慮して考える

物件を選ぶ際は、よくサイトに書いてある表面利回りだけをみてそれが高い物件を選べばよいのではなく、実質利回りも考慮しなければなりません。

表面利回りというのは、

年間家賃収入÷購入物件価格×100

となりますので、ローンの金利は計算外。では、実質利回りは表面利回りから金利を引けば良いかというと、そんな単純なものでもありません。

支払金利の他に、管理費や修繕積立金、専有部のリフォーム費用の積立などの年間の支出が、利回りに関わってきます。

なので、実質利回りの計算式はこうなります。

(年間収入-年間支出)÷(物件購入価格+購入時の諸経費)×100

ですので、相場以上に高い管理費のマンションだと、物件価格が安くてもその分だけ実質利回りを押し下げることになるのです。(利回りについて詳しくはこちらの記事「あなたの不動産投資を左右する。利回り8%の本当の姿を見極めよう」を参考にしてください。)

こちらの物件は利回りが約11%のアパートなので、こまめな修繕が必要になり、そこで費用がかさむ時もでてきますが、そこで空室リスクを防いで満室経営できれば十分に収益は得ることができます。

6. 椎名町駅のアパートのキャッシュフロー

上記の物件例の計算表です。

こちらの物件では実際に見込める家賃より低めの家賃を記入しました。しかし、実際それでも満室であれば、収益が見込めるものとなります。自己資金率を増やせると尚いいでしょう。

豊島区の将来を見据えた不動産投資

豊島区はもともとファミリーより単身者が多く、結婚適齢期の独身男性が多く住んでいます。

20代の人口の割合が多い若者の街ですが、30代に入ると男性5位、女性11位と年齢が上がるごとに下がります。

「独身が多い街」で結婚して子育てをする時は区外に引っ越す人が多い街です。

 

そして2014年に豊島区は消滅可能性都市になったというニュースが話題になりましたが、豊島区は人口減少問題に対して様々な施策を行いました。

  • ファミリー世帯の増加
  • 新庁舎の設立
  • 税制再建

など実際に数々の成果を上げています。

2040年にも人口が減少することが予想されていますが1万人未満の3%程度の減少にとどまりますし、池袋などは借りて住みたい街ランキング1位を獲得するなど、不動産投資の観点から見てもまだまだ安心の地域と言えます。

7. 豊島区で不動産投資をするリスク

池袋などはやはり都心なので、特にタワーマンションや高級分譲マンションになってくると物件価格だけではなく、管理費も高い傾向があり利回りが悪くなります。

なので、自己資金で購入したり入居率が高くない限り、あまり収益は見込めません。

隣の文京区、新宿区に人気をとられる場所も無きにしも非ずなので立地の選定は慎重に行いましょう。

8. 豊島区の不動産投資は池袋駅周辺で!

豊島区は一時期は「消滅可能性都市」として存続が危ぶまれていましたが、力強い区の施策のおかげでそのリスクは低くなりました。

池袋駅周辺になると物件価格が高く、利回り5%前後の物件が数多くなります。

このことから「池袋から1~2駅ほどの駅の近く」が家賃相場も下がり需要もあるのでおすすめです。

ローリスクローリターンで安心の不動産投資ができることでしょう。

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