マンション投資とはどんな投資法?|メリットとリスクを知って投資を成功させよう

比較的安定した利益が見込めるという点で始める人が増えているマンション投資ですが、最大の特徴としては「ローリスク・ロングリターン」と言われ、メリットがとても多くサラリーマンやOLなど会社勤めからも人気の投資方法です。

ですが投資である以上、メリットばかりではなくリスクも確実に存在します。

そのリスクをしっかりと知って万が一の時に備えること、メリットと目標を明確にすることでマンション投資を成功に導くことができます。

当記事では、マンション投資とは何かという基礎的なところから、メリットやリスクとその対策法など、初心者の方にはぜひ知っておいていただきたい内容をまとめました。

1. はじめに|投資用マンションとは何か

 

投資用マンションとは、賃貸して家賃収入を得るための不動産投資を目的としたマンションのことで、居住用のマンションとは捉え方が違ってきます。

マンションを購入するという点は投資用マンションも居住用マンションも違いはないのですが、目的と使い方は180度異なります。

居住用マンションはオーナーも利用者も同一人物になりますが、投資用マンションは賃貸するので、オーナーと利用者は別の人物です。

「居住用」と「投資用」の違いとは

居住用マンションも投資用マンションも物理的には違いはありませんが、用途によって変わってくるものがあります。

例えばローンの種類で、居住用に利用する住宅用ローンに比べて、投資用マンションの購入に利用する投資用ローンは審査基準が厳しい、金利が高いといった違いが出てきます。

 

また、物件の査定方法も違ってきます。

居住用マンションの査定は、「取引事例比較法」が主な査定方法なのに比べて、投資用マンションは、物件価格だけでなく利回りが重視されるため、「取引事例比較法」と「収益還元法」を組み合わせて査定することになります。

2. 投資用マンションで収益を得る仕組み

マンション投資は購入したマンションを賃貸、もしくは売却をして収入を得る投資です。

前者をインカムゲイン、後者をキャピタルゲインと言います。

初心者には毎月安定した家賃収入を得ることが可能なインカムゲイン方式の収益方法がおススメです。

進め方としては、物件を選ぶ→物件を購入する→物件を賃貸する→収入を得る。

ポイントとしては、

  • ワンルームマンション
  • 駅から徒歩10分以内の物件を見つける
  • 実質利回りを計算して物件を決める
  • 相場としては4~6%の実質利回り物件

がオススメです。

【用語】インカムゲイン・キャピタルゲイン

インカムゲイン

運用益で、資産を保有することで安定した現金を継続的に受け取ることのできる現金収入。

不動産賃貸の場合は収益(家賃収入)で

他の投資では、銀行預金や利付債券の受取利息・投資信託の収益分配金・株式では企業から受け取る配当金などがインカムゲインになります。

キャピタルゲイン

売却益で、保有している資産の価格が値上がりすることによって得られる収益。

不動産の場合は土地や建物の売却益。

他の投資では、株式や債券のなどの有価証券・絵画・貴金属・ゴルフの会員権などがキャピタルゲインになります。

3. マンション投資の種類①|区分と一棟

投資用のマンションは、区分マンションと、一棟マンションの2つに分けられます。

それぞれ見ていきましょう。

①区分マンション

投資用マンションとして一室のみを購入するタイプ。

この区分マンションには、一人暮らし用のワンルームと、家族で暮らすタイプのファミリータイプがあります。

また、区分マンションの中にも新築の区分マンション、中古の区分マンションに分けられます。

新築の特徴

  • 建物や設備が新しく、修繕費が発生しにくい
  • 耐用年数が長いため、借入期間も長く取れてキャッシュフローが厚い
  • 減価償却費対象の建物比率が高く節税効果が高い

中古の特徴

  • 初期費用やコストが比較的安く、高利回りが実現しやすい
  • 賃貸の需要や、流動性が高い
  • 担保力が低い、築年数が古い場合、耐震性や耐久性が脆い場合がある

②一棟マンション

区分マンションとは違い、一室ではなくマンション丸ごと一棟を購入するタイプ。

一棟マンションにも新築マンション、中古マンションに分けられます。

マンション一棟を所有するので共用部分の工事や、リノベーション工事など全ての判断をしなくてはなりません。

新築の特徴

  • 購入金額が億単位になるので、物件そのものが担保にもなる
  • 一棟買いのため何戸も保有することになるので、いくつか空室があった場合でも他の入居者の収入から空室リスクを回避出来る
  • 地震や災害で倒壊した場合、一棟丸ごとダメになってしまうので多額の損失が出る可能性がある

中古の特徴

  • 新築に比べて高利回り、今現在の状態を実際に見て決めることが出来る
  • 1981年以前に建てられた投資用マンションは耐震設計が行われていない可能性があるので注意する
  • エレベーターの保守費用や法定点検などメンテナンスコストが大きな負担

4. マンション投資の種類②|ワンルームとファミリー

マンションには一人暮らし用のワンルームと、家族で暮らすタイプのファミリータイプがあります。

①ワンルームタイプ

節税効果の高い都心のワンルームマンションを購入するという動きが増えています。

また、ファミリータイプの一般世帯は2020年に減少に転じるのに対して、シングルや単独世帯は、2030年以降に減少すると言われているのもあってワンルームタイプが人気のようです。

2016年では価格が高騰しているワンルームマンションの表面利回りは低下しているので、こういった場合は、出来るだけコストを下げて運用することが重要になります。

②ファミリータイプ

ファミリータイプはワンルームに比べて、家族での入居なので居住期間が長くなり長期間安定した家賃収入が得られます。

定着率は高いですが、その分引っ越しをした際に空室を埋めるのが難しくなる傾向にあり、利回りで考えるとワンルームより効率が悪くなってしまいます。

5. マンション投資のメリット7つ

マンション投資には、会社勤めの人だからこそ実践した方がいいというメリットがあふれています。

今回はそのメリットを7つお伝えします。

①少額から投資が可能

マンション投資の魅力の一つがレバレッジ効果が高いということ。

少額の資金で始めることが可能で、大きな資産形成が出来ます。

一般的に融資がつきやすい自己資金の目安は、「物件価格の20%」。

1,500万円のマンションの場合、自己資金として300万円用意出来ていれば審査は通過しやすくなるでしょう。

②安定した収入が得られる

マンション投資では、マンションを賃貸した際に入居した人からの家賃収入を、毎月安定して得ることが可能です。

③中長期的なスパンで投資が出来る

マンション投資は短期的な投資ではなく、長期間かけて家賃収入を得ながらローン返済をしていき、後に物件を手に入れるという投資方法なので、時間の経過と共に資産が形成されていきます。

④節税効果がある

サラリーマンなど給与所得がある方の場合は、マンション投資は不動産所得と損益通算が可能なので所得税・住民税の節税効果の期待大。

必要経費を現在の給与所得と損益通算することで所得税・住民税の節税になります。

相続税対策にも

現金や預貯金を相続する場合、課税される評価額は価値の100%なのに対し、不動産価値は評価額よりも時価が3分の1程度まで下がるので、残された遺族の納税負担が軽減されます。

⑤生命保険変わりになる

不動産投資をする際に、不動産投資ローンを利用すると団体信用生命保険に加入することになり、ローン返済中に万が一のことがあっても保険金でローン残高が完済される仕組みになっています。

遺族にはローンが完済されたマンションが残り、その後の家賃収入は遺族年金代わりとして受け取ることが出来るシステムです。

⑥私的年金になる

公的年金だけでは老後安定した生活に不安がありますよね。

そういった時にマンションを賃貸して得られる毎月の家賃収入が生活費の不足分を補ってくれる私的年金となります。

⑦インフレ対策になる

インフレで貨幣価値は下落しますが、現物資産の価値は上昇する可能性があります。

なので、現物資産の不動産を所有していることで貨幣価値は下がっても不動産価値は上がり、資産が目減りすることを防ぐことができます。

6. マンション投資のリスク6つと対策法

マンション投資には多くのメリットがありますが、同時に理解しなければならないリスクも存在してきます。

①空室リスク

マンション投資で最大のリスクは空室リスクです。

空室が続くと家賃収入は無くなり、毎月のローン返済は自己資金からの持ち出しになってしまいます。

項目2でお伝えしたような好条件のマンションを選定することでこのリスクは極限まで下げることができます。

②家賃滞納リスク

入居者が家賃を滞納した場合、収益がなくなり赤字になってしまう恐れがあるので注意が必要です。

滞納保証がある賃貸管理会社を選ぶことで回避が可能になります。

③老朽化リスク

建物は年々老朽化していき、そうなると入居者が減ったり家賃を下げたりしなくてはならなくなるため、定期的にメンテナンスをすることが必要になります。

管理会社の選定はもちろん、密に連絡を取る、自分でも物件を見に行くなどの対策が必要です。

④金利変動リスク

投資用ローンで変動金利型を選択した際には、返済中に金利が上がった時には支払いが増えることも出てきます。

あなたの状況やタイミングによって、組んだらいいローンというのは異なります。ローンを組む前に業者に相談したり、資金計画をきちんと練りましょう。

⑤自然災害リスク

火災や地震により建物が破損・倒壊した場合、家賃収入が得られなくなります。

築年が1981年以前の旧耐震の投資物件は選んではいけません。

自然災害に遭った時のために火災保険や地震保険に加入することも重要なポイントです。

⑥管理会社の倒産リスク

管理会社が倒産してしまうことも稀ですがあります。

安定した賃貸管理会社を見極める3つのポイント

  • 管理戸数
  • 賃貸住宅管理業登録制度への登録状況
  • 実績

をしっかりと確認してから契約を決めましょう。

より詳細なマンション投資のリスクと対策については以下の記事を参考にしてください。

関連記事マンション投資の8つのリスクを知ることが不動産投資成功の鍵!

2018.11.26

7. リスクに備えて対策しておけばマンション投資は魅力あふれる投資法

昨今、不動産投資の中でも注目を集めているマンション投資ですが、多くのメリット、そして多くのリスクも存在するということがわかりました。

この多くのメリットを最大限に活かしマンション投資をするために、まずは投資に必要な知識を得ることが大切です。

そしてその知識を活かしリスクを軽減、回避をしてマンション投資を成功させましょう。

しっかりとした目的を持って、購入する際に出口の戦略も想像することがポイントです。

MIRAIMOでは無料のセミナー・相談会を常時開催しています。

多忙なサラリーマンの方や経営者の方の希望時間に合わせて個別相談も行っていますので、ますのでお気軽に参加してみましょう。

こういった不動産のプロから資産形成についての知識を得たり、投資についての悩みを解消することが不動産投資の第一歩ではないでしょうか。

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