不動産投資の小口化商品とは?メリットやデメリットから投資として有効か検証してみた

不動産小口化商品という商品をご存知でしょうか?

「不動産投資を始めてみたいが始めるだけの資金が用意できない」や「不動産に関する知識がない」、「資産を運用するのって少し怖い」など様々な不安要素を持っている方がたくさんいると思います。

不動産小口化商品は、そんな不安を解消できる特徴を持っています。

最近では様々な投資スタイルが浸透していて、把握しきれないほどの投資法が存在します。

不動産投資も不動産を購入するだけではなく、ネット上から出資できるなど多くのサービスが出てきています。

今回は、多くの投資サービスの中から「不動産小口化商品」に焦点を当て、多くの人が挑戦できる可能性と魅力を持った金融商品であるかをご紹介しますので、どうぞご覧ください。

1. 不動産小口化商品って何?

不動産小口化商品とは複数の投資家の資金を利用して現物の不動産投資を開始して、家賃収入や売却などの総合的な利益を投資家に配分する仕組みです。

現物の不動産を購入するので、出資金額や人数が決められいるほか、すぐには売買できないのが特徴です。

仕組みとしてはREIT※と同じですが、次にREITとの違いについてご紹介します。

※REIT….Real Estate Investment Trustの略であり、不動産投資信託のことを指します。
専門会社が多くの投資家から資金を集め、マンションやオフィスビル、商業施設などの複数の不動産を購入して運用し、その家賃収入や売買益を投資家に分配する金融商品です。
現物不動産への投資の場合、現金化に時間がかかるというデメリットがありますが、株式投資と同じ感覚で行えるREITは換金性が高く、また複数の不動産への分散投資であるためリスクも低い上に、まとまった資金がなくても少額から投資ができるという特徴があります。

2. 不動産小口化商品とREITの違いとは?

REITは、証券取引所で売買されるため需要と供給に応じた価格変動があり、これは家賃収入などの配当金も例外ではありません。

また、REITは出資金+借入金で対象の不動産を取得しているためすでにレバレッジ※1 がかかっており、信用取引※2 をしてさらに高い利回りを狙うことも可能です。

一方、不動産小口化商品は複数の投資家が共同出資をして、その出資金のみでひとつの不動産を購入し、その利益を出資者でシェアするというものであるため、その物件の家賃収入がゼロであれば、分配される利益もゼロということになります。

また、不動産小口化商品の換金(売買)は、組合事業を運営している営業者(出資金を元に不動産を購入、運営管理している事業者)の了解が必要であり、営業者買取か第三者譲渡という2つの選択肢から選ぶことになります。

REITも不動産小口化商品も複数の不動産に少額から投資ができるという点は同じですが、上述の点からREITは株式投資に近く、不動産小口化商品は実際の不動産賃貸業に近いと言えるでしょう。

※1 レバレッジ…自己資金(証拠金)を担保として、その数倍~数百倍もの高額な金額の取引をすること

※2 信用取引…現金や株式を担保として預け、証券会社からお金を借りて株券を売買すること

REITについてより詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

関連記事不動産投資信託(J-REIT)はこれから有効な投資先?!まるわかりガイドブック

2018.01.24

3. 不動産の小口化商品には種類がある|特徴と比較

次に不動産小口化商品の特徴についてご紹介します。

匿名組合型

現物不動産に出資していますが、所有者は不動産会社なので誰がいくら投資したのかがわからないようになっています。

直接物件に投資していないので不動産所得ではなく、雑所得となります。

したがって、確定申告する際には気をつけましょう。

任意組合型

投資家と事業者で任意組合契約を結び、両者の共同事業として運営するため、実体は直接的な不動産投資です。

そのため、投資家は不動産の所有者となり、家賃などの利益分は不動産所得になります。

不動産所有として認められていますので、相続税対策が利用できます。
任意組合型は一般的な不動産投資を多くの人で分割して行うような形になります。

賃貸型

こちらは仕組みが少し複雑で、各投資家が持っている不動産の所有権を事業者に委託し、不動産賃貸業の運用収益は投資家に分配されます。

こちらも任意組合型と同じく所有者として登記に名前が残りますので、不動産所得として利益を受け取る事ができます。

事業者に運用を委託している分、手数料などに注意しましょう。

匿名組合型と任意組合型の違いって何?

2つの大きな違いは、不動産の所有権の有無です。

匿名組合型に関しては、不動産の所有権は投資家ではなく事業者にあります。

一方、任意組合型の場合は、投資家は組合員として共有持分権(複数の人がひとつの不動産を共有しているとき、それぞれの人がその不動産について持っている所有権)を持っているため、その不動産の所有者として登記に名前が記載されます。

このことから、上述のとおり匿名組合型は雑所得、任意組合型は不動産所得と所得区分が変わるため、確定申告の計算も少し異なります。

不動産所得であれば相続税対策や税金対策などもできますので、自分に合った方法を見つけましょう。

4. 不動産小口化商品のメリットとは?

次に不動産小口化商品メリットをご紹介します。

①相続税対策になる

不動産投資同様に相続税対策ができます。分割もできますし、生前にも贈与する事ができます。

②管理するのが楽

不動産会社などが管理をしますので、手間がかかりません。

REITのように日々の値動きに翻弄されることもなく、放置しても問題ありません。

③少額からでも都心にある不動産に投資することができる

不動産投資の場合は莫大な資金を集めて頭金を支払い、その後もローンを支払いしながら不動産を管理しなくてはいけません。

都心となれば狭い土地でもかなりの金額がかかってしまいます。

そこで投資家間で購入費用を分割する事で気軽に不動産投資をする事ができます。

ローンを組まなくてもできる不動産投資ですので、リスクも低いです。

④購入する商品によっては経費を抑えることができる

商品によっては購入手数料がほとんどかからないものもあります。

また、不動産取得税や登記費用、登録免許税などの費用もあまりかからないというケースもあるので、効率がとてもいいです。

⑤投資する物件を良く把握することができる

REITの場合は、実際に物件を所有しているわけではないので投資先の物件情報はわかりません。

一方で不動産小口化商品であれば原則として一つの物件への共同出資ということから投資対象が明確なので、安心して出資する事ができます。

自分が何に投資しているのかをあまり把握していない状態で出資するのはとても危険ですので、そういったことからも不動産小口化商品は特に初心者にオススメと言えます。

⑥毎年配当される分配金は不動産所得になる

配当金であれば配当所得などがイメージされますが、実際には不動産所得となりますので減価償却も取る事ができます。

5. 不動産小口化商品のデメリットとは?

次にデメリットをご紹介します。

①投資商品の数が少ない

REITほど対応している商品がないため、投資家がすぐに集中してしまう可能性があります。

その場合、早々に締め切りになってしまい、投資したくても間に合わないという可能性があります。

②投資商品を扱っている業者が倒産してしまう可能性がある

運用している事業者が倒産した場合投資継続が難しくなります。

この場合は、不動産を売却して売却益を投資家に分配した後解散してしまうか、他の会社が事業を引き継ぐこともあります。

株の場合は会社が倒産してしまえば株に価値はなくなりますが、不動産の場合は現物なので不動産価値として残ります。

③現物に不動産投資するより流動性が低くなりやすい

場合によっては不動産投資よりも売却などの流動性(現金化できるスピード)が悪くなってしまう可能性があります。

売却する際には自分で購入者を探すか、事業者にネットワークを使って探してもらうか、事業者に売却するかのいずれかを行う必要がありますので注意しましょう。

多くの投資家と共同で現物の不動産に出資しているため運用期間中には売却する事ができないというものがほとんどです。

したがって、不動産小口化商品に手を出す際には運用期間は何年間なのか、さらに途中で売却できるのかなどを確認しておきましょう。

④現物の不動産投資より利回りが低くなりやすい

現物の不動産投資では管理などはほぼ自分で行わなければいけませんが、不動産小口化商品の場合は管理してもらっているので、手数料や理事長報酬、アセットマネジメントフィーなどがかかってしまうため、不動産投資よりは利益率が低くなる可能性があります。

⑤小口化商品は借入が難しいので現金投資になる

不動産小口化商品の場合、借入がとても難しいので現金で用意しなければいけません。

したがって、始める際はある程度の資金を用意するようにしましょう。

6. 少額で不動産投資を始めたい人へ

不動産投資には莫大な資金が必要ですが、やはり少額で始めたい方達にご紹介します。

ASISでは自己資金が0でも不動産投資ができる

MIRAIMO運営元:ASIS(エイシス)株式会社では日銀や金融庁と密接にコミニュケーションを取って、情報は常に最新のものをご用意しています。

融資においてもお客様の年齢や資産状況など、現在の状況を考慮した最も有利となる条件の未公開物件をご用意することが可能です。

まずは無料セミナーと個別相談会

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ネットには載っていないノウハウを伝授している上、個別相談会も実施しているのでかなりお得なセミナーになります。

7. 不動産小口化商品は少額からでもできるので資産が少ない人にもおすすめ!

みなさん不動産投資に少し興味を持ったのではないでしょうか?

不動産投資はお金をたくさん持っている人たちがやっているイメージがあったかもしれませんが、意外にも誰でも不動産投資ができるチャンスがあります。

若い世代はあまり資産運用に興味がないのが特徴的ですが、周りが始めていないからこそチャンスはやってきます。

資産運用は時間をかければかけるほど良い結果になる確率が高まるので、まずはセミナーに参加してチャンスを掴みましょう。

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