ラブホテル経営は不動産投資に向く?|メリットデメリットから検証してみた

ラブホテル経営と聞いて、どのようなイメージを持つでしょうか?

ちょっと後ろめたいような気持ちになるかもしれません。

しかし、ラブホテルが投資対象としてのメリットを多く持っているとしたら、放っておくのももったいないような気がしませんか?

ラブホテルとはいえ、ホテル経営と聞くと興味をそそられる人は少なくないでしょう。

「アパートのオーナー」と「ホテルのオーナー」とでは、同じオーナーであっても少々響きが異なるような気もします。一度、内容を確認してみる価値はありそうです。

今回は、ラブホテルを投資対象にすることのメリットとデメリットを検証してみます。世の中ちょっと違った業界に参入するほうが、大きく稼げる可能性広がります。

単なる投資家からホテル経営者に転進するチャンスかもしれません。

1. ラブホテル経営は不動産投資に向く?|メリットとデメリット

不動産投資の対象を判断するときには、メリットとデメリットを検証するのが一番です。

そこで、ラブホテル経営が不動産投資に向いているのかどうかをメリットとデメリットをご紹介します。

ラブホテル経営のメリット6つ

 

①利回りが高い

メリットのひとつとして、利回りが高いことがあげられます。公表されている利回りで3割・4割という物件も少なくありません。

もちろん、実質利回りになると経営ノウハウが必要なため、表面利回り通りとはいかないでしょう。

しかし利回りが高いということは、不動産投資の対象としては魅力ある物件だといえます。

なぜなら、経営や管理がしっかりしていれば、大きく稼げる可能性が高いということになるからです。

②部屋の回転率が高い

同じ部屋で一日に複数回収益をあげることができます。

ラブホテルの場合、一般のホテルのように、たとえば「15時から翌朝10時まで」のように利用時間が限られているわけではなく、朝・昼・晩と人により利用時間はさまざまだからです。

効率よく短時間での利用をくり返すことで一部屋の回転率を高めることができれば、部屋ごとの収益は高くなります。

一部屋の回転率をより高くすることがラブホテルの経営のポイントと言えます。

③人件費や管理費が抑えられる

ラブホテルは基本的に利用者と顔を合わせない、自動精算システムを導入しているところが多々あります。

したがって、フロントを設置する必要がないので、フロントマンなどの人件費を削減することができます。

また、食事を提供する必要もないので調理に携わる人も必要ありません。

事業を運営するうえで人件費や管理費を抑えることができるのは、大きなメリットになります。接客するわけではないので、従業員の教育費なども削減が可能です。

清掃時のアルバイトやパート従業員が主なメンバーになります。

④立地が悪くても集客できる

一般のホテルのように駅から近い、周囲に繁華街があるなどの立地を考える必要がありません。逆に人目につかない、ひっそりとしたところのほうが利用しやすいでしょう。

立地が悪くても集客できるというのは、不動産投資の考え方とは真逆のメリットといえます。

都会のラブホテル街でなく郊外に位置している場合には、ガレージさえ用意していれば車で乗り入れてそのまま入室するのが一般的です。

目立たずに入室できるというのが、ラブホテルのポイントです。

⑤競合が少なめ

ラブホテルは、同業者との競合が少ないのもメリットです。立地にあまり影響されないので、同業者が集中する可能性は低いといえます。

周辺にラブホテルが建てられるケースはそれほどありません。

周辺にラブホテルが集中するような場合でも、それはそれでラブホテル街としてのコマーシャル効果が高まり集客数自体が高くなるので、デメリットにはならないでしょう。

⑥景気の影響を受けにくい

ラブホテルは、景気の影響を受けにくいといわれます。たとえば、日常の出費と非日常の出費を比べると、景気が影響するのは日常の出費です。

たとえば、スーパーでの買い物の時に、出費を抑えて倹約するといったことです。

しかし、非日常である特別なイベントなどの出費は意外に倹約しない人が多いのです。「めったにないことだから…」という考え方になり、

ついついお財布のひもが緩くなってしまいます。ラブホテルは日常的に利用する場所ではないため、どちらかというと非日常に該当すると言えます。

ラブホテル経営のデメリット6つ

①物件が高価|融資が受けにくい

ラブホテルは目を引く外観や豪華な内装がポイントになるため、建設費用なども高額になるので物件価格が高くなるのがデメリットです。木造のアパートを購入するようにはいきません。

金融機関から融資を受けにくいというデメリットもあります。

したがって、物件価格全額を自己資金で購入する必要があります。

このことは、ラブホテル経営を躊躇する一つの要因になるでしょう。

また、融資を受けることができても金利が高くなるのが一般的です。

②風営法や条例などの制約がある

ラブホテルを営業するためには、風俗営業の許可が必要であり建築基準法の規制も受けます。誰でも何処でも営業できるというわけではありません。

たとえば、一般のホテルであれば、食堂と一定の基準を満たした面積を持つロビーなどが必要になります。

ラブホテルの場合、食堂やロビーを備えていても、外から見える場所に休憩料金を記載する、利用客が従業員と顔を合わさずに入室するような場合は風俗営業の許可が必要になるのです。

さらに、建築基準法により建築できる場所も決まっています。

③経営に割く時間が必要

ホテルオーナーとは経営者です。一般的な不動産投資でも経営者には違いないのですが、ホテル経営とは、賃貸のマンションやアパートよりも経営手腕が問われます。

なぜならば賃貸のように、家賃という定期的な収益が約束されていないからです。

ホテル経営の場合、利用客がいなければ収益はあがりません。その上、従業員への給料や建物の維持管理に対する費用は必要です。

したがって、ホテル経営に割く時間も多くなります。サラリーマンをしながら運営するのは難しいでしょう。

④投資対象としてイメージが悪い

本来、何に投資している対象は周りの人には気づかれにくいです。

しかし、万が一知られた時、その投資対象がラブホテルであることはイメージダウンにつながるかもしれません。

なぜなら、ホテル経営とはいえ風俗営業に違いがないからです。

⑤少子化で市場が縮小する可能性もある

決してラブホテル経営に限ったことではないのですが、少子高齢化により市場自体が縮小する可能性があります。

そもそも、ラブホテルを利用する年代の人口が少なくなるので空室が増えるのです。

⑥設備の維持管理費が掛かる

ラブホテルは、設備に対する維持管理費用が思いのほか高くなります。

水道光熱費・リネン費・アメニティー費などの他、風呂など建物の構造も特殊なため、定期的な点検が必要になるなど、維持管理費用の額が少なくありません。

2. 不動産投資として成功させるコツ3つ|ラブホテルの特徴をつかむ

ラブホテルとして不動産投資を成功させるためには、一般の不動産投資と異なるラブホテルの特徴をつかんでからスタートしなければなりません。ポイントとなる3つの内容をご紹介します。

①リフォームを定期的に行う

ラブホテルを利用するときには、清潔感があるということが大きなポイントです。したがって、短期的なリフォームが欠かせません。

内装をリフォームしても外観が古びていては利用しないでしょう。リフォーム代が高くなることを認識しなければなりません。

②回転数を高めて収益性を上げる

ラブホテルは、一部屋の回転数をどれだけ増やすかが経営のポイントです。

したがって、空室の時間帯が多いと回転数があがらないことになります。

時間帯によっては、割引などのサービスにより集客するなどの努力が必要です。

③事業経営をするつもりで取り組む

ラブホテル経営をするのであれば、ホテル経営者として起業するという自覚が必要です。従業員に給料を支払うということは、使用者としての責任もあります。少なくとも事業経営をするつもりで取り組まないと成功することは難しいと言えます。

3. ラブホテル経営は事業!不動産投資に活かすには工夫が必要

不動産投資の対象にラブホテルを選ぶのであれば、一般の不動産投資よりも事業経営の要素が強くなります。

少なくともホテル経営をするという自覚が必要です。賃貸マンションの運営を管理会社に任せて家賃を受けとるのとは違います。

ラブホテルを経営するためには、さまざまな工夫や努力が必要です。

しかし、経営に成功すれば、利回りの高い投資対象であることは間違いありません。

さらに、ホテルオーナーとしての自信を得ることもできる魅力ある投資物件だといえるでしょう。

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