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不動産投資を年収500万円で始めたい人の投資戦略とは?選ぶべき物件や投資手法を紹介

「不動産投資で不労所得を得たい」「老後に備えたい」と考えている方も多いでしょう。

家賃収入を得る不動産投資は、長期に渡って収益を得られる有効な投資手法です。

特に、年収500万円あれば金融機関から融資を受ける際に有利など、不動産投資を始めやすい属性を持っている人であると言えます。

そこで今回は、年収500万の人が不動産投資を始める場合、「どんな投資手法が良いのか」「どんな不動産投資ができるのか」などを解説していくので参考にしてください。

1. 年収500万円の人の不動産投資戦略

年収500万円の人の不動産投資戦略

年収500万円の人の場合、どんな不動産投資戦略が有効なのでしょうか。

まずは資金調達方法や投資手法、購入する物件を明確にしなければなりません。

資金調達の方法

多くの現金を用意できない場合は、金融機関から融資を受けて不動産投資を行います。

代表的な銀行には、「都市銀行」「地方銀行」「信用金庫」のほか、

政府系の「住宅金融支援機構」「日本制作金融公庫」などがありますが、不動産投資で融資を受けるのは簡単ではありません。

 

年収が500万円あれば比較的借りやすいですが、大手の都市銀行などで審査が厳しい場合には地方銀行なども視野に入れます。

また、手元資金が十分にあるのなら、頭金を多く入れても良いでしょう。

頭金をどれだけ用意できるかも審査に影響しますし、自己資金比率が高いほうが金利リスクなどを軽減できます。

不動産投資の方向性|おすすめの投資手法

用意できる資金の目処が立てば、不動産投資の方向性を決めましょう。

不動産投資には大きく分けて、購入した物件の家賃収入で収益を得る「インカムゲイン」を狙う方法と、

タイミングを見計らって売却し売却益を得る「キャピタルゲイン」の2つがあります。

インカムゲインを狙った不動産投資

おすすめは家賃収入で収益を得るインカムゲイン投資です。

家賃収入を得る不動産投資は、運営が軌道に乗れば長期に渡って利益を得られるため、「年金代わりになる」とも言われます。

キャピタルゲイン狙いの投資は上級者向け

一方、キャピタルゲイン投資はタイミングによっては損する可能性のある手法です。

不動産の価格は、景気や地域の事情など、さまざまな理由によって変動します。

たまたま、儲かることがあっても相場の予想はプロでも難しいため、簡単ではありません。

ただ、中長期で家賃収入を得た後、市況によってはキャピタルゲイン狙いに方向転換する方法もあります。

年収500万円台の人におすすめの投資物件

ワンルームマンション

新築マンションや中古マンションの1室を区分所有して、賃貸によって収益を得る不動産投資手法です。

不動産投資の中では最も割安でできるので初心者に向いています。

新築マンションは業者の利益が上乗せされているため高額ですし、割安な物件を購入するのは困難です。

中古マンションであれば、築年数や環境などさまざまな要因で価格の異なる多くの物件があり、高い利回りの物件を探し出すのも不可能ではありません。

中古戸建での運用

中古の一軒家を購入して、賃貸で収益を得る不動産投資手法です。

地域によっては200~300万円ほどで購入できる物件もあり、比較的少ない資金で始められます。

通常、リノベーションやリフォームを施工してから貸し出すため費用もかかりますが、

利回りが10%を超える場合もあり、初めて不動産投資に参入する方にとっても魅力な手法です。

一棟アパート

一棟アパートと聞くと敷居が高いように感じるかもしれませんが、年収500万円以上であれば視野に入れても良いでしょう。

一棟アパートのメリットは、数部屋を所有するため家賃収入がゼロにならない点。

ワンルームマンション等の区分所有では、その1部屋が空室になった場合、家賃収入が得られません。

また、一棟アパートは個々の部屋を管理する区分所有よりも、1部屋あたりの管理費が安くなるのもメリットです。

2. 年収500万円の人が不動産投資に向いているワケ

年収500万円の人が不動産投資に向いているワケ

何故年収500万円の人は不動産投資に向いているのか、理由を解説します。

家賃収入という安定した不労所得が得られる

不動産投資では所有している物件を賃貸とし、借主がいる限りは「家賃収入」という安定した不労所得が得られます。

多くの場合、物件や入居者の管理は管理会社に委託するため、本業を持ちながらも苦労せずに毎月安定した収入を得られるのです。

生命保険の代わりに利用できる

金融機関によっては、ローン契約の条件に「団体信用生命保険」への加入が含まれている場合もあります。

団体信用生命保険とは、ローン契約者が万が一死去や重度障害でローンの支払いができなくなった場合、以後のローン支払いを免除してくれるもの。

つまり、残された遺族はローン残債の影響を心配する必要がない上に家賃収入も継続して得られるため、不動産投資は「生命保険代わりになる」と言われているのです。

高い節税効果がある

不動産投資を行っている場合、所得税を確定させる「確定申告」をしなければなりません。

その際に、不動産投資をする上で使った費用は経費として計上できます。

その上不動産投資で得た所得は、本業の給与所得と損益通算できるため、不動産投資で赤字が出た場合にはその分を所得から差し引けるので節税になるのです。

 

特に、不動産を購入した初年度は物件購入費用を数年にかけて経費として計上する「減価償却費」に加え、物件購入の初期費用や経費が大きくできるため、大きな節税効果が期待できます。

 

また、不動産投資が軌道に乗れば、法人化も視野に入れても良いでしょう。

法人では事務作業が煩雑になる上、法人住民税の均等割のように利益が出なくても支払う必要のある税金もありますが、

個人で事業を展開するより多くの経費を計上できたり、損失を10年間繰り越せたりなど、デメリットを上回る多くのメリットがあります。

3. 年収500万円台の人の不動産投資シミュレーション

年収500万円台の人の不動産投資事例

年収500万円台の人の不動産投資シミュレーションを見ていきましょう。

まず、条件を以下で設定します。

  • 中古アパートを5,000万円で購入
  • 想定利回り10%
  • 空室率20%
  • 修繕費用など20%
  • 管理費5%

では、計算していきましょう。

  • 想定利回りが10%なので、家賃収入が500万円
  • 空室の減額分が100万円
  • 修繕費用が100万円
  • 管理費が25万円
家賃収入:500万円-(100万円+100万円+25万円)=275万円

実際には上記の計算に、月々のローン金額が加わります。

単純に計算すれば家賃収入が275万円になるため、ローン支払い額がおよそ月々23万円以内であればプラスマイナスゼロになり、少なくとも損失は発生しません。

そしてローン終了以後は、275万円が丸々利益として毎年継続的に得られます。

※この計算では家賃下落分・繰り上げ返済等は加味していません。

4. 年収500万円の人が不動産投資を始める時のポイント

年収500万円の人が不動産投資を始める時のポイント

年収500万円の人が不動産投資を始める場合、押さえておくべき2つのポイントがあるので確認しておきましょう。

金融機関からの融資可能額は年収の5~10倍まで

金融機関からの借入額の目安は、年収の5~10倍ほどとされており、

年収500万円の人であれば金額にして2,500~5,000万円ほどです。

2,500~5,000万円の資金を用意できるのであれば、購入可能な物件の選択肢も多くなります。

業種・職種によっては10倍以上の借り入れが可能になる

上記の年収5~10倍はあくまで目安であり金融機関の審査内容によって異なるほか、

職業や勤務先、勤続年数など本人の属性によって違ってきます。

例えば、公務員など収入の安定している方や、弁護士や医師など今後の年収増が望める職種では、年収の10倍以上の借入も可能なケースもあるのです。

関連記事【2019年度】不動産投資の融資について解説!|年収別に借入しやすい金融機関の種類を紹介!

2019.06.29

5. 頭金が500万円あったらどのような不動産投資ができる?

頭金が500万円あったらどのような不動産投資ができる?

500万円の手持ち資金がある場合、どのような不動産投資ができるのでしょうか?

方法としては、

  1. 500万円を頭金や初期費用として高額の物件を購入するか
  2. 500万円以内で購入できる物件を探すのか

に分かれます。

不動産投資ローンを組んで高額の物件を購入する

500万円を頭金、または初期費用としてプールしておいてローンで高額物件を購入する方法があります。

このケースの場合、500万円の資金を活用することで新築マンションや一棟アパート、ワンランク上の高額物件も選択肢に入ってくるでしょう。

ただ毎月のローンを滞りなく支払う必要があるため、空室リスクや家賃滞納リスクなどを考慮した上で慎重に物件を選ばなければなりません。

また、万が一の資金繰り悪化に備えて、ある程度の現金は保有しておいたほうが良いでしょう。

不動産投資ローンを組まずに現金で物件を購入する

ローンを組まずに、500万の手元資金内で物件を購入して不動産投資を始める方法があります。

ローンを利用せずに現金で物件を購入する最大のメリットが、金利手数料が不要なことです。

金融機関のローンでは、元本返済額に加えて金利手数料がかかります。

金利手数料は長期間の借入になるほど収益を圧迫し続けるため、金利手数料のかからない現金一括購入は大変魅力的な手法です。

 

デメリットとしては、500万円で購入できる物件は限られてしまうこと。

多くの場合、中古の区分所有での不動産投資になるため、リフォーム費用や修繕費の増大、家賃相場の下落などのリスクを考慮しておいたほうが良いでしょう。

6. 年収500万あったら投資方法は多数!自分に合う投資方法を見つけよう

年収が500万円あればレバレッジを効かせた不動産投資も可能ですし、

ワンルームマンションの区分所有や中古一戸建て、一棟アパート運営など幅広い選択肢の中から自分に合った投資手法を選択できます。

もし不動産投資に興味があるのなら、少しでも早く始めましょう。

「不動産投資を始めたいけど、わからないことが多くて一歩を踏み出せない」とお悩みであれば、MIRAIMOのオンライン無料相談をご利用ください。

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