空き家の売却は早めがおすすめ|「空き家に係わる特別控除の特例」を利用しよう!

近年、少子高齢化による人口減少により空き家の増加が問題視されており、国も2015年5月より「空家等対策の推進に関する特別措置法(以降空家法)」を制定し、本腰を入れて空き家問題対策に取り組んでいます。

各自治体も空き家バンクのホームページを作成するなど、空き家の有効活用の推進に力を入れており、2017年7月には、国交省モデル事業として民間企業の株式会社LIFULL(ライフル)の協力を得て、全国版空き家バンクのサービスの運用が開始されています。

そして、2015年の空家法の制定では、空き家を売却しやすくするために税制が改正されたことも大きなポイント。

税制改正の前は、空き家を相続した場合、まず相続時に相続税を支払いがあり、空き家を売却して利益を得た場合は所得税を支払うことになるので非常に売却しづらい状況。

 

しかし、改正によって特別控除の特例が設けられ、売却しやすい環境が整えられたのです。

ただし、空き家を売却して税制優遇を受けるには、売却の仕方や期間など様々な要件を満たす必要もあります。

今回は、空き家を売却する際に活用できる税制優遇の活用方法についてお話しします。

Index

1. 空き家を早く売るべき3つの理由

すでにマイホームを持っている場合など、実家を相続しても住まずに空き家となってしまうケースが増えています。

空き家は放置しておくと、築年数が年々古くなることに伴って、住んでいないことによりさらに風化が進んでボロボロになってしまいます。

そうなると空き家を売りたくても売れません。

空き家のまま放置しておくと、固定資産税や都市計画税の支払いや定期的に掃除や植栽の伐採などを行わければいけないので維持費や管理費も掛かります。

また、防犯面や景観を損ない、万が一倒壊した場合など人的被害を巻き起こす可能性もあります。

そのため、相続などで取得した空き家を放置しておくことはリスクが高く、放置せずに早く売るべきなのです。

①年数が経つほど売れなくなる

日本の不動産の場合、建物は築年数が経てば経つほど価値は下がります。

木造の建物の場合、耐用年数22年が基準となっていて、一般的には築年数が25年以上経過すると価値がないものとして取り扱われることに。

そのため、少しでも高い価格で売りたいのであれば、早く売却する必要があります。

きちんとメンテナンスが行き届いていれば売却することはできるかもしれませんが、放置していたため建物が風化して痛んでしまったり、掃除や植栽の伐採を行わないと景観が損なわれるので買い手が付かないケースも。

②固定資産税がかかり続ける

固定資産税や都市計画税は、毎年1月1日にその不動産を所有している人に対して、その年の4月1日から始まる年度分の税として課される税金で、固定資産税評価額をもとに算定されます。

空き家を持ち続ける限り、固定資産税や都市計画税を支払わなければなりません。

空家法が改正される前は、土地に建物が建っていると空き地として所有するよりも固定資産税が6分の1に軽減されていました。

しかし、空家法の改正により、取り壊しや建物の補強が必要だと判断されて特定空家に指定されると税制優遇が受けられないことも。

「特定空き家」指定のデメリット

特定空き家に指定されるデメリットは、固定資産税の優遇措置が解除されてしまうこと。

特定空き家は、下記の4つの条件に当てはまる場合に指定されます。

  1. 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  2. 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  3. 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
  4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

所有する空き家が特定空家に指定されてしまうと、まずは自治体が立ち入り調査を行い、調査の内容を元に助言・指導が行われます。

ここで改善を行うと特定空家の指定が解除されますが、改善しない場合はさらに厳しい勧告へ。

勧告が行われると税制優遇を受けることができなくなり、固定資産税が6倍になります。

③管理・維持費が掛かる

空き家を所有すると建物の掃除や庭の植栽の伐採や雑草の除去など管理・維持費が掛かります。

もし、空き家の管理を行わず、特定空き家に指定されると固定資産税が6倍になるなど費用負担が増加することに。

さらに大きな修繕費用が掛かり、数百万円支払う必要があるケースもあるのです。

将来的な負担を考えると管理・維持費は増える一方なので、早めに売却を検討したほうがいいでしょう。

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2018.03.06

2. 空き家を売る前に|事前に調べておくべきこと

空き家を売る前に色々と確認しておかなければならないことがあります。

所有者によっては、空き家を相続しても登記を変更せずに放置していたり、近隣住民との境界が曖昧なままになっているケースが多いです。

空き家を売るに当たっては、重要事項説明書に記載すべき事項があるので、不動産会社に依頼する前に調査しておく必要があります。

では、どういった点に注意して調査をすれば良いのでしょうか。

権利|名義人・地上権・貸借権

まず、一番重要なのは所有者が誰かという権利関係です。

権利関係は、法務局に行って登記事項証明書(不動産謄本)を取得することで確認ができます。

登記事項証明書の権利部甲区に記載されているのが、現在の所有者である登記名義人。

この登記名義人が誰かが重要になり、現在の所有者と違う場合は売却することができないので、現在の所有者に登記の変更を行う必要があります。

また、この権利部甲区には地上権や賃借権が設定されているケースも。

地上権とは

地上権は、土地の所有者から土地を借り、その上に建物などの工作物を所有するために土地を利用することができる権利をいいます。

所有している土地に地上権が設定されている場合は、土地の所有者は登記名義人ですが、建物等の所有者は地上権者になります。

地上権が設定されている場合は、基本的に地上権の契約期間内は土地を利用することができないので売却は難しくなります。

更に、知らない間に地上権が設定されていて売買契約をしてしまった場合、売主は担保責任を問われ、買主より契約不適合で契約解除、損害賠償責任を追及されるケースもあるので、地上権については特に確認が必要です。

賃借権とは

次に、賃借権とは賃貸人の土地を使用収益することができる権利のことをいいます。

登記名義人は、賃借権が設定されている場合でも売ることはできます。

しかし、土地の上に賃借人が建物を建て、その建物に保存登記がされている場合は取壊し請求をすることができないので、売却は難しくなります。

地上権や賃借権が設定されている場合は、地上権者や賃借権者とどういった契約の内容になっているかをきちんと確認してください。

土地|境界線・道路・法令

土地の価格は、その土地の立地によって大きく変わります。

土地を活用するに当たって、都市計画法の法令、建築基準法上の道路、隣地との境界線の有無が重要で、状況によっては土地に建物が建てられないケースも。

その土地の区域を確認する

まず、その土地が都市計画法において、どの都市計画区域に線引きされているかを調べる必要があります。

都市計画区域では、市街化を促進する市街化区域、市街化を抑制する市街化調整区域、その他の区域区分非設定区域に分けられます。

市街化区域であれば土地の活用はしやすくなりますが、市街化調整区域では様々な制限を受けることになるので売却も難しくなるでしょう。

建築基準法

次に、建築基準法では、建物を建てる場合には建築基準法上の道路に2m以上接道していなければいけないという接道義務があります。

接道の無い土地であれば建築不可の土地となってしまうので売却価格が大きく下がることに。

隣地との境界線は?

また、隣地の境界線の有無も非常に重要です。

境界線は、法務局で取得できる「地積測量図」によって確認できるのですが、古いものが多く実情と違うケースもあります。

基本的には、土地に境界標(きょうかいひょう)が埋められていて隣地との境界は確認ができるのですが、境界標が無くなっていたり、塀を境界だと思っていたりと、曖昧なまま隣地間で境界を認識しているケースが多くあります。

その場合、土地の境界を巡ってトラブルとなりますので、土地家屋調査士に依頼して正しい境界を確定してもらう必要があります。

結果として塀の位置が違う場合は、塀の移動をしてもらうか、その部分の土地を買ってもらうなどの対応が必要になることも。

ライフラインの確認

空き家を売却するに当たって、生活をする上で必要な水道、ガス、電気が開通しているかどうかの確認は非常に大切です。

市街化区域であればライフラインは整っているケースがほとんどですが、市街化調整区域など市街地から離れている土地の場合、水道・ガス・電気といったライフラインがないケースもあります。

近隣物件の価格相場

 空き家を売却する前に、近隣物件の価格相場を調べておくことも大事。

現在は、不動産のポータルサイトや一括査定サイトなどで簡単調査することができます。

不動産会社に空き家の売却を依頼するときに、価格相場を知っておくと不動産会社のペースにのまれることなく、交渉がしやすくなります。

3. 空き家の売却に掛かる費用

では、実際に空き家を売るとどのような費用が掛かるのでしょうか。

空き家も一般の不動産と同じ取引となりますので、不動産を売却するケースと同様の費用がかかります。

空き家を売る時に掛かる費用

  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 売買契約書に貼る印紙(売却価格によって必要な印紙代の金額は変わります)

空き家の状況によって掛かる費用

  • 抵当権抹消(金融機関に借入がある場合)
  • 住所変更登記(現在の住所に変更していない場合)
  • 相続登記(被相続人から相続して登記の変更が必要な場合)

売却価格が安いと売却してもほとんど儲からないというケースもありますので、事前にどの程度費用が掛かるか調べておく方が良いでしょう。

4. そのまま売る?取り壊す?|空き家を売却する2つの方法

空き家の状態によって、そのまま売るか、取り壊して売るかの2つの方法があります。

清掃や壁紙の張り替え程度でリフォームが済めばそのまま売却出来ますが、建物がボロボロで建替えた方が良いケースなら取り壊した方が売却しやすいでしょう。

しかし、そのまま売るのも、取り壊して売るのもそれぞれメリット・デメリットがあります。

あなたの空き家は、そのまま売る、取り壊すのどちらで売った方がお得でしょうか。

①そのまま売る|中古戸建・古家付土地

取り壊すのはもったいない空き家の場合やボロボロでも解体費用を出したくないという場合は、そのまま売るという選択になるでしょう。

その場合、売却する空き家は、中古戸建、古家付き土地に分類されます。

所有する空き家を中古戸建、古家付き土地として「そのまま売る」場合には、どんなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

手間や時間が掛からない

中古戸建てや古家付土地として場合は、現状引渡しといってそのままの状態で売却するケースがほとんど。

そのため、リフォーム費用や清掃、伐採費用などが不要になり、手間暇が掛かりません。

現金化しやすく分配も楽

相続の場合など、リフォームや取り壊しを行うとその費用をどうするのか揉めるケースもあります。

その点、そのまま売る場合は、そういった費用が掛からず、売却できれば現金化できるので分配も非常に楽です。

売却価格は安め

しかし、買主からすると逆にリフォーム費用や取壊し費用が必要になるので負担が増えます。

そのため、買主はリフォーム費用や取り壊し費用を予め計算して、その金額分以上に値下げ交渉してきますので売却価格は安くなります。

取り壊しが前提となることもある

売却する空き家は、中古戸建、古家付き土地で売り出しても、取り壊しをしてくれるなら買いたいという交渉が入ることも。

その場合は、取り壊しを前提として売買契約を行うことになりますが、その分高く売却出来る可能性があります。

②取り壊して売る|更地

所有する空き家を中古戸建、古家付き土地として「そのまま売る」場合は、更地に比べて売却までに時間が掛かる傾向にあります。

そのため、売却を急ぐ場合は、空き家を取り壊して更地にして売るほうが早く高く売れることも。

取り壊しの費用は掛かるかもしれませんが、手間暇が掛かる分そのまま売るよりもメリットが多いと言えます。

古家付土地より早く高く売れる

古家付土地の場合は、買主も取り壊ししなければ土地が使えないので、取り壊しにどのくらい費用が掛かるかなど建物の調査が必要になります。

建物の図面が無い、土地の状況がわかりにくい場合など、調査に時間や余分な費用が掛かったり、実際に取り壊すと大きな費用を掛けなければ土地が使えないなどのリスクもあるので、購入まで時間が掛かることもあります。

しかし、更地にしてしまえば建物の調査は不要になり、土地の活用も考えやすいので、古家付き土地より早く高く売ることができます。

倒壊の危険性がなくなる

古家付土地の場合、ボロボロで建替えが必要な建物だと倒壊などの危険性があります。

しかし、更地にしてしまえば倒壊のリスクはゼロになるのです。

建物付より査定額が高いことも

建物付でも更地でも同じ土地ですが、建物付よりも更地の方が査定額が高いケースがあります。

例えば、土地が角地である、人気のエリアにある場合などは、不動産業者がお客様に紹介しやすいので、早目に取得するために相場より高い価格を提示してくれるケースが多いですね。

1月1日に注意|住宅用地の特例

住宅用地の特例では、土地に建物を建てることで固定資産税が6分の1になります。

しかし、更地にしてしまうと住宅用地の特例の適用外となってしまうので固定資産税が上がることに。

固定資産税は、1月1日の土地の状態を元に算出しますので、仮に2月に更地にして翌年の1月に売却する場合は1月1日の時点で更地の扱いになってしまうので高い税金を払うことになり売主、買主とも負担が増えることになります。

5. 空き家売却時に受けられる税制優遇措置

これまで相続した空き家の売却が進まない原因のひとつに、売却時に多額の譲渡所得税が課税されることがありました。

空家法が改正される前は、空き家を相続する場合、取得の時期が古くて購入した金額がわからない、購入金額がわかっても金額が低いというケースが多く、売却した時に売却益が出やすいので高額な譲渡所得税を支払う必要がありました。

しかし、空家法の改正に伴って税制も改正され、空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例という税制優遇措置を受けることができるようになり、相続した空き家を売却しやすくなったと言えます。

ただし、譲渡所得の特別控除の特例を受けるには、期間、家屋、譲渡など一定の要件を満たす必要があります。

譲渡所得=不動産売却時の利益

不動産を売却して利益が出ると譲渡所得となり課税されます。

空き家も例外ではなく、売却して利益が出ると税金を支払わなければなりません。

譲渡所得は、土地や建物を売却した金額から取得に掛かった費用、譲渡に掛かった費用を差し引きして計算します。

譲渡所得=不動産売却時の利益(売却価格-取得費用-譲渡費用)

譲渡所得税

不動産売却時の利益=譲渡所得が出た場合は、譲渡所得税を支払う必要があります。

譲渡所得税は、事業所得や給与所得などの他の所得とは分離(分離課税)で計算されます。

譲渡所得税の税額の計算は、所有期間によって短期譲渡所得、長期譲渡所得に分けられます。

短期譲渡に該当する要件は、譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の土地や建物を売却した場合であり、一方の長期譲渡は、譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える土地や建物を売却した場合に該当します。

短期譲渡所得税の計算式は、課税短期譲渡所得金額×39%(所得税30%、住民税9%)

長期譲渡所得税の計算式は、課税長期譲渡所得金額×20%(所得税15%、住民税5%)

※平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税が追加されます。

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例

相続した空き家の売却は、相続してすぐに売却すると考えると、通常の課税所得税の計算では短期譲渡税39%の高額な納税が必要になります。

しかし、空家法の改正では、高額な所得税を支払うデメリットを失くすために、一定の要件を満たせば譲渡所得税が特別控除される特例を設けました。

その特例は「3,000万円の特別控除」で、譲渡所得から3,000万円を引いた額が課税対象になるというものです。

あなたが空き家を相続により取得した場合、3,000万円の特別控除の要件を満たすのであれば売却するメリットは大きいでしょう。

では、空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例の要件を詳しく見てみましょう。

期間の要件

①相続又は遺贈で取得した土地や建物について、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に売却すること。

②相続の開始があった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

家屋の要件

①家屋については、相続の開始の直前において被相続人の居住用として使われていた家屋で、次の3つの要件全てに当てはまらなければいけません。

  1. 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
  2. 区分所有建物登記がされている建物でないこと
  3. 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

②相続の時から譲渡の間に、事業用として使用したり、賃貸していないこと。

取得後に取り壊しした場合は下記の要件を満たす必要があります。

  1. 相続の時から取壊し等の時まで事業用として使用したり、賃貸していないこと
  2. 相続の時から譲渡の時まで事業用として使用したり、賃貸していないこと
  3. 取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地として使用されていないこと

譲渡の要件

①売却代金が1億円以下であること。

②譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。

リフォームか取り壊しが必要

3,000万円の特別控除を受ける要件のうち、家屋の要件に「昭和56年5月31日以前に建築されたこと」とある一方で、譲渡の要件には「譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること」とあります。

ここで示されている一定の耐震基準とは、昭和56年6月1日以降に建築確認申請が行われた新耐震基準を指すため、対象となる空き家のほとんどは耐震基準を満たしていないのでリフォームするか取り壊しが必要ということになります。

一見この2つの要件は矛盾しているように見えますが、国としては古い建物を残すことは望んでおらず、新しく建物を建ててもらうことを目的として、取り壊しを推進する為にこういった要件を設定している訳ですね。

【具体例】特例を受けた場合の譲渡所得

では、実際に相続した空き家を売却し、3,000万円の譲渡所得の特例を受けた場合の具体例を見てみましょう。

例えば、相続した空き家を2,500万円で売却したとします。

相続で取得費用がわからない場合は、売却価格の5%が取得費となりますので125万円。

譲渡費用は、4%程度掛かると考えると100万円。

譲渡所得=売却価格-取得費用-譲渡費用-3,000万円で計算できるので、

売却価格2,500万円-取得費用125万円-譲渡費用100万円-特別控除3,000万円=譲渡所得̠▲725万円
譲渡所得がマイナスの場合は、譲渡課税は課せられませんので、この場合の譲渡課税はゼロとなります。

こう見るとほとんどのケースで譲渡所得はマイナスになると予想されますので、相続で取得した空き家は非常に売却しやすくなったと言えるでしょう。

要注意!他人に貸すと特例が受けられない

3,000万円の特別控除を受ける要件のうち、要注意なのが「相続の時から譲渡の間に、事業用として使用したり、賃貸していないこと」です。

親戚や知人に貸してほしいと言われて貸してしまうと要件を満たすことが出来ず、特例が受けられなくなります。

取り壊す場合でも、それまでに賃貸していると要件を満たさなくなるので注意してください。

6. 空き家は早めの売却がおすすめ!特例を上手に利用しよう

相続して取得した空き家を保有しておくか、売却するか悩んでいる人も多いでしょう。

空き家を保有する場合は、固定資産税の支払いがあり、敷地内の清掃や植栽の伐採など管理・維持費など住んでいないのに多額の費用が掛かります。

更に、空き家は放置すると建物の劣化による倒壊や景観の悪化、火災、防犯面などのリスクがあり、そういった状態の悪い空き家は特定空家に指定されて固定資産税が6倍に跳ね上がることに。

しかし、空家法が制定されるまでは、売却時に高額な譲渡所得税の支払いが課せられることもあり、相続した空き家は売却されず放置されているのが実情でしたが、空家法が制定され3,000万円の特別控除を受けることができるようになり、譲渡してもほとんど譲渡所得税は掛からなくなりました。

3,000万円の特別控除を受けるには様々な要件があり、売却において「平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に売却すること」といった期限が定められています。

相続した空き家については、特別控除が使えるうちに売却するのが得策です。

特例を上手に利用して有利な条件で空き家を売却してください。

 

空き家は売却以外にも様々な活用法があります。以下の記事をご覧ください。

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