中古マンション投資を行う時の金利相場はどれぐらい？｜金利を抑える実践的方法を紹介

不動産投資をするにあたって不動産投資ローンを組むときに気になるのが金利です。

金利を抑えたほうが利回りが高くなり、毎月の収入も増えます。

では、不動産投資の中でも中古マンション投資の金利はどれぐらいなのでしょうか？

今回は中古マンション投資を行う時の金利相場や、低金利でローンを組む方法をご紹介します。

実践的な考え方や知識を持てるようになりますので、中古マンション投資を検討している方は必見です。

1. 不動産投資ローンとは

投資物件の購入資金を得るために金融機関から融資を受けて組むローンのことを「不動産投資ローン」と言います。

融資金額に利子をつけて毎月定められた金額を返済することになります。

「それじゃあ住宅ローンと一緒なのでは？」

と考える方もいますが、全く違うものと認識してください。

住宅ローンの場合は借りる人が返済できるのか？を借入者の年収やクレジットカードの利用記録などで判断します。

 

しかし、不動産投資ローンの場合は借りる人自身が返済できるかに加えて、不動産自身が価値のあるものなのか？どのくらいの利益になるかを見極めます。

不動産経営をして利益を得ようとしているのでお金を貸す側も慎重になります。

逆に言えば、投資物件の収益性が高く借りる人の返済能力が高ければ大きい融資を受けることが可能です。

 

また誤解されがちなのが融資を受けずに自己資金で中古マンション投資をしたほうが良いという考え方です。

融資を受けることによって、自身の資金にプラスして経営ができます。

より大きい資金を元にして不動産経営ができるので結果的に利回りを大きく、そして収益性を高くすることが可能です。

2. 不動産投資ローンの金利の相場

不動産投資ローンを組むにあたって気になるのは金利でしょう。

金利がたった1％違うだけでも大きな違いになってしまいます。

不動産投資ローンの金利が高ければ、その分の利回りが減ります。

利益を得るためにも各種の金利について学んでみましょう。

変動金利

不動産投資ローンの多くは変動金利です。

変動金利とは5年ごとに金利が変動するタイプのことを指します。

正確には半年ごとに金利が見直されているのですが5年間は返済額が変わりません。

また、変動といっても大幅な上昇はなく金利が上昇して返済額が増えることになってもこれまでの返済額の1.25倍までと定められています。

 

銀行や不動産のエリア、種類にもよりますが変動金利の相場は2%～4%の間を目安にするといいでしょう。

少しでも金利を低くしたいのは投資家として当然のことです。

有利に融資してくれる銀行を探すようにしましょう。

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型とは一定の期間は固定金利でローンを支払い、その後は変動金利で支払う方法です。

選択期間には2年・3年・5年・10年・15年・20年などがあり、融資状況により変わります。

固定金利期間中は金利の変動を受けないためローン返済額が増えることはありません。

また、固定金利期間が終わった後に金利が下がっていれば変動金利への転換が経営を有利にします。

 

固定金利期間選択型の相場は2.5%～3.5%を目安にするといいでしょう。

固定金利期間によって差は出てしまいますが、0.2%から0.5%ほどの違いが出る程度と認識しておくといいかもしれません。

固定金利期間が終わった際の変動金利はその時の状況によって変わりますので、金利の相場を言うのは難しいです。

しかし、近年は変動金利も大きく変動していません。

全期間固定型

ローン返済が終了するまで固定の金利で返済をするのが全期間固定型です。

銀行にもよりますが10年を超えるローン期間の場合に全期間固定型を選択することが可能になります。

銀行や不動産の状況にもよりますが3%から3.5%を目安にするといいでしょう。

固定の金利であるため返済額が変わらないのがポイントです。

3. 金利タイプを選ぶときの4つのポイント

金利は安ければ安いほどいいのは確かです。

しかし、変動金利にするか固定金利期間選択型にするか全期間固定型にするかの判断は難しいです。

どれも一長一短があり、借り手の状況などでベストな選択が変わってしまうからです。

中古マンション投資でどの金利を選べばいいか迷ったら、下記4つのポイントを参考にしてください。

①どれぐらいの期間借りるのか

借りる期間によって金利に差が出てきます。

年数が伸びれば伸びるほど金利が上がっていく傾向ですが10年になると一気に0.5%ほど下がります。

年数によって金利に差が出ますので慎重に選ぶ必要があるでしょう。

②市場のトレンドを確認して決める

市場のトレンドを把握することは重要です。

特に金利は経済情勢に影響を大きく受けます。

現在のところ金利は「超低金利時代」とも呼ばれていますが、このままずっと金利が低い時代が続くかもしれませんし、続かないかもしれません。

 

ポイントとしてみるべきところはアベノミクスの影響です。

アベノミクスはデフレを解消するため、金融緩和政策・円安の為替相場・マイナス金利政策などあらゆる政策を打ち出しています。

安倍晋三首相が今後も政権を続けていく場合は超低金利時代が続く可能性がありますが、市場のトレンドや状況は常に変わるものです。

判断する際の状況を確認して、どのような市場になるかを見極めるようにしましょう。

③投資するタイプの金利はどれぐらいか確認する

金利の種類によってどのくらいの金利が発生するかは違います。

有利に経営をしたいのであれば、一番金利の低いものにするのが良いです。

銀行から融資してもらう際には銀行から掲示されている金利がありますのでそちらを見ながら、どのくらいの金利であるかを確認しましょう。

 

少し注意していただきたいのが変動金利に関することです。

変動金利は場合によっては一気に1.25倍も返済額が増える懸念があります。

市場の状況にもよりますが、考えられるリスクとして頭に入れておくほうがいいでしょう。

変動金利と固定金利を比べて0.1%ほどの違いであるとすれば、変動金利ではなく固定金利を選ぶのも一つの判断です。

④短期か長期で金利はどれぐらい変化するのか

融資を受ける期間によって金利は変わります。

固定金利期間選択型を検討している場合はどのくらいの期間、固定金利にするか慎重に検討する必要があります。

1年や2年の短期にするか5年、7年の長期にするかで金利に差が生まれます。

まずは期間によってどのくらい変化するのかを確認するようにしましょう。

4. 低金利でローンを組む方法6つ

中古マンション投資で利益を上げたいのであれば低金利でローンを組むのがベストです。

低金利でローンを組むための方法が6つあります。

知っていると知らないとでは利益損失を受けてしまうので覚えるようにしましょう。

①自身の属性を引き上げておく

属性とはいわば自身の「ステータス」。

ステータスが高ければ高いほど、金融機関はあなたにお金を貸したいのです。

金融機関はお金を貸して、金利を設定することによって利益を得ます。

しかし、年収が低い人や返済能力がない人の場合、金融機関はお金が帰ってこないリスクを恐れて、大金を貸したいとは思いません。

 

そこで自身の属性を上げるには

• 「年収を上げる」
• 「過去の返済履歴」
• 「他のローンの存在」
• 「購入予定の不動産以外の資産」

がポイントに。

他にも正社員か公務員か自営業かでも融資のラインが違ってきます。

自身の仕事を急に変えることは難しいですが他のローンの整理や返済履歴に関しては改善することが可能です。

年収を上げたいのであれば資格を取ったり転職をしたりするなどの選択肢も出てくるでしょう。

不動産投資を有利に進めるために自身の属性を強化しましょう。

②金利タイプを変動金利にする

低金利だけで見るのであれば変動金利を選ぶのが得策です。

固定金利よりも金利が低いので低金利でローンを組むことが可能です。

変動金利の場合は金利がさらに低くなることもありますし、高くなってしまう可能性もあります。

しかし、借りる期間にもよりますが変動金利は5年間は返済額が変わりません。

 

また現在は超低金利時代ともいわれるほど金利が低いです。

近年の傾向としても金利の上昇はなく横ばいの状況が続いているのも事実です。

アベノミクスの政策によって、経済を回すための措置が取られていることも影響しています。

現段階では変動金利で融資を受けるのが得策であると言えるでしょう。

③投資の準備を念入りに行う

人にお金を貸す時に見るべきポイントはそれぞれ違うかもしれません。

しかし、共通してみるポイントは「返してくれそうな人」であるかどうかではないでしょうか？

投資の準備を念入りに行う姿勢を見せることによって銀行側も返済する気持ちがあると判断します。

意外なことに人柄の部分も融資に影響しているのです。

書類の準備や期限を守ることで相手から信頼され、融資を受けることができるでしょう。

④低金利で借りることができる物件を選ぶ

不動産投資ローンは借りる側の収入状況や返済状況だけで判断されません。

選ぶ物件の収益性が高いと判断されれば、銀行が低金利でも融資をしてくれる可能性は十分にあります。

金融のプロが見ても低金利にする価値があるとお墨付きをもらえた物件であれば、大きい期待ができるでしょう。

⑤低金利で貸してくれる金融機関を選ぶ

金融機関によって金利の差はあります。

なぜ金利に差があるかというと、借りた人たちの一定数に返せなくなる人が存在してしまうからです。

返してもらうはずなのに返されないと貸した金額分の損をしてしまいます。

銀行としては避けたいところです。

 

そこで借入者の返済リスクを考慮した上で金利を各金融機関ごとに定めているのです。

この違いが金融機関によって金利の差が出てくる理由です。

低金利で貸してくれる条件はメガバンクか地方銀行かで違うため、正確な事業計画を準備した上で複数の金融機関に融資の相談をしましょう。

⑥自己資本を少しでも多く用意する

中古マンションを購入する際に自己資本を用意することで金利が優遇される場合があります。

金融機関側としても融資額が少ない方がリスクが低くなります。

融資額を減らすことができれば金利も低くなる可能性がありますし、そもそも毎月の返済額が少なくなります。

自身の預金状況により、判断が難しいかもしれませんが検討してみてもよいことです。

5. 低金利のローンを組むときの注意点3つ

低金利のローン＝好条件と決めつけるのは早計です。

もちろん金利が低ければ有利になることもありますが低金利である注意点もあります。

主に3つありますので見ていきましょう。

①連帯保証人が必要になる金融機関がある

金融機関によりますが連帯保証人が必要になる場合があります。

連帯保証人とはお金を借りた人が返せなくなったときに代わりに返してくれる人を指します。

連帯保証人は多くの人がなりたがりません。

なぜならば、借入者が返せなくなった際は有無を言わさず代わりに返済しなければならないからです。

 

金融機関側からすると貸したお金を返して欲しいためにやっています。

簡単な気持ちで連帯保証人にさせるようなことはしないようにしましょう。

②繰り上げ返済によるペナルティ

繰り上げ返済とは毎月返すローンの返済とは別にローンの一部を返済することです。

たとえば1,000万円を借りていて毎月5万円返すとします。

ある月だけ5万円にプラスしていくらかを返すことで元金を減らすことができます。

これを「繰り上げ返済」と呼びます。

 

固定金利での返済の際に注意したいのがこの繰り上げ返済です。

しかし、金融機関からすると固定金利-変動金利の利息分だけ損をしてしまいます。

その損の分を補填するためにペナルティが存在します。

ペナルティの金額は金融機関によって大きく違うため目安を上げることが難しいですが、あるメガバンクを例に取るとローン残高×0.5％×残りの借入期間となっています。

繰り上げ返済でペナルティが発生し、多くのペナルティを支払わなければならない状態にならないようにしましょう。

③物件評価の方法の違い

物件の評価の方法は金融機関ごとに違います。

評価の方法としては収益還元価格と積算価格があります。

収益還元価格とは家賃収入を中心に見る方法です。

積算価格は土地、建物の価格を積み上げて評価します。

 

収益還元価格を中心に見るところもあれば、積算価格を優先し収益還元価格はあまり見ないという金融機関もあります。

物件の評価方法によっては同じ中古マンションでも融資の額と金利が違ってきます。

6. 不動産投資の融資に積極的な銀行の特徴3つ

不動産投資をする上で融資してくれる銀行は大事です。

特に積極的に融資を行ってくれるのであれば鬼に金棒でしょう。

積極的に融資を行っている銀行の特徴は3つあります。

①不動産投資用のローンがある

住宅ローンと不動産投資ローンは別物です。

金融機関によっては不動産投資用のローンがないところも存在します。

不動産投資用のローンは融資額が住宅ローンよりも大きく、レバレッジを掛けることが可能です。

収益を上げることを考えた場合、融資を大きく受けて利益を最大限にすることができます。

 

不動産投資用のローンがあるということから不動産投資の融資に対して積極的であることがわかるのです。

②貸出金額が多く設定されている

不動産投資用のローンがある金融機関の中には貸出金額を多く設定しているところが存在します。

貸出金額が多ければ、不動産投資家も注目をします。

多くの注目が集まれば金利の分、銀行も利益を生むのです。

貸出金額が多く設定されているということは不動産投資に対して積極的である証明です。

③不動産セミナーを積極的に行っている

不動産セミナーを積極的に行っている銀行にも注目です。

資産運用として不動産は注目されています。

しかし、多くの日本人は不動産投資をしたことがないので不安がある人も多いのが事実です。

銀行としても不動産投資のメリットや知ってほしい情報を発信することで不動産投資を促進します。

 

お金を貸すことによって利益を得るのが銀行です。

セミナーを開いて門戸を広げることで多くの不動産投資かを生み出そうとしているのです。

7. 中古マンション投資金を低金利で借りるには、銀行ごとの特徴を知ることが大切

中古マンション投資をするのであれば、融資を受けて有利に経営を進めることが重要です。

銀行ごとにも特徴があり、自身の状況に合う合わないが出てきます。

有利な融資を得るためにも銀行ごとの特徴を知るようにしましょう。

 

しかし、現代人は忙しく一つ一つの銀行の特徴を見ることは難しいのが現状です。

自身で調べることも大事ですが知識と経験を持つプロに相談することもスキルアップにつながります。

MIRAIMOでは常に最前線にいるプロのコンサルタントがセミナーや個別相談を行っています。

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