不動産投資ローンと住宅ローンの8つの違いとは|同時にローンを組むことはできるのか?

「不動産投資ローンを払っているけど、夢のマイホームのために住宅ローンを組みたい!」

投資家であれば、このような選択肢も十分にあると思います。しかしそれを考えたとき、次のような疑問が浮かぶかもしれません。

「不動産投資ローンと住宅ローンって、同時にローンって組めるものなの?」

「不動産投資ローンと住宅ローンって、そもそも何がどう違うんだろう?」

そこで今回の記事では、不動産投資ローンと住宅ローンの違いを8つに分けて解説していきます。

さらに、それら2つのローンを同時に組めるかどうか、また不動産投資ローンのメリットデメリットについても詳しくご説明します。

1. 不動産投資ローンと住宅ローンの違い8つ

次にローンの違いについてご紹介しますが、不動産投資ローンと住宅ローンには、大きく分けて8つの違いがあります。

不動産投資ローンと住宅ローンの比較一覧

こちらは不動産投資ローンと住宅ローンの8つの違いを比較した表です。

比較項目 不動産投資ローン 住宅ローン
①借入の目的 他人に貸して家賃収入を得る 自宅として住む
②返済金の出どころ 入居者からの家賃収入 借主の給与所得
③融資してもらえる額 年収の10倍~20倍程度 年収の5倍~8倍程度
④借入する金利の高さ 約1.5%~4.5%/年 約0.5%~2.0%/年
⑤ローンの年齢制限 明確な年齢制限はない 定年(65歳~70歳前後)
⑥ローンの返済期間 25年~35年 25年~35年
⑦融資の審査内容 属性、購入物件の収益性 属性
⑧法人名義での契約 可能 不可能

それではこの表をもとに、それぞれの項目について詳しく見ていきましょう。

①そもそも借入の目的が違う

不動産投資ローンと住宅ローンは、根本的に異なります。

  • 不動産投資ローン:購入した物件を「他人に貸して家賃収入を得る」ため
  • 住宅ローン:購入した物件に「自宅として住む」ため

②返済のお金の出どころが違う

借入の目的が違うため、ローンを返済するお金の出どころ(返済原資)にも明確な違いがあります。

  • 不動産投資ローン:入居者から得た「家賃収入」
  • 住宅ローン:借主の毎月の「給与所得」

住宅ローンの返済原資は基本的には安定していますが、不動産投資ローンでは条件によって空室によるリスクがあり、安定的な家賃収入を必ず得られるとは限りません。

安定した家賃収入が期待できない場合には、融資評価が下がってしまう可能性もあります。

③ローンで融資してもらえる額の大きさが違う

ローンを組む時に融資してもらえる額の大きさも、次のように異なります。

  • 不動産投資ローン:年収の10倍~20倍ほどで、融資額の上限が大きい
  • 住宅ローン:年収に対して5倍~6倍が多く、高くても7倍~8倍程度

住宅ローンに比べて不動産投資ローンの融資額は高いのが特徴的。

例えば年収の約15倍ほどまで融資してもらえた場合、年収500万円前後で8,000万円の都内新築アパート1棟を借り入れることができます。

さらに、融資に力を入れている不動産投資会社から物件を借り入れる場合や、資産状況が潤っている場合であれば、より安くローンを組めることがあります。

④借入する金利の高さが違う

  • 不動産投資ローン:金利は1.5%~4.5%ほど
  • 住宅ローン:金利は0.5%~2.0%ほど

金利の高さはリスクの高さに比例しています。

不動産投資ローンは空室などにより家賃収入が少なくなると貸し倒れてしまうリスクがあるため金利が高いのに対して、住宅ローンは給与から支払われ貸し倒れリスクが少ないため金利が低く設定されています。

そのためリスクの大きいアパート投資などでは金利が跳ね上がることもあり、借り入れの際には注意が必要です。

このことから、借り入れる際には自身の投資物件の収益性が安定していることをなるべく伝えるようにしましょう。

⑤ローンを借入できるときの年齢制限が違う

  • 不動産投資ローン:明確な年齢制限はない
  • 住宅ローン:定年(65歳~70歳前後)

住宅ローンは給与からの支払であるため定年に至ってからでは返済の見込みが立たず、65~70歳前後という借入の年齢制限が設けられています。

一方、不動産投資ローンは返済の資金が家賃収入なので、物件や資産状況がよければ70歳を超えていても融資がつくこともあります。

不動産投資であれば年齢関係なく運営ができる可能性があるのです。

⑥ローンの返済期間が耐用年数によって変わる場合がある

不動産投資ローンと住宅ローンの返済期間に大きな違いはなく、両社ともおよそ25年~35年の返済期間が平均的。

しかし不動産投資ローンの場合は、マンションの耐用年数によって返済期間が変わることがあります。

たとえばマンションの場合、耐用年数が約50年ですので、築15年の中古マンションでも返済期間は約35年となりますが、木造物件の場合は耐用年数が22年ほどなので、新築で返済期間が約30年になることもあります。

条件によって返済期間が異なる可能性がありますので、しっかり確認しましょう。

⑦融資を受けるときの審査の内容が違う

ローンの融資を受ける場合には審査がありますが、不動産投資ローンと住宅ローンにはそこにも違いがあります。

  • 不動産投資ローン:年収、勤続年数、資産状況、借り入れ状況などの「属性」、「どんな物件を購入するか
  • 住宅ローン:年収、勤続年数、資産状況、借り入れ状況などの「属性」

住宅ローンでは基本的に「属性」のみを基準にして審査が行われますので会社での地位や年収を確認します。

一方不動産投資ローンでは「どんな物件を購入するか」という点も見られます。

たとえば年収などの属性があまりよくなくても、都内の一等地にある新築ワンルームマンションなら融資が下りることもあるのです。

審査基準は各金融機関で異なるので1つがダメでも他の金融機関なら審査に通る可能性があります。さまざまな銀行の条件を見てみるのもいいでしょう。

⑧法人名義で契約ができるか、できないかの違いがある

不動産投資ローンは賃貸事業ですので、事業を行う「法人」が契約主になることもありますが、住宅ローンはあくまで住むことを目的とするため、契約は「個人」名義となります。

2. 不動産投資ローンを組むと住宅ローンを組むことはできるのか?

不動産投資ローンと住宅ローンにはさまざまな違いがあることがわかりましたか?

続いては、不動産投資ローンと住宅ローンを同時に組むことはできるのかについてご説明します。

不動産投資ローンを組むと住宅ローンは不利になってしまう

結論からお伝えすると、不動産投資ローンをすでに組んでいる場合、住宅ローンは組みづらくなってしまいます。

先にお伝えした通り、住宅ローンの返済原資はあくまで個人の収入ですから、そこに不動産投資ローンのような多額の借り入れがあると、審査でひっかかりやすくなるということです。

不動産投資で収益が出ていれば大丈夫なのか?

多くの銀行では、「成功した時のもしも」より「失敗した時のもしも」、つまりリスクを考えて融資をします。

銀行は不動産投資での「空室リスク」を恐れるため、たとえ不動産投資でいい収益を出していたとしても、住宅ローンが有利になるとは限らないのです。

不動産投資ローンを借入している銀行で住宅ローンを借入することはできないのか?

ここまでくると、「不動産投資ローンを組んでいたらもう住宅ローンは組めないんだ…」とも思ってしまいそうですが、実は同時に借入れる方法があります。

それは、「不動産投資ローンを借入している銀行で住宅ローンを借入する」という方法です。

不動産投資ローンですでに借入していれば、銀行側も属性や家賃収入状況などいろいろな情報を分かってくれてるので、住宅ローンを組める可能性があります。

ただその場合、金利が高くつくことは避けられません。

不動産投資は地銀か信金、信組で行われやすいため、都銀よりも金利が高いことがほとんどです。

不動産投資ローンを組んでいても住宅ローンを組める銀行はある?

その他にも、住宅金融支援機構の「フラット35」であれば金利を低くおさえて住宅ローンを組むことができます。

ただ、フラット35ではその名の通り35年間固定金利で払い続ける必要がありますので、長い目で見ると変動金利や10年固定金利などよりは高く払うことにはなります。

また、土地と家の不動産業者が違うときには土地を先に決済してつなぎ融資(金利3%)を受ける必要があったり、取り扱い銀行によっては手数料も違うため念入りに確認するようにしてください。

多少のデメリットはあるものの、「フラット35」であれば、他の銀行とは違い不動産収入が上がってさえいれば住宅ローンを組めるので、同時にローンを組みたい方にとっては安心といえるでしょう。

3. 不動産投資ローンのメリットやデメリット

不動産投資ローンには、一体どのようなメリット、デメリットがあるのでしょうか。

メリット

不動産投資ローンをすることの一番のメリットは、「スケールメリット」を活かして空室リスクを削減できる点にあります。

どんなに裕福な方でも、不動産投資をするための自己資金はせいぜい1,000万円~2,000万円が多いもの。

この資金額では1棟の物件を購入するのは難しいのが現状です。

しかしローンを使えば物件の選択肢は広がりますし、規模の大きな物件を買うことも可能。

規模が大きくなるということは世帯数が増えて、空室リスクを減らすことにつながります。これが「スケールメリット」です。

たとえば30世帯が住める賃貸マンションを購入して投資する場合、空室が3世帯あったとしても入居率は90%ですよね。しかし分譲マンション1室のみに投資する場合は、入居しているときは100%、そうでないときは0%という風に極端になってしまいます。

加えて不動産投資ローンには「レバレッジ効果」というメリットもあります。

レバレッジ効果とは少ない資金で大きな利益を期待できる効果のことを言います。

不動産投資ローンを活用すれば、たとえ自己資金が少なくても、入居者からの家賃収入という他人の資金によって不動産投資ローンの返済がまかなわれる上に、さらなる高い収益を得られる可能性があるということです。

デメリット

購入物件がつねに満室であれば問題ありませんが、日常的に空室がある場合には想定の家賃収入が得られずローン返済がままならないこともあります。

さらに返済が不可能と判明し売却を考えても、マーケットが冷え込んでいる時期だと売却価格が安く、なかなか売れないなんてことも…

不動産投資ローンは大きな金額を扱うだけに、こうした「返済できない→売却できない→破産」という負のループに陥ってしまう可能性があります。

また、入居状況がよくてもローン金利が上昇して返済が圧迫されてしまう「金利上昇リスク」もあります。

金利上昇にともなって現在の収入を維持できなくなる可能性があることは常に念頭に置いておくべきでしょう。

 

金利上昇のリスクヘッジについては以下の記事でご紹介していますので参考にしてみてください。

関連記事金利上昇のリスクヘッジを考える|住宅ローンで一番オススメな返済方法は?

2018.07.28

4. 不動産投資ローンと住宅ローンの違いをよく把握した上で不動産投資をはじめよう!

不動産投資ローンにはリスクが付き物。借入するときには、できる限り専門家の意見を聞いて準備万端にしておきたいですよね。

MIRAIMO運営元のASIS(エイシス)株式会社では、各銀行と密につながっていることを強みに、投資家さま1人1人の状況に合わせた個別の無料コンサルティングを行なっています。

こちらの記事を読んで、少しでも「不動産投資ローンについて相談してみたい!」と思っていただけたなら、ぜひ一度ご検討ください。

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