ローンが残ってる家はどう売る？｜一般売却・任意売却・競売の3つの方法を解説します

家を売却するときに、その家を購入するときに組んだローンが残っているケースは多いです。

そんな住宅ローンが残っている家を売る方法は、一般売却・任意売却・競売という3つの方法があります。

一般売却は馴染みのある売却方法だと思いますが、それでも売却益で完済出来るときと出来ないときで対応が異なるのです。

また、次の任意売却は一般的な売却とは方法が異なり、手続きや交渉などが必要になります。

そして、最後の競売に関しては、売主としては絶対に避けなければいけない売却方法です。

今回は、ローンが残っている家を売る方法をこの3種類に分けて解説します

それぞれの売却方法、注意点、メリット・デメリットなどを解説するので、3種類を比較しながら理解しましょう。

そうすれば、いかに一般売却で売った方がお得かが分かってくると思います。

1. ローンが残っている家を売却する時の条件｜ローン完済

はじめに、ローンが残っている家を売却するときの条件である「ローン完済」について解説します。

結論からいうと、ローンが残っている家はそのまま売却することはできず、ローンを完済してから売却することになります。

もちろん、売却益を完済のための資金に充てるのは問題ありません。

なぜローン完済が必要なのか？｜抵当権を理解しよう

そもそも、なぜ家を売るときにはローン完済が必要かというと、それは「抵当権」が絡んでくるからです。

まずは、その抵当権について解説します。

抵当権とは｜土地や住宅に設定された担保

抵当権とは、金融機関が設定する担保です。

要は、「お金を融資する代わりに、融資で購入した家を担保にします」ということになります。

金融機関が家を担保にしておけば、仮に借入者が返済不能の状態になっても、金融機関はその家を処分して得たお金を返済に充てることができるのです。

多くの不動産は融資を利用して購入し、住宅購入時のローンは30年～35年の長期間で組むことが多いです。

つまり、30年～35年のうちに家を売るということは、抵当権は設定されたまま売るということになります。

売却時には抵当権の抹消手続きが必要

たとえば、AさんがX銀行でローンを組んでマンションを買ったとします。

そして、Aさんがローンを完済していないままBさんにマンションを売るとします。

この場合、仮に抵当権が設定されたままBさんに売却したらどうなるでしょうか？

そのときは、その家に住んでいるのはBさんなのに、なぜかAさんはX銀行のローンを支払い続けることになります。

さらに、Aさんが返済不能になればX銀行はその家を処分できるので、BさんはAさんのせいで家を追い出されます。

抵当権の抹消手続きについては以下の記事を参考にしてください。

2. 売却時にローンを一括返済する方法｜一般売却

さて、次に売却時のローンを一括返済する方法を解説します。

一般的には、家の売却時は以下の2つの方法でローン一括返済します。

①アンダーローン｜自宅売却で返済する

まず、最も一般的な方法はアンダーローンといって、自宅の売却益で返済することです。

たとえば、築10年のマンションを売却するときに、そのマンションに2,300万円の残債があったとします。

そして、そのマンションを売却し、もろもろの諸費用を抜いたとき2,400万円が手元に残るとします。

その際は、その2,400万円のうち2,300万円をローンの一括返済に充て、残った100万円は売主の手元に残るというわけです。

具体的には、買主から売却代金が売主に振り込まれ、同日に銀行へ返済するという流れになります。

②自宅売却＋自己資金＋借入金で返済する

一方、前項のケースで売却金額でローンを完済できないこともあります。

そのときは、自己資金と借入金で返済するという方法があります。

仮に、前項と同じく2,300万円の残債があるマンションを売却し、手元に残るお金が1,700万円だったとします。

そのときは、600万円を自己資金で捻出するか、足りない分は、以下のローンを組むことになります。

補填の手段①｜買い替えローン

買い替えローンとは、物件を買い替えるときに利用できるローンです。買い替えローンの流れは少々複雑で以下のようになります。

このように、今の家を売っても完済できない金額と、新たに買う家の金額をまとめてローンで組んでしまいます。

そうすることにより、手元資金を捻出する必要もありませんし、住宅ローンという低金利で足りない分のお金も借りられてしまうのです。

ただし、担保価値以上の借入額になるので、通常の住宅ローンよりは審査は厳しくなります。

補填の手段②｜無担保ローン

前項の買い替えローンは、審査が厳しく、かつ買い替えるときにしか利用できないローンでした。

そのため、買い替えローンが利用できない場合には、無担保ローンを借りることになります。

無担保ローンとは、担保を取らないローンのことであり、種類としては以下のような無担保ローンがあります。

この中で、今回のようにローン完済ができない分を補填するときは、用途は何でも良いフリーローンになります。

そのほかは、ローンの目的が定められているので、今回のケースでは利用できないです。

ただ、フリーローンは金利が5％～8％程度と非常に高いので、できるだけ利用しないように対処した方が良いでしょう。

3. 売却する前に押さえておくこと｜売却相場と諸費用

このように、売却益でローンを完済できないと、新たに買い替えローンやフリーローンを組むことになります。

そのような事態を避けるためには、できるだけ売却益で完済できた方が良いです。そのため、家を売却するときには以下の点を押さえておきましょう。

売却相場｜無料査定などを利用する

まずは売却相場を知りましょう。一般的には、ネットなどの一括査定サイトで査定依頼しますが、その際の注意点は以下になります。

複数社に依頼する

まずは、一社ではなく必ず複数社に査定依頼することです。

不動産会社によって査定金額は違い、それは不動産会社によって得手不得手があるからです。

たとえば、売却するエリアで実績が豊富であれば高く売りやすいですし、既にその家を検討しそうな顧客を抱えているかもしれません。

そのため、複数社に査定依頼して、高く売ってくれそうな不動産会社を選ぶのが重要です。

査定金額は目安金額

次に、不動産会社が提示した査定金額は、あくまで売却できる目安金額ということです。

つまり、「査定額で売れるとは限らない」ということを認識しておくべきです。

そのため、実際は査定額より少し下回った金額で売れることを想定して予算組みをする必要があります。

自分でも相場を調べる

より高く家を売ってくれる不動産会社は、査定金額の精度が高い不動産会社です。

「精度が高いかどうか」は、自分でも相場を調べ相場観を養わないと見極められません。

そのため、REINS Market Informationや土地情報総合システムなどを利用して、相場を調べておきましょう。

※REINS Market Information
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

※土地情報総合システム
http://www.land.mlit.go.jp/webland/

諸費用｜意外と高額になることも

つづいて、諸費用を調べましょう。たとえば、査定額2,500万円で残債が2500万円だとします。

このとき、仮に査定額通りの2,500万円で売れたとしても、売却益だけでローンの完済はできません。

なぜなら、その2,500万円の売却益から、以下の諸費用を支払うからです。

つまり、売却益から上記の諸費用を差し引いた金額が、自分の手元に残る金額です。

その手元に残る金額でローンを完済できないと、上述した「手持ち金の捻出」や「新たなローンを組む」という方法でローンを完済することになります。

①抵当権抹消登記費用

そもそも、抵当権は所有権などと同じように登記されています。

それを抹消するとなると、「抵当権抹消登記」が必要になります。そのための費用は不動産1区画につき1,000円かかるので覚えておきましょう。

②印紙税

印紙税とは、経済取引における書面に必要な税金です。家の売買時には、売買契約書が印紙税の対象書面になります。

印紙税は、以下のように売買金額によって変わってくる※ので注意が必要です。

印紙税の支払いは物件や、仲介する不動産会社によって異なります。買主と売主のどちらがが全額支払うこともあれば、折半することもあるので事前に不動産会社に確認しておきましょう。

※国税庁　印紙税額
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/inshi/pdf/zeigaku_ichiran.pdf

③司法書士への報酬

上述した抵当権抹消登記は、基本的には手続きを司法書士に依頼します。

実は、登記は司法書士の資格を持っていなくてもできるのですが、書類づくりや手続きが煩雑であり、かつ金融機関が絡むので司法書士に依頼するのが一般的です。

その司法書士に支払う報酬が5～8万円程度かかってきます。

④早期返済手数料｜金融機関

早期返済手数料とは、金融機関に支払うお金です。

たとえば、3,000万円の住宅ローンを35年、金利0.7％で借り入れたとします。

このとき、金融機関は35年間は、借入者から利息という利益をもらい続けることができます。

金融機関としてはその利息が収益になるので、なるべく長い期間利息をもらい続けたいのです。

そのため、借入期間の途中で一括返済されると、「将来的にもらえる利息」がもらえなくなるというデメリットになります。

その対応として、早期に返済する場合は数万円程度の手数料がかかる場合があるので、事前に金融機関へ確認しておきましょう。

⑤仲介手数料｜不動産業者

不動産を売買するときは、仲介を担当する不動産会社に買主を見つけてきてもらいます。

そして、買主との交渉や契約行為などを全て依頼するので、以下のように売買価格によって手数料がかかります。

仮に、3,300万円の売買価格であれば、「（3,300万円×3％+6万円）×消費税1.08＝1,134,000円」が仲介手数料です。

ただ、これは不動産会社が売主・買主に請求して良い上限金額であり、この金額以下であればいくらでも構いません。

一般的には、上限で請求することが多いので、諸費用の中では仲介手数料が断トツで高い項目になります。

注意｜譲渡所得税

また、忘れてはいけないのが譲渡所得税です。譲渡所得税とは、簡単にいうと売却益（譲渡所得）にかかる税金のことであり、以下の点を理解しておきましょう。

譲渡所得税がかかるということは、その税金の分を手元に残しておく必要があるということです。

そのため、売買時には計算しておき、仮に税金がかかるなら、その点も加味して計画しなければいけません。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

上記は少々複雑なので、不動産会社などに依頼する良いでしょう。特に、減価償却費の計算が難しいので注意が必要です。

譲渡所得税率

仮に、前項で譲渡所得がプラスのときは譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税は、売却した年の1月1日時点で、その物件の保有期間が5年超の「長期保有」と、5年以下の「短期保有」で以下のように税率が異なります。

＜長期保有の場合＞

• 所得税：譲渡所得額×15％
• 復興特別所得税：上記の所得税額×2.1％
• 住民税：譲渡所得額×5％

＜短期保有の場合＞

• 所得税：譲渡所得額×30％
• 復興特別所得税：上記の所得税額×2.1％
• 住民税：譲渡所得額×9％

3,000万円の特別控除

前項のように、譲渡所得税は高税率ですが、自宅を売る場合には税金がゼロになることが多いです。

なぜなら、3,000万円の特別控除が利用できれば、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができるからです。

つまり、譲渡所得が3,000万円を超えない限りは譲渡所得税はかからないということになります。

ただ、3,000万円の特別控除を受けるためには以下のような条件があります。

3,000万円の特別控除を適用できるかどうかで全然違うので、国税庁ホームページ※で条件を良くチェックしておきましょう。

※国税庁　マイホームを売った時の特例
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

4. 売却してもローンが完済できない場合①｜任意売却

任意売却とは｜一般売却との違い

前述のとおり、一般売却ではローンの残債を家の売却費用で返済するか、足りない場合は自己資金もしくは借入金で補てんして返済します。

一方で任意売却とは、その家を売却したときに残債が残っていても、抵当権を抹消してくれるように金融機関へ依頼することです。

つまり、ローンを完済しなくても家を売却できるということです。

一見すると非常にうまい話のように聞こえますが、ただ、もちろん任意売却には条件があります。

また借金が帳消しになるわけではなく、家を売却して残った借金は、その後も返済し続けていくという仕組みになります。

任意売却が認められる条件｜返済の滞納

任意売却は金融機関にとっては喜ばしいことではありません。

むしろ、借入者は「ローンを完済する」という約束を破っているワケですから、金融機関もそう簡単に了承するわけにはいかないのです。

しかし、ローンの返済の滞納がある場合や返済が困難な場合などは任意売却が認められます。

ローン返済の滞納が続くと、保証委託契約を結んでいる保証会社が借主の代わりにローンの残債を金融機関に支払います。

そして保証会社は残債の回収を行うわけですが、抵当権がついたままでは担保である家は競売にかけることになります。

競売は市場価格よりも安く取引されてしまうため、金融機関側に「市場価格の方が高く売れて回収額が上がるので抵当権を外してください」と交渉をすることになるのです。

前項のように、任意売却したからといって借金がなくなるわけではなく、残った借金も地道に返済し続けなければいけません。

任意売却後の返済先は、ローンの残債を立て替えた保証会社になります。

任意売却後の返済額｜債権者と交渉

任意売却後の残債は、借入者の状況に応じて金利と期間を決めます。

当然、金融機関側も無理な条件を押し付けてしまうと、結局返済不能になり損をしてしまうので慎重に決めるのです。

その際、返済額を圧縮することもあり、その場合は実質「一部の借金」が帳消しになることもあります。

ただ、事例としてはそう多いことではなく、交渉次第で決まります。

任意売却のメリット・デメリット

次に、任意売却のメリット・デメリットを解説していきます。デメリットは、将来的にも継続してリスクとなる点も含まれるので注意が必要です。

任意売却のメリット

任意売却のメリットは以下の点です。

まずは、何よりもローンが完済できなくても家が売れるという点がメリットでしょう。

また、任意売却の売り方自体は通常の売却と同じなので、同程度の売却金額になります。

次項で解説する競売は公開情報として掲載されてしまいますが、任意売却は通常の売却と同じなのでプライバシーが守れる点もメリットです。

さらに、上述したように任意売却後は無理のない返済計画を立てられます。

任意売却のデメリット

任意売却をするデメリットは以下の点です。

まず、金融機関との交渉は難しいです。自力で交渉するのは難しいので、専門の不動産業者に依頼することが多いですが、その業者の見極めも簡単とは言えません。

また、任意売却をすると信用情報に履歴が残り5～8年程度消えません。

そうなると、クレジットカードをつくれなかったり、ほかのローンを組めなかったりと、将来的なリスクも生まれます。

そのため、基本的には売却益で返済し、それが無理なら手持ち資金の捻出か、新たなローンで返済しましょう。任意売却はその次の手段です。

5. 売却してもローンが完済できない場合②｜競売

さて、売却してもローンが完済できない場合の最終手段に「競売」があります。

はじめにお伝えしておきますが、競売は非常に大きなデメリットがあるため、基本的には避けた方が良いでしょう。

ここでは、競売の方法を知るというよりは、競売にどれだけのリスクやデメリットがあるかを理解することに重きを置いてください。

競売とは｜抵当権の執行

競売とは、以下のように金融機関が抵当権を執行することです。

このように、厳密にいうと滞納後に保証会社が代わりに金融機関へ残債を支払い、保証会社が新たな債権者になります。

そして、その保証会社からの返済に応じないと競売の手続きに入り、裁判所の管轄で競売が行われる流れです。

競売で落札され引き渡し日を迎えれば、借主（居住者）は強制的に退去を命じられることになります。

競売のメリット・デメリット

では、最後にそんな競売のメリット・デメリットを解説していきます。

競売のメリット

競売にかけられる借主（入居者）からすると、競売にかけられるメリットはありません。

強いて言えば、競売は勝手に手続きが進むので、入居者が何か主導する必要がないという「楽さ」がメリットでしょう。

しかし、次項のデメリットと比較すると、やはりメリットとは言い難いポイントになります。

競売のデメリット

競売のデメリットは以下の点です。

まず、最も大きなデメリットは、売却金額は相場より安くなることがほとんどである点です。

落札する側も、競売のように問題のある物件は積極的に買いたくはないので、相場金額の半分くらいで落札されることもあります。

しかし、裁判所が主導して競売は進んでいくので、売却金額に何か意見を言うことはできません。

また、引渡し日が来れば強制的に退去になりますし、競売は公開情報なので知人や友人に知られてしまうというリスクもあります。

このように、競売になるとデメリットが圧倒的に強いので、競売になる前に任意売却などで対処しなければいけません。

6. ローンが残っている家を売却する方法は3種類｜事情にあった方法を選ぼう

このように、ローンが残っている家を売却するのは、一般売却・任意売却・競売の3種類あります

。繰り返しますが、競売は大きなデメリットしかありませんので、ローンの滞納が始まるころには任意売却の手続きを検討した方が良いです。

もちろん、一般売却できれば良いですが、とにかく競売にならないように注意しなければいけません。

 

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