現金買いで不動産投資をするのは投資として有効なのか?!|現金投資のメリットやデメリットを解説!

数ある投資手段の中でも注目をあびている不動産投資ですが、なんだかとても難しいようなイメージを持ってしまいがちですよね。

ですがハイリスクハイリターンの株式投資に比べて、不動産投資はリスクも少なく、安定した投資をすることができ、投資手法も多種多様です。

マンションやアパート、テナントや民泊など、さまざまな不動産でそれぞれ儲かる仕組みがあるのです。

ただ、どれを購入するにしても現金一括で購入するにはかなりの高額です。高額な物件を現金で購入するのが賢いのか?

利息を払っても融資を受けるのが賢いのか?

そういった不動産の投資を始める場合の購入方法に着目して、メリットやデメリットを含めて説明していきます。

Index

1. 不動産を購入する方法には2種類ある

不動産投資をするためには、現金一括で物件を購入するパターンと、銀行から融資を受けて物件を購入するパターンの2通りの購入方法があります。

どちらで購入する場合にも基本的に年齢制限はないのですが、いくつかの条件がある場合もでてきます。

現金買いと融資買いについて

現金で購入するも、融資で購入するも基本的に自由なのですが、不動産投資にはさまざまな税金の問題などがついてきます。

そういった税金や投資の仕組みなどをしっかりと理解した上で投資を始めなければ、望む結果にならない場合が出てきます。

まずは仕組みをしっかりと学びましょう。

2. 不動産投資を現金買いでするメリットデメリットは?

不動産投資を検討している時に、現金で購入できる程度の資産があれば、ローンを組むことなく購入することができます。

その現金で購入する際のメリットとデメリットを見ていきましょう。

メリット

融資ができない物件でも購入することができる

老朽化した時に建て替えをすることが難しい物件や、資産価値を維持することが難しい物件などは「再建築不可物件」として融資ができないのですが、現金で購入する場合は、そういった物件でも購入することができます。

毎月返済の必要がない

一括で現金購入すると毎月の返済がないため、物件を貸すことで家賃がそのまま所得になっていきます。

支出を少なくすることができる

ローンなどと違って現金購入には利息がないので、トータルするとローンのように支出が多くなるというようなことにはなりません。

デメリット

投資の効率が悪い

現金購入の場合は、レバレッジが効かないのでROI(投資額に対する利益率のこと)が低く収益性はよくありません。

資産を増やすのに長期間になってしまう

戸数が多い場合は良いのですが、少ない場合はその分家賃収入も少なくなってくるので、一括で支払った金額に到達するまでに長期間必要になってしまい、なかなか元を取ることに繋がりません。

資金回収できない時もある

老朽化した物件や事故物件になってしまうと、家賃が下がってしまったり、空室が埋まりにくかったりと現金で購入した金額まで回収できない場合があります。

3. ローンを組んで不動産投資をするメリットデメリットは?

では、現金購入の逆パターンの融資購入する際のメリットとデメリットを見ていきましょう。

メリット

物件を購入する際の選択肢が増える

購入後の家賃収入を想定した時に、現金一括での購入が難しい物件でも融資を受けることで購入しやすくなるため、幅広く物件を検討することができます。

また、多額の自己資金が必要ないので短期間で多くの不動産を所有することが可能です。

レバレッジ効果が得られる

自己資金が少ない場合でも、融資を受けることで結果的にみるROIは高くなります。

これをレバレッジ効果と呼びます。

ちなみにROIは投資したお金がどれだけの利益を生んでいるかを計るための数値で、利益÷投資額×100%=ROIとなります。

少額の自己資金で始められる

少ない投資資金でも、融資を受けることで物件を購入することができて、将来的に高額の不動産を入手することに繋がります。

デメリット

利益率が減る場合もある

空室が多くなると家賃収入が減り、満室の時と比べると利益幅が大きくなってしまいます。

利率が変動する

金融情勢などから金利が変動するので、返済額もその時その時で返済額も変動してきます。

4. 現金買いと融資買いを合わせて使う方法もある

上記のように現金での購入と融資での購入の2通りある物件購入方法ですが、2つを組み合わせることも可能なのです。

一つは今の低金利のうちに融資での購入を始めます。

何年か後に金利が高くなってしまったら、ローンを止めてそれまでの利益を繰り上げて返済に回す方法。

二つ目は、現金で不動産を購入し、まずは利益を出します。

そうすることで金融機関からの信頼度が高まるので、そういった信頼を得てから高額の融資を受けて多くの不動産を所有していく方法です。

どちらが良いのか、どちらを選ぶかは自身の目的と資産の運用方法次第ですね。

5. 現金による不動産投資は元をとるのに長期戦になってしまう

現金で不動産を購入した場合、「債務不履行で強制執行に至る」などのリスクはなく、金利の上下に脅かされることもありませんが、購入した物件の儲けが出てくるまでに長期戦になってしまいます。

4部屋のアパートで2,000万円の収益物件を、利回り10%で購入する場合を例にあげましょう。2,000万円の投資金額をクリアするまでに10年は必要になってきます。

この時に現金で購入した場合は投資金額にプラスがついてくるのは11年目以降になりますが、融資をしてもらい金利2%の30年ローンにすると、3部屋しか入居者が居なかった場合でも約3年もあれば投資した金額を回収できてしまいます。

6. 現金買いは不動産投資をする上で重要なやる気を損なう可能性もある!

現金で不動産を購入した場合、万が一、全ての部屋が空室だったとしても毎月の支払いなどがないのでマイナスになることはありませんが、融資をしてもらいローンを組んだ場合は、空室・満室関係なしに金融機関への返済をしなければなりません。

返済のための資金を調達するために物件の改善や、空室にならないための対策などを考えたり賃貸経営に対するモチベーションが上がってくるはずです。

それに比べて毎月の返済がない現金購入は、必死さが乏しくモチベーションの低下につながる傾向にあります。

7. 不動産投資をする上で融資は受けた方がいいのか?

無駄な金利を払わず物件のみの金額で不動産を購入したい方は別として、不動産投資の魅力の一つでもある「レバレッジ」を使いたいのであれば、現金購入ではなく融資を受けて不動産を購入するのがベストでしょう。

ですが、現金購入、融資購入のメリットデメリットでお伝えしたようにどちらにも良い点・悪い点はつきものです。

投資後の失敗と成功は存在しますが、正しい、間違いは存在しないのです。

そういったことを理解した上で、自身の考えでの判断になります。

資産形成をしたいならローンを組むべき

実は、不動産投資に成功して大金持ちになった大家のほとんどは、不動産投資ローンを使ってレバレッジをかけた方なのです。

手持ちの資産を増やすにはアクティブに収益を狙い投資をしていくことではないでしょうか。

もちろんリスクはついてきます。なので、リスクよりも安定した収入を望む方であれば、現金購入での投資の方がリスクは少なくすみます。

不動産投資はローンを組むやり方が一般的

不動産投資の最大の魅力は、自分の手持ちをなるべく使わない状態で資産形成ができること。

銀行に融資をしてもらい、収入になる家賃で借入返済をしていくのが投資です。

そして、返済後にはその不動産は自分の資産になっているというのが投資の成功例になります。

例えばレバレッジを使う方法で、利回り7%の物件を2,000万円の現金で購入した場合、自己資金の利回りは変わらず7%のままになりますが、30年ローンで金利は3%、9割を融資してもらう条件の元であれば自己資金の利回りは24.5%と3.5倍にもなるのです。

8. 知っておきたい不動産投資の物件を現金で購入する時の注意点

ローンなしの現金購入で不動産投資をする場合に、税務調査の対象になってしまうかもしれない注意点があります。その3つを見ていきましょう。

住宅ローン控除の対象外になる

住宅ローン控除というのは、毎年のローン残高の1%を10年間所得税から控除できる制度で、最大40万円までなので、10年間で合計400万円の税金が戻ってくるという特別控除なのです。

もし、控除を適用するのであれば、初年度のみ確定申告をする必要がでてきます。

ですが、現金で購入の場合はローンではないので対象にはならず、そのための確定申告の必要もありません。

税務調査対象になってしまう可能性がある

不動産を購入する一般的な方法は、たいがいがローンでの購入なので、現金一括で購入するというレアなスタイルになると税務署から調査される可能性が高くなります。

そういった場合に、しっかりと証明できる預金通帳などは保管しておくことが大切です。

親から受けた贈与で不動産を購入しても税務調査対象になってしまう可能性が!

1年間あたり110万を超える生前贈与には贈与税が課税されるのが通常なのですが、子供が住宅を購入するための資金援助の場合に限り、年間110万円に加えて700万円まで贈与しても贈与税が課税されないという特例の「住宅取得等資金の贈与税の非課税制度」というものがあります。

これは、既存の住宅ローンの返済のための資金援助は対象にならず、あくまで住宅を新たに取得するための資金援助に限定されます。

また、この特例は非課税の範囲内の金額だったとしても必ず贈与税の申告が必要です。

納税がでなくても翌年3月15日までに必ず申告するようにしましょう。

きちんと申告をすることで税金もかからず税務調査の対象になる可能性も減ってきます。

関連記事贈与税の申告漏れはバレてしまう?|ペナルティと申告方法について詳しく解説!

2018.10.11

9. 不動産の投資物件の購入方法について良く知りたい人はセミナーや個別相談へ!

現金で購入する不動産投資について、いかがでしたでしょうか?参考になりましたか?

不動産投資、土地活用と言っても、さまざまな方法がありますし、土地や地域、またどのような物件なのかによっても違ってくるので、ベストな方法を見つけるって難しいですよね。

そのような時は不動産投資や土地活用の一括資料請求をする手があります。求める情報を入力すれば一括で最適なプランが提供されます。

また、マンション、戸建て、土地、などの売買についての相談や各種テーマの不動産投資についてのセミナーなど、さまざまな不動産会社で開催しています。

嬉しい参加無料もありますし、無料の個別相談なども行っているので、不動産投資を始めてみたいと思った方はまずは、こういったセミナーなどに参加してノウハウを学ぶことをおススメします。

MIRAIMOでも無料セミナー及び個別相談を定期的に開催しているので、疑問点や不安な点があればお気軽にお越しください。

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