金利上昇のリスクヘッジを考える｜住宅ローンで一番オススメな返済方法は？

住宅を購入する際、即金で購入する人よりも住宅ローンを借りて購入する人が多いでしょう。

住宅ローンについては、様々な銀行が住宅ローンの商品を展開しておりその中でも固定金利・変動金利どちらの住宅ローン金利がよりお得なのか迷う人も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、それぞれの住宅ローン金利の特徴と金利が上昇した場合の対応方法を解説します。

住宅ローンをどれにしようか検討している人は、ぜひ参考にしてくださいね。

1. 住宅ローンの金利は選べる｜種類と特徴

住宅ローンの金利は主に3種類あり、それぞれにメリット・デメリットが存在します。

この金利は、状況に応じて変えたり見直すことでよりお得に活用することが可能です。しっかりとそれぞれの特徴を確認しておきましょう。

変動金利型

変動金利型は、名前の通り住宅ローンの金利が変動する可能性のあるパターンです。住宅ローンを申し込んだ人が最も多く選んでいることから、一番メジャーな金利型といえるでしょう。

住宅ローンの金利は各銀行により1年に2回の見直しがあり、短期プライムレートと呼ばれる指標と連動して変化します。なお、ここ10年間はこの短期プライムレートは変化していないため、住宅ローン金利も変動していません。

住宅ローンの金利が上昇したとしても、すぐに返済額が跳ね上がるわけではありません。金利の見直しは1年に2回ですが、返済額の見直しは5年に一回のためすぐに金利は上がらないというわけです。

5年後には金利は上昇してしまいますが、ルールとして金利がどんなに上昇しても従来の返済額の125％までを上限とするというルールが定められています。これにより仮に金利が上昇したとしても青天井に上昇するわけではありません。

しかし、金利が上昇するということは、毎月の利息も上昇します。125％を適用する場合は、金利上昇により元本の返済にあてる額が減少します。そのため元本の圧縮が出来ずに支払期間が長引くという可能性が出てくるのです。

変動金利型を検討する際には、支払額が低い住宅ローンならば今は金利が安いのでお得です。しかし、金利が上げれば返済額も上がることを念頭に置いておくとよいでしょう。

全期間固定金利型

全期間固定金利型は、何があっても住宅ローンの金利を支払い完了まで固定するパターンです。支払額が一定で変わらないため、ライフプランが立てやすく人気が高まっています。

固定金利のため短期プライムレートの変動に金利が左右されることはありません。そのため、金利が上昇して総支払額の増加はない代わりに金利が低い状態でも固定の金利額を支払うため変動金利よりも支払額が多くなることもあります。

金利の急上昇のリスクを回避できることから選択する人が多い金利です。この10年間金利が変動していないことから今後は金利が上昇する可能性は十分に考えられるため、これから住宅ローンを組む人は固定金利も一つの選択肢です。

もしも、反対に金利が低下した場合は変動金利型に乗り換えるという手段もあります。金利額を固定してライフプランを設計したい人は、検討してみると良いかもしれませんね。

固定期間選択型

固定期間選択型は、変動型と固定金利型の両方の特性を合わせたパターンです。選択した一定期間は金利が固定され、その期間を終了すると金利が変動します。

状況に応じて固定金利にするか変動金利に変えるかを選べるのが最大の特徴です。しかし、金利上昇時には固定金利にしておいたほうがよく、低下時には変動型にしたほうがお得になるため、扱いの難しい型と言えるでしょう。

2. 【2023年7月】現在の金利動向と推移

住宅ローンの金利は現在どのように推移しているのでしょうか？ここでは、金利がどの程度変わったのか解説します。

【2016年】日銀のマイナス金利政策

日銀は15年間続いたデフレを解消するべく、2016年にマイナス金利政策を実行しました。この政策はマイナス金利により銀行が日銀に預けているお金の一部をマイナスすることで、経済活性化とデフレ脱却を目指す政策です。

マイナス金利政策により普通預金金利は0.001%に低下しましたが、一方で物価上昇率は増加し景気は回復に向かいつつあります。この効果は金利にも少しずつ現れ始めています。

変動金利推移

主要銀行の変動金利は、2016年のマイナス金利導入後一時的に上昇しましたが現在ではまた減少傾向にあります。最高金利は1.1％程度で2024年以降変化はありませんが、最低金利、平均金利ともに減少しており、ネット銀行では0.457 %となっています。

しかし、この金利減少に合わせて一部の主要都市銀行も金利0.5%を下回る価格を打ち出しており、変動金利は価格競争に突入し始めました。したがって商品選びが重要になるでしょう。

期間固定金利推移（10年固定）

10年型の固定金利は、10年国債金利の動きに影響を受けます。2024年1月以降は10年国債の金利にはあまり変動がなかったため、ネット銀行系は金利に変動はありませんが、主要都市銀行が一部金利引き下げを強化したため、最低金利が大幅に下がりました

都市銀行系は金利0.645 ～ 1.650%、ネット銀行は0.620 ～ 1.802%で推移しています。有利な商品を選ぶには、個別の銘柄選びが必須でしょう。

全期間固定金利推移

全期間固定金利は、日銀が長期金利をコントロールしている影響もあり、金利の上昇は起こりにくくなっています。現在の物価上昇率は1％と、まだデフレ状態ですので金融緩和政策は続投され金利の上昇もしばらくはこのまま推移していく見込みです。

そのため、ネット銀行・都市銀行ともに金利の上昇はありませんでした。現在の金利は、ネット銀行では最低金利が1%を下回る低金利が続いています。最高金利と最低金利の差は、主要都市銀行で0.6%前後ですが、ネット銀行では1.6%前後もあり商品によって差が大きいため商品の見極めが重要です。

7月現在の金利は、主要都市銀行では1.140 ～ 1.740%、ネット銀行では0.710 ～ 2.420%程度です。

3. 返済方法は4つ｜金利上昇のリスクヘッジ

金利に関しては様々な種類が存在しますが、結局のところどれを選び、また金利上昇の際には具体的にどうすればいいのかわかりにくいですよね。そこでここでは、金利上昇のリスクヘッジの方法と各金利の注意点を解説します。

①変動金利型

給与収入＋投資など

変動金利型の場合は金利の見直しが半年に一回行われるため、金利上昇のリスクは高い傾向にあります。

しかし、125%ルールや固定金利よりも低めに設定されていることから「初期の返済額」を一番抑えられる金利です。

しかし、金利上昇はいつ起こるかわかりません。現段階では金利は各銀行が引き下げている状態ですが、5年後に急上昇するリスクも考えられます。

資金に余裕がある場合は給料収入＋投資等で繰り上げ返済をして急上昇リスクを回避すると、金利上昇が始まる前に住宅ローンを完済できる可能性があります。

②全期間固定金利型

繰越返済に注意｜金利スワップレート

固定金利は借り入れ時期から完済まで金利が固定されるため金利の上昇リスクは避けることができます。変動金利型よりも金利は高めになりますが、金利上昇の可能性が無いのは大きなメリットです。

しかし、注意点は繰り上げ返済をすると手数料を銀行側に取られるということです。これは銀行側が損をしないために金利スワップレートを他行と結んでいるためです。これにより利用者が繰り上げ返済を行うとその分の契約を解除しなくてはなりません。

そのため、繰り上げ返済・一括返済には違約金がかかるのです。相場は固定金利の2%~5％なため、非常に高額です。

③期間固定金利

見直し時に注意

期間固定選択型は変動型と全期間固定型の両方の性質を持っているため、固定期間終了後にどちらに変更するか金利を見直すことができます。変動金利よりも金利は高くなりますが、固定金利よりもリスクは抑えられます。

しかし注意しないといけないことは、金利が低い場合は高い住宅ローン金利を払い続ける必要があることです。また固定金利を選択したとしても、日銀の動き次第では金利の上昇は避けられません。金利見直し時に注意が必要です。

また、変動型では無いため前述した125%ルールの適用外になります。そのため金利上昇時はリスクが大きいと言えるでしょう。

④ミックス金利｜ミックスローン

リスクヘッジは限定的

ミックスローンとは金融機関から融資を受けて固定金利と変動金利の両方を分散して借り入れる方法です。これにより、金利上昇のリスクを減らすことが可能です。しかし諸経費は2本分の扱いなので割高になり、変動金利・固定金利両方のメリットを十分に活用できません。

リスクヘッジは可能ですが、かなり限定的なものになります。

【結果】おすすめは全期間固定金利型

今後金利が大幅に上昇することを考慮に入れると、おすすめは全期間固定金利型です。現段階では低金利の時代が続いていますがいつ金利上昇があるか予想できません。その際に全期間固定金利ならば、多少金利は高くなりますがライフプランを立てやすい分安心です。

ただし繰り上げ返済を考えている場合は、違約金が発生するため注意が必要です。

4. 金利上昇のリスクヘッジをするなら状況に合った返済方法を選ぶのがコツ

ここまで、住宅ローン金利について解説してきました。

住宅は一生に一度の大きな買い物です。金利の上昇の予測は難しいため、現在の状況やライフプランを立てた後に金利の選択をしましょう。

金利の変動に合わせるのではなくいくらまでなら払えるのか、いくらになったら乗り換えるのかなどの出費を初めのうちに決めておくといいでしょう。

 

住宅ローンの金利について、また金利が安いランキングについては以下の記事を参考にしてみてください。

 

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