札幌で失敗しない投資物件の選び方|収益物件サイトまとめ付

札幌で投資物件を選ぶなら、雪国特有のコストや地域性を理解することが重要です。物件選びで不動産投資の成功が決まるといっても過言ではありません。物件探しに数年を費やす方もいるくらいです。

いま札幌の投資物件は数年前よりも「利回り」が低下しています。

今まで以上に物件を見極めなければ、不動産投資を成功させることは難しいでしょう。

札幌で不動産投資をする際に知るべきポイントを押さえ、投資物件サイトを効率的に利用しましょう。

多くの物件を見ることで、投資したいと考えているエリアの価格帯や、現状で売り出されている物件の平均築年数など不動産投資で必要な情報を入手することができます。

1, 札幌のオススメ投資物件サイト10選

投資物件サイトはたくさんあります。札幌に特化したおすすめサイトをご紹介いたしますので、ぜひ活用してみてください。

・北海道不動産投資サポート(健美家)


URL https://www.kenbiya.com/hokkaido/

・LIFULL HOME’S


URL http://toushi.homes.co.jp/

・House Town

URL http://www.fudosan-k.com/invest/

・楽待(札幌)

URL http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/

・株式会社 オール

URL http://www.or-corp.com/

・アパマンプラザ


URL http://www.apaman-plaza.co.jp/ap_baibai.shtml

・札幌不動産投資☆連合隊


URL http://www.rals.net/sapporo/index.php

・株式会社 ジャパンプランニング


URL http://www.japanplanning.co.jp/

・札幌不動産倉庫(株式会社ヴィル)


URL http://www.vir.co.jp/index-toushi.htm

・札幌売買物件 ハウス館


URL http://www.housekan.net/

2, 札幌で投資物件を探す6つのポイントを知る

札幌は数年前まで「高利回り地域」で有名でした。しかし最近は、札幌の利回り低下が顕著になっています。

高利回りであれば、収益によりカバーできたリスク(突然の出費)を低利回りでは回避することが難しくなっていますので、物件を選ぶ際は注意が必要です。

収益が出せる投資物件を選ぶPOINTを理解して探してみましょう。

  1. 「利便性」と「賃貸需要」を意識する(札幌は雪国なので、影響を受けない地下鉄の駅が最寄りであること)
  2. 入居者を想像して「エリア」・「間取り」を選定する(ファミリー?単身者?学生?外国人?)
  3. 利回りに含まれない「管理費」をきちんと確認する
  4. マンションの場合は「除雪条件」を確認する
  5. 戸建ての場合は「駐車スペース」があるかどうか
  6. 築年数が25年を超える場合は「大規模修繕の時期」を確認する

上記の5ポイントは少なくとも確認しながら物件を探してみてください。「利回り」ばかりに気をとられて、「管理費」・「修繕費」が、かさむケースも多いです。

また、あなたがほしいと思う「家賃収入」がいくらなのか?ということも忘れずに。

3, 札幌の物件選びで失敗するケース

収益性のない物件を選んでしまっては、不動産投資で成功することが難しくなってしまいます。

失敗してしまうのはどのようなケースなのか知っておくことが大切です。

3-1, 「都市ガス」か「プロパンガス」か?

雪国なので東京と比べると冬の時期に使用する暖房器具(ガスヒーターなど)の使用料金が高くなります。

都市ガスに比べ、使用料金が高いプロパンガスは嫌煙されがちです。同じエリアで家賃・築年数が同じであれば都市ガスが選ばれる傾向があります。

この条件を物件の選定の際に見逃すと、入居率の低下につながるかもしれません。

3-2, 雪国特有の修繕費がかかることを考えていなかった

雪の影響で物件設備が故障してしまう場合があります。自然現象なので予測ができず、急な出費につながります。

ただでさえ、家賃相場が都内に比べると安い地域ですので、一度の出費(例えば15万円)を家賃収入で回収しようとすると時間がかかってしまいます。

その間に退去があれば家賃収入が0になり、月々のローン返済分だけ実費で支払わなければならず、不動産投資の失敗につながります。

3-3, 入居者募集の広告費が数か月分かかることを知らなかった

札幌では敷金0円、礼金0円という物件も珍しくありません。

そして、オーナーにとって重要な入居者募集の広告費が「家賃の3~5か月分」かかる場合があるのです。

この広告費は管理会社によって異なりますが、都内では入居者募集広告費は「1か月分」が相場ですので、5か月分と考えるとかなり高額です。(家賃5万円、広告費が5か月分で5万円×5ヶ月=25万円)

退去があれば新しい入居者を募集しなければならず、そのたびに広告費がかかってしまいます。

ある程度手持ちの現金がないと、赤字経営になってしまうでしょう。

4, 考える3つのポイント

では、失敗しないためにはどうしたらよいのでしょうか?

4-1, 地元の金融機関を利用できる場合でも「利回り10%以上」は確保したい

金融機関から融資を受け物件を購入する方が多いです。

金利が低い条件で融資付けできる可能性のある、地元の金融機関を利用する場合であっても、「管理費」「修繕費」といった突然の出費が多い札幌。

収益を確保するためには、最低10%の利回りがある物件が望ましいです。

ですが、極端に利回りの高い物件は注意が必要です。築年数がかなり経過していたり、修繕間近で前オーナーが早急に手放したい、など何か問題を抱えている場合があるからです。

4-2, 「出口戦略」まで考えて購入する

不動産投資で成功したかどうかを判断するのは、所有している時ではありません。

物件を手放して、初めて成功か?失敗か?という判断ができるのです。

もちろん、3年後、5年後と計画を立てることも大切ですが、購入の段階でいつ売却するのか?を忘れないようにしてください。

例えば、築5年の物件を購入した場合、売却を考えている時期が20年後だとします。
いくらくらいで売却できるのかは、同じような「条件」「エリア」「間取り」で売却予定築年数の物件販売価格を確認してください。売却金額が予想できるはずです。

4-3, 不動産投資で自由に使える現金を用意しておく

フルローン・オーバーローンで物件を購入し、大きなレバレッジ効果を狙うことも不動産投資の醍醐味です。

しかし、ローン金額が増えれば、月々の返済額も増えます。基本的に家賃収入から返済するので、返済額が増えれば手元に残る家賃収入は減ります。

そんな状態で、急な出費があり、自由に使える現金がないと、すぐに経営困難に陥ってしまいます。

札幌に限ったことではないのですが、予測できない出費により、不動産投資がうまくいかなくなるケースは多いです。

特に札幌は、入居者募集や雪による修繕費など、ほかのエリアに比べ出費が多いです。なので、不動産投資用に自由に使える現金を用意しておきましょう。

 

札幌の不動産投資について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

関連記事[最新]札幌の利回りは低下?いま不動産投資先として有力なのか?

2017.06.30

 5, 札幌で不動産投資を考えるなら

北海道大家塾


URL https://www.hokkaido-ooyajuku.com/

こちらのサイトは札幌不動産投資に特化し、札幌で不動産投資を行う方を支援しています。セミナーも定期的に開催しているので、札幌で不動産投資を考えている方は一度覗いてみてください!

6, 札幌ではリスクが低い不動産投資物件選びを

札幌は数年前まで、都内では得られないような収益を得られる物件が多い地域でした。

ですが、近年の不動産投資過熱により、札幌での不動産投資が数年前よりも厳しくなっているのが現状です。

しかし、都内に比べるとまだまだ利回りが高い札幌は、不動産投資先として有力です。

札幌で不動産投資をする場合は、リスクを考え、回避するポイントを抑えることが大切です。そのポイントを押さえて札幌での不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか?

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