不動産投資をするなら利回りでREITがお得?|現物不動産投資との運用比較シミュレーション

不動産投資には、お金がたくさん必要だと考えている人が少なくないようです。アパートや賃貸マンションを所有することが不動産投資だと考えているのでしょう。

実際に物件を購入するとなれば、ローンを組んだとしても、最終的な支払総額で少なくても数千万円は必要になります。

ところが、実は物件を所有していなくても不動産投資ができるREITというシステムがあるのです。

不動産投資に興味はあるが、まとまった資金が都合できないという人には、利用しやすい不動産投資の方法といえます。

今回は、REITという不動産投資システムの説明とREITと一般的な不動産投資とを比較して、互いのメリットやデメリットをシミュレーションしてみましょう。

実は、REITであれば、10万円前後のお金があれば不動産投資ができるのです。

1. 【はじめに】REITとは何か

REITとは、不動産投資の投資信託版といえます。したがって、仕組みとしては投資信託と同じように投資法人が多くの投資家から資金を集めるのです。

そして、集めた多額の資金を利用して投資資産を購入し、運用した利益を投資家に分配するシステムになります。

この運用益とは、賃貸マンションなどの家賃や売買益にあたります。

また、投資家から集めた資金力を活かし、購入する資産は住居系の物件のみならず商業施設やレジャー施設といったスケールの大きな投資資産でも運用されます。

日本のREIT=「J-REIT」

REIT(Real Estate Investment Trust)は、アメリカで生まれた投資システムで、2001年9月に日本でも名称を「J-REIT」として証券取引所に上場されました。「J」の意味は「JAPAN」の頭文字です。

REITの仕組み|クローズエンド型

不動産投資は、株式などの他の金融商品に比べて流動性が悪いといわれます。

不動産を売却するには手間や時間が必要だからです。REITでも「クローズエンド型」という中途解約できない仕組みになっています。

しかし、REITは証券取引所に上場しているため売買は可能です。解約はできないが、売却はできるということになります。

クローズエンド型の持つ流動性の悪さを上場することにより解消しているのです。

REITの価格|需要と供給で決まる

REITの場合、株取引の株式にあたる「投資証券」を証券取引所に上場しているので、取引の流れは一般的な株式と同じです。

したがって、REITの価格も投資家の需要と供給により決まることになります。

投資家が必要だと思えば値が上り、不要だと思えば値が下がります。株価の値上がりや値下がりと同じ仕組みです。

REITの分配金|決算は年2回

分配金とは、決算のときに投資家が受け取ることのできる運用利益です。

運用により得た家賃収入や売却益を投資額に応じて受け取ることができます。株式投資であれば配当金にあたる利益です。

REITの決算は年2回が一般的なので、運用自体が問題なく利益を上げていれば、年に2回は分配金が支払われます。

REITの利回り|年間の予想分配金÷投資額

投資家が受け取ることのできる分配金の利回りは、次の計算式で求めます。

REIT分配金の利回り
利回り=年間の予想分配金÷投資額

たとえば、年間の予想分配金が2.5万円のREITに50万円を投資したのであれば、「2.5万円÷50万円=5%」になります。したがって、分配金の利回りは5%です。

REITの利回りが高めになるワケ

REITであれば、利回りが高めになるといわれます。

その理由は、REITが投資法人という形をとっているため税金を免除されているからです。投資家に当期利益の9割超を分配すれば税金が免除されることになります。

株式の場合、税金を納付した残りを配当金として支払うのに対して、REITでは税金を支払うことなく分配できるので利回りが高くなるのです。

2. 【2018年10月】J-REITの現状と見通し

2018年10月のJ-REITの現状と見通しとして、9月初旬はアメリカの対外政策や新興国経済の先行き不透明感のほか、国内を襲った災害などにより低調となりました。その後、逃避資金の流入などで持ち直し、貿易摩擦の警戒感の緩和により上昇に転じたのです。

8月下旬の都心のオフィス空室率が減少し良好な状況が続いています。

日銀の長期金利の水準を維持する方針により、金利の上昇は限定的とされ予想分配金利回りは4.1%台と高い水準であり上値を探る展開が見込まれます。

3. REITのメリットとリスクとは

REITを利用するための事前知識として、運用上のメリットやリスクをご紹介します。

REITのメリット

少ない金額で投資できるところがポイントです。

10万円以下で購入できる証券もあります。

多くの投資家から資金を集めることができ、専門家により運用されるため、分散投資などリスクを軽減できる投資方法が可能です。

また上述のとおり、REITは証券を市場で売買することから換金などの流動性が高く、税制優遇措置により利益の大部分が投資家に分配されます。

REITのリスク

不動産市場が下落すると家賃相場も下がり、資金調達に金融機関を利用しているREITであれば金利変動による影響を受けます。

災害などによる物件自体のリスクも避けられません。また、REITの上場廃止や倒産のリスクも考えられます。

4. REITと不動産投資の違いはどこにある?

REITと不動産投資の違いが分かりやすいように表にまとめました。両者の違いを確認しておくことがポイントです。

REIT 不動産投資
対象物件 商業施設やレジャー施設などの大規模な物件も対象 アパートや賃貸マンションが対象
投資資金 購入資金が不要なため小額 物件の購入費用が必要なため高額
購入・運用 専門家による管理 外部委託を除いて自己管理
分散投資 資金力があるので可能 一般的には困難
流動性 投資証券が売却できるため高い 不動産の売却が難しいため低い

5. REITと不動産投資を比較|運用シミュレーション

REITと不動産投資で、50万円の自己資金で運用した場合のシミュレーションをしてみましょう。あくまで、想定した金額による概算です。

REITで運用した場合

たとえば、投資しているREITの分配金利回りの率を平均的な「4.2%」として、50万円を投資したときの概算をシミュレーションしてみましょう。

分配金
50万円×4.2%=2.1万円

年間で、分配金利回りが4.2%なので、2.1万円の分配金を受け取ることができます。

不動産投資で運用した場合

自己資金50万円を諸費用にして、物件価格500万円のワンルームマンションをフルローンで購入したとしてシミュレーションしてみましょう。

運用データ
表面利回り:10%

家賃(年額):50万円

ローン:500万円をフルローン(年間支払額26万円)

経費(年額):10万円(家賃の2割)

利益(年額):14万円(家賃-ローン支払額-年間経費)

投資利回り:28%(14万円÷50万円)

不動産投資であれば、50万円の自己資金で、年間14万円程度の利益を得ることができるので、投資利回りとして28%になるのです。

6. REITと不動産投資はどちらを選ぶべき?

REITと不動産投資のどちらを選べばメリットがあるのでしょうか?それぞれの投資方法に特徴があるので、投資する人の考え方により選択は異なります。

REITが向くのはこんな方

投資する金額を抑えて安心して運用したい人には、REITが向いているでしょう。

少ない出資額なので大きなリスクを負うこともありません。運用のすべてに対してプロによる安定した運用が期待できます。また、いざという時に現金化も早いです。

不動産投資が向くのはこんな方

金融機関のローンを利用したレバレッジ効果で大きく利益を得たい人は不動産投資が向いているでしょう。

また、資産形成に興味があり、投資物件を次の投資のための担保として将来の資産拡大を目指す人にはおすすめの投資方法です。

7. REITは少額から始められる不動産投資|自分に合った運用方法を選ぼう!

不動産投資だからといって多額のお金が必要とは限りません。

REITを利用することで投資信託の形で不動産に投資することが可能なのです。

10万円以内の金額で投資することもできます。不動産を持たないということは、管理の手間などもなくプロに全て任せっきりで済むということです。

しかし、金融機関の融資を受けることが可能で、大きな利益を得たい人や資産を増やしたいという人は、実際に物件を購入して不動産投資をするほうが効果的でしょう。

あくまで、自分の考え方に応じた投資方法を選択することがポイントになります。

 

REITについてより詳しく知りたい人は以下の記事を参考にしてください。

関連記事不動産投資信託(J-REIT)はこれから有効な投資先?!まるわかりガイドブック

2018.01.24

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