借地権は相続できる!相続に必要な手続きから起きやすいトラブルまで説明します

借地権を持った人が亡くなった場合には、借地権も通常の住宅と同様に相続の対象になります。さらに、場合によっては地主と再契約を行う必要がでてきます。

しかし、

  • 借地権のことがよくわからないのに相続されても困る
  • 地主との交渉は何をすればいいの?

という方も多いと思います。

そこでこの記事では、借地権の相続に必要な手続きから起こりやすいトラブルについて解説していきます。

具体的には、

  • 借地権とは何か
  • 借地権の贈与手続き
  • 借地権と相続
  • 起こりやすいトラブル

を中心に解説しています。

借地権の相続の際に心配することが減るため、借地権を相続する予定の方はぜひ参考にしてみてくださいね。

Index

1. 【前提】借地権と借地権割合

借地権とは|建物の所有を目的とする土地の地上権・賃借権

借地権は建物を建てる目的で、地主から土地を借りその土地の代金を支払うことを言います。簡単に言うと地主に土地を借りて建物を建てることができる権利のことです。

この借地権は大きく分けて2つあり、「借地借家法上の借地権」「民法上の借地権」の2種類が存在します。

この2つの違いは建物を建てられるかどうかです。「民法上の借地権」は、土地の上に建物を建てることができません。

つまりは、駐車場などに使用する場合の借地権です。今回は建物を建てることができる「借地借家法上の借地権」を中心に解説しています。

さて、「借地借家法上の借地権」はさらに「地上権」「賃借権」の2種類に分かれます。この点が借地権をややこしくしているのですが、この2つは似たように見えて内容が異なります。

 

借地権は地主の土地を借りて建物を建てることができる権利ですが、その種類には「地上権」「賃借権」が存在しており、それぞれ特徴が異なります。

なお、現在流通している借地権は「賃借権」がそのほとんどを占めています。

地上権

  • 他人の土地に建物を建てるために土地を所有する権利
  • 地上権は地主の許可が無くても土地を譲渡・売買できる
  • 地主は登記が必要で、地上権は登記簿に掲載される

賃借権

  • 地主(賃借人)の承諾を得て間接的に土地を借りることのできる権利
  • 賃借権は土地の譲渡・売買には地主の許可が必要になる
  • 地主は登記の義務が無い

 

借地権割合とは|借地権の占有価値

借地権は財産の一種であるため、その権利を相続や贈与する場合には評価をしてその土地の価値を算出する必要があります。

そこで関連するのが借地権割合です。簡単に言えば土地の価値の中の何%が借地権かを表した割合です。

さて、この借地権の割合は最終的には地主との交渉によって決定しますが、参考の指標として国税庁が課税用に定めた路線価を参考にする人が多いです。

 

基本的には路線価に掲載されている割合を基準として地主と交渉します。

路線価は道路に対して価格を定め、これに個々の土地の面積をかけて金額を査定するものです。

土地の条件は異なるため道路状況や広さ、形状によっても補正がかかり、税金がやすくなることもあります。

一般的には地価の高い地域ほど借地権割合が高くなり、住宅地は6~7割程度、商業うちでは8~9割が相場です。

借家権割合とは|借家権の占有価値

借地権と似た用語としては借家権割合というものがあります。借家権は大家から家を借りて使用することのできる権利のことを指します。

この借家権も相続の対象になるため課税のために評価をする必要があります。

借家を貸している貸主から見ると貸している間は売却や別用途への転換ができないため貸主の持つ借家権には価値があると判断します。

借地権割合は、建物の価値にどの程度借家権の価値があるかを表す割合のことです。

この借家権の割合は一律30%と国税庁が発表しています。

2. 借地権と相続①|借地権は財産として相続できる

まず借地権の相続は前述の通り可能です。しかし、相続先によっては地主の承諾が必要になるケースも存在します。相続することを決めた場合には、早めに地主に連絡を入れるとその後の賃料などの問題解決もスムーズに進行します。

借地権の相続|地主の許可は不要

借地権の相続をする場合は、兄弟や子供などの法定相続人の場合は地主の承諾は必要ありません。

地代や契約期間はそのまま相続人に引き継がれます。地主に借地権を相続により取得しましたと連絡を入れれば手続きは完了です。

借地権は被相続人と同居をしていなかった場合でも相続が可能で、借地権取得後に住まなければいけないわけでもありません。

そのため、地主から「土地を返してほしい」と言われても契約期間中は地主の要求に応じる必要はありません。

賃貸借契約書と登記を確認する

借地権を相続した場合にはまず賃貸借契約書と登記を確認しましょう。

地主が契約を作っていない場合や紛失してしまった場合は更新時に揉めるケースも存在するため、相続確定後に地主と契約書を締結しておくといいです。

また、建物の登記も被相続人の場合はそのまま相続可能ですが、名義変更がされておらず名義が祖父のままであった場合などは名義変更をする必要があります。

なお、この際に名義変更料は支払う必要はありません。

契約書が無い場合もある|更新契約で契約書を作る

長年地主と契約をしている場合には、契約書が存在しない場合があります。借地権自体は契約書が無くても契約が成立するため改めて契約書を作る義務はありません。

しかし、今後の取り引きを円滑に進めるためにも、更新契約という形で契約書を作成しておくとよりスムーズに更新契約が可能になります。

【注意】名義書換料や承諾料は不要

借地権の相続は譲渡には該当しないため、名義変更の手数料や地主の承諾料は発生しないため支払いの義務はありません。

地代、契約期間もそのまま引き継がれるため新しく契約をとりかわすことは無いです。

地主によっては契約書の書き換えにかかる少額の手数料を名義変更料と呼ぶケースもあるので、請求内容は確認しておく必要があります。

トラブルにならないためにも相続をした場合には早めに地主に連絡をとりましょう。

借地権の遺贈・譲渡|地主の許可が必要

法定相続人が借地権を相続する場合には地主の許可は必要ありませんが法定相続人以外へ借地権が渡る場合には譲渡の一種にみなされるため、許可・契約変更が必要になります。

この時には承諾料や名義変更手数料など各種手数料も必要です。

借地権の遺贈手続き①|承諾請求

まず借地権の譲渡を有効にするためには、地主に対して借地権の譲渡があることを連絡して承諾請求を行います。

借地権の遺贈手続き②|承諾

承諾をする側の地主は、内容を確認した後に賃借人または賃借権の譲受人のどちらかに承諾をしたことを連絡します。

この時には、文書で送られる場合と口頭で伝えられる場合がありますが、確実に伝えたことを確認できるように文書で地主に承諾証明を送ってもらいましょう。

借地権の遺贈手続き③|移転手続き

地主の承諾に裁判所からの許諾が得られたら、借地権付き建物は建物の所有権移転登記、借家権の場合は引き渡しを行い移転手続きをします。

この時に借地権を遺贈された受遺者は地主に対して建物を遺贈で受け取ったという通知を行う必要があり、これで正式に賃貸権の継承が行われ移転手続きは完了です。

遺贈手続きで承諾が得られない場合|家庭裁判所へ申立

もしも地主からの承諾が得られない場合には裁判所に変わりに許可を申請することができます。

これが認められれば、地主が承諾した場合と同じ効果が得られます。なお、申立が却下された場合は承諾が受けられない状態と同じため、借地権の遺贈は認められません。

借地権の遺贈・譲渡には承諾料が必要

借地権の譲渡が発生する場合には地主への承諾が必要不可欠になるため、地主への譲渡承諾料という費用が発生します。

この承諾料の相場は借地権価格の10%が相場ですが、これは地主との交渉によって更新料などを含めて最終額が決定します。

地主が亡くなった場合|相続人に継承される

地主が亡くなった場合には借地権の相続と同じように今までの契約は相続人に引き継がれます。その際に相続人に権利や契約も全て継承されるため借地権に影響はありません。

対抗要件|第三者に底地が売却された場合

地主が亡くなり法定相続人に引き継がれれば問題なく借地権を主張できます。

しかし、第三者に土地を事前に売却しており、新たな地主がいる場合には手続きが増えます。

地主が新しくなった場合には現在住んでいる場所を立ち退かなくてはならない場合があるのです。

新しい地主としては借地権者と直接契約していないため、立ち退きを迫ることも可能です。

 

これを防ぐためには、2つの対抗要件と呼ばれる方法を採る必要があります。一つは借地人により建物が登記されていることです。

借地権は登記しなくても実行することは可能ですが 登記しておくことで対抗要件になります。

その際に注意するのは借地権者と建物の登記者を同じ人物にすることです。もしも借地者が父親で建物登記人が子供であった場合は、記載している人が異なるため新たな地主が現れた際に対抗要件として成立しません。

もう一つは借地上に建物が存在していることです。

借地上に登記された建物があることが重要であり、火事などで消失した場合には焼失後2年間は建物を特定するための必要事項(登記簿明細、消失日)と、新たに建物を建築する旨をその土地の上に掲示することで第三者に対抗することが可能になります。

3. 借地権と相続②|相続税評価額の計算方法

相続を受けた借地権は売却が可能ですが、必ず地主の許可が必要になります。地主の許可なしに売却をした場合は借地権の明け渡し要求などの問題になるため注意が必要です。

①借地権割合を確認する|国税庁HPでチェック可能

借地権の評価を行う場合には、自用地(更地にした際の評価額)に借地権割合をかけて求めます。つまり借地権の評価額は、以下の通りに計算できます。

借地権の相続評価額=自用地としての評価額×借地権割合
5,000万円の評価額で借地権割合が60%の場合は、相続額は3,000万円です。

この借地権割合は国税庁のHPに掲載されている路線価に記載されています。

路線価が定められている場合|路線価図をチェック

借地権割合は国税庁の路線価の中に掲載されており、それぞれアルファベット記号(A~G)で表示され、Aが90%でGが30%であり、10%単位でアルファベットが振り分けられています。

都内の土地は借地権割合が高く60%~90%程度になることが路線価上では記載されていますが、この金額通りになることは少なくその他の条件や諸費用が発生するため、目安として考えるのが良いです。

路線価が定められていない場合|評価倍率表をチェック

路線価表を確認することができれば、相続税評価額も確認ができます。しかし、地域によっては路線価が定められていない土地もあります。

そのような場合には、同じく国税庁のHPに掲載されている評価倍率表を確認すると、借地権割合と倍率が記載されています。

この時の評価額は固定資産税評価額×倍率で求めます。

例えば、固定資産評価額2,000万円、倍率1.1倍、借地権割合40%である借地権の相続評価額は以下の通りです。
2,000万×1.1倍×40%=880万円

路線価なし・評価倍率なしの場合|一律20%

ここまでは、路線価・評価倍率に記載されている項目を基準にしましたが、地域によっては全く記載が無い場所も存在します。

つまり、借地権の取り引きが行われていない場所に関しては借地権割合の数字が記載されていません。

この場合には、借地権割合は一律20%として計算します。

②借地権割合を使用して計算する

相続税を計算する上で借地権を利用するケースは非常に多く、また借地権割合を知っていれば計算自体は難しくないため、大まかな概算ならば計算することが可能です。

借地権割合|借地

通常の借地権評価の場合は、所有者が自ら利用する更地として評価し、その際に借地権割合をかけて計算します。

例えば、更地の評価額が5,000万円で借地権割合が80%の場合の評価額は、

更地の評価額5,000万円×借地権割合80%=4,000万円になります。

借地権割合|底地

他人に貸している土地がある場合は底地の評価額を計算します。底地とは、借地権の付いている土地の所有権のことです。

この土地を貸している場合にはその契約を破棄することや用途変更することはできないため、制限がかかります。

このため、底地の評価額は更地よりも低くなります。この底地も借地権割合を使って評価額を計算することができます。

例えば先程の例と同じく、更地の評価額が5,000万円で借地権割合が80%の場合の底値の評価額は、

更地の評価額5,000万円-借地権評価額(5,000万円×80%)=1,000万円になります。

借地権割合+借家権割合|貸家建付地

貸家建付地がある場合も借地権割合を使って評価額を計算することで概算を調べることができます。

貸家建付地は、土地と建てられた建物両方が自分の所有物で、その建物を他人に貸している場合の土地のことです。

貸家建付地の計算方法は以下の通りです。

「貸家建付地の評価額=更地評価額-更地評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」

例えば、更地の評価額が5,000万円、借地割合が80%、借家割合が30%、賃貸割合が100%の貸家建付地の評価額は、

更地の評価額が5,000万円-更地の評価額が5,000万円×借地割合80%×借家割合30%×賃貸割合100%=3,800万円となります。

借地権割合+借家権割合|貸家建付借地権

貸家建付借地権は、土地は借地、建てられている建物は自身の所有物でその建物を第三者に貸し出している場合の借地権のことです。この場合は建物の所有者は土地の所有者に対して借地権を持っていることになりますが、第三者に貸している関係上自由に使うことはできないため、その分の価値が減額されます。

貸家建付借地権は以下の式で計算します。

貸家建付借地権の評価額=借地権の評価額-(借地権の評価額×借家権割合×賃貸割合)

例えば、更地の評価額が5,000万円、借地権割合が80%、借家権割合が30%、賃貸割合が100%の場合の貸家建付借地権の計算結果は以下のようになります。

①借地権の評価額=更地の評価額5,000万円×借地権割合80%=4,000万円

②貸家建付借地権の評価額=借地権の評価額4,000万円-(借地権の評価額4,000万円×借家権割合30%×賃貸割合100%)=2,800万円となります。

【注意点】売買価格と相続税評価額は別物

借地権割合を計算することで売買価格の参考になるのでしょうか?実は借地権評価額と売買価格は別物なのです。この借地権評価額はあくまで相続税を課税する時に参考にする指標です。

そのため実際に評価額通りの価値があるとは限りません。

また借地権割合は所有権価格を基準にしており、借地権+底地のセットなので、この2つが揃わない場合には売却価格は下がってしまうのです。

例えば、2,000円の借地権を売却する場合、借地権割合が80%だとすると評価額は1,600万円になります。この評価額でそのまま売れるとは限りません。

売却先にもよりますし、地主の承諾も必要になります。

売却時には地主に譲渡承諾料を10%支払う必要があるため、費用もかかります。また、底地だけ売却するのはさらに厳しいです。底地の権利を購入したとしても土地の利用も建物を建てることもできません。

そのため、借地権割合に基づく相続税評価額は、あくまでも売却する際の目安程度なのです。

4. 借地権と相続③|売却はできるが地主の許可が必要

前述の通り借地権は売却が可能です。しかし、売却するには地主の許可と承諾料の10%がかかります。

地主の承諾を得ずに勝手に売買した場合には裁判になり、借地権を返還しなくてはならないケースもあります。

5. 借地権と相続④|借地権を相続放棄する時

借地権の相続をしたくない時、つまりは相続を放棄する場合はどのような処理になるのでしょうか?

相続放棄した場合は財産を全て相続できなくなりますので、被相続人が保有していた借地権も相続不可能になります。

借地権に自宅が建っている場合には権利が無いため住むことはできませんが、その代わりに建物を壊して更地にする必要もありません。

つまり原状復帰義務も無いため、その建物は残ります。

相続を拒否した場合には、法定相続人⇒特別縁故者⇒共有者⇒国庫の順に権利が移動します。

相続人がいない場合には、最終的に地主へ変換するのが一般的です。

6. 借地権と相続⑤|起こりやすいトラブルと回避のコツ

借地権に関して、地主と借地権者との間でトラブルが多く発生します。特に二世帯住宅を建てようとした場合はトラブルになりやすいので注意が必要です。

例えば、借地名義人が親夫婦の場合で新築住宅を息子夫婦が建てるとする場合、地主はその建設を認めないケースが多いです。これは、借地名義人と建物名義人の名前が異なるためです。

 

借地契約は借地権の設定された土地を借地権者が使用することで合意が得られている契約です。そのため、借地名義人と建物登記の名義は一緒である必要があります。

もしもこの名義が異なる場合にそのまま建物を建ててしまうと、借地権の無断転貸禁止の項目に引っかかります。

そうすると、地主は契約解除の申立をすることができます。つまり、建物の建設は中止になり、契約は解除され更地に戻す義務が発生します。

これを避けるために新たに子供が土地賃貸借契約を結び地主の承諾を得るのが最適です。

また親の借地権を子供に転貸した上で子供側で地主に許可を求めるようにすると二世帯住宅をトラブル無く建てることが可能です。

借地権の分割相続|共有相続のリスク

借地権を分割して相続することは可能なのでしょうか?結論から言うと可能です。しかし、トラブルにも発展する可能性が高いので注意が必要です。

まず、借地権は株や現金と異なり簡単に分割することができません。そこで、借地権を兄弟で分割して相続するパターンは実はよくあるのです。この場合は様々なトラブルが起こりやすいのです。

例えば、相続した借地権をどうするかでまず意見が割れます。

住むか、売却か、借家にするかで意見がまとまらない場合などもあります。また、どの場合にしても地主の許可が必要です。

その際には、共有名義者全員の同意が必要になります。売却しようにも話し合いがまとまらない場合は何もできません。

建て替えをするのにも共同署名が必要なため、話し合いに時間を費やしていれば建物はその間にも老朽化していきます。

そして厄介なのは税金です。共同名義者全員が固定資産税を払う必要があります。

仮に1人に譲渡したとしても贈与税がかかり、売却するにしても譲渡所得税が全員にかかり、地主への承諾料もかかります。

【回避のコツ】単独相続にする

売却時には地主の承諾も必要、相続時には不要であった承諾税の支払いも発生と分割相続には様々な問題が起こります。後々のことを考慮すると遺産分割時に単独相続することをおすすめします。

子供名義の家を建てる|転貸のリスク

前述の通り地主の承諾を得ずに子供名義で家を建てた場合は、地主から契約を解除されます。

相続税対策に借地権を子供名義にしただけでは、転貸にはあたりません。しかし、実質な所有者も子供の場合は転貸の可能性が強くなります。

【回避のコツ】地主の承諾が不可欠

基本的にはこれらの項目は地主との話し合いによる部分が大きいです。地主によって何処まで認めるかが変わってきます。

地主としっかりと話し合った上であらかじめ承諾を得ておくのが無難なやり方でしょう。

7. 借地権の相続は地主との話し合いが不可欠

借地権は相続が可能です。しかし、スムーズに相続をするためには評価額の把握に加えて地主との関係性も重要になってきます。

売却、転貸、新築、建て替えなど土地に手を加える場合は基本的に地主の承諾が必要です。

相続そのものは難しいことはありません。しかし、地主とのやり取りを挟まなければ、後々最悪の場合は契約解除にもなりかねないため注意が必要です。

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