50戸連たんって何?基本的な考え方や数え方について解説!

突然ですが、「50戸連たん」という言葉を聞いたことはありますか?

たとえば不動産投資をはじめるにあたって物件を建てる時には、その土地はどんな土地か、建物を建てていいかなど、土地に関する法律や特徴を詳しく調べておく必要がありますよね。

 

「50戸連たん」も、そうした土地の特徴の1つとして挙げられます。

「連たん」とは、区画をまたいで建築物や街区がつながっていることを指します。

新たに物件を建てるのが難しい地域の「市街化調整区域」で物件を建てる場合に出てくる言葉です。

 

つまり、50戸連たんには、こうした「住宅を建てられない地域」でも住宅や共同住宅を再建築できるというメリットがあるのです。

そこで今回は、この「50戸連たん」に関して詳しく解説します。

市街化調整区域での不動産投資を考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

1. 50戸連たんって何?

では、「50戸連たん」がどのようなものなのか、具体的に見ていきましょう。

50戸連たんとは?

50戸連たんとは、基本的には「市街化調整区域」で建物を建てる場合に出てくる言葉です。

都市計画が決定される前から集落が形成されていた地域で、約50以上の住居が存在する区域のことを言います。

 

50戸連たんの数え方

それでは物件を立てる地域が50戸連たんに該当するかどうかは、どのようにして見分けるのでしょうか。

50戸連たんの条件は「現場から約50m以内の敷地内で約50戸以上の家が連なっていること」です。

なお、この距離は「家と家の間隔」ではなく「敷地と敷地の間隔」を言います。

同じ敷地内に複数の家がある場合はそれらも数え、アパートやマンションは1棟ずつではなく、部屋数を数えます。

診療所の場合は100m以内など、物件によって現場からの距離はまちまち。

そのためご自身の物件に対応した距離を確認する必要があります。

2. 連たん区域の基本の考え

50戸連たんについて先にご説明しましたが、そもそも「連たん区域」とは何なのでしょうか。

ここからは、連たん区域に関する基本的な考えを2つご紹介します。

1.市街化区域から隣接又は近接した、既存する集落である事

連たん区域とは、「市街化区域から隣接または近接した、既存する集落である」という考えがあります。

ここでいう「隣接または近接」とは、市街化区域からの距離が「1km未満」を指します。

その区域で50m以内の間隔で連たんした、おおむね50以上の建築物の中のいずれかの建築物の敷地からの距離が、50m以内の土地の区域であることが条件となります。

2.優れた自然の風景や優良な集団農地、災害の恐れがない地域である事

連たん区域では、次に挙げるような「優れた自然の風景や優良な集団農地」や「災害のおそれのある地域」は除外されます。

〇優れた自然風景の区域や優良な集団農地

  • 農振農用地区域(農振法)
  • 土地改良事業の施行に係る区域内にある農地のうち、当該事業の工事が完了したもの(農地法)
  • 国立公園の特別地域(自然公園法)
  • 自然環境保全地域(県自然環境保全条例)
  • 第1種、第2種風致地区(県風致地区条例)
  • 野生の生き物保護区(生き物を守り育てる条例)
  • 保安林、保安林予定森林、保安施設地区(森林法)

〇災害のおそれのある区域

  • 土砂災害特別警戒区域(土砂災害防止法)
  • 土砂災害警戒区域(土砂災害防止法)
  • 土砂災害危険箇所(県の調査による)
  • 急傾斜地崩壊危険区域(急傾斜地法)
  • 砂防指定地(砂防法)

〇その他

  • 計画的市街地整備を予定している区域(特定保留区域)

3. 50戸連たんをイメージした図

「50戸連たん」の数え方や「連たん区域」の考え方をご紹介しましたが、やはり言葉だけではなかなか具体的なイメージが湧かないと思います。

50戸連たんにはさまざまな形があり、条件によってカウントされる物件とカウントされない物件があります。

50戸連たんについてより深く理解したい方は、下記の「都市計画法第34条第11号」参考図集も合わせてご覧ください。

引用:都市計画法第34条第11号

4. 50戸連たんは地域によって厳しい条件等があるので確認しておこう


今回は50戸連たんについて説明してきましたが、ご理解いただけましたか?

お伝えしてきた通り、50戸連たんにあたる条件は本当にさまざまです。

さらに、地域によってはかなり厳しく審査される場合もあります。

物件を建てる地域の他の建造物、広さ、敷地などいろいろな面で考えていく必要があるといえるでしょう。

「市街化調整区域」での不動産投資を検討される場合は、まず50戸連たん区域に関しての知識を深めておくことが大切です。

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