2018年カンボジアで不動産投資をするならプノンペンで!メリットデメリット解説

海外の不動産投資は、国内の不動産に投資するよりもリスクが高いように感じますよね。

今回は、海外の中の「カンボジア」で不動産投資をする場合についてご紹介していきます。

カンボジアの不動産投資は、まだ知名度が低く参入している人も少ないのが現状です。

競合者が少ない今だからこそ、チャンスを活かすためにカンボジアについての知識を身に付け、海外の不動産投資の選択肢の1つに入れると良いでしょう。

海外の不動産投資であるので、国内よりも分からないことだらけかと思います。

しっかりとリスクを理解しカンボジアでの投資の利点は何であるのかを把握するべく、カンボジアの基礎知識からメリットデメリット、カンボジアのどのエリアの不動産を購入すると良いのかを簡単に解説していきます。

1. カンボジアの基本情報と可能性

まずは、カンボジアという国がどんな国であるのかをご紹介します。

カンボジアは、インドシナ半島の南西寄りにあり、日本の成田空港から直行便に乗ると移動時間が約6時間の距離に位置しています。

国土面積は、日本の半分程度であり、ベトナム・ラオス・タイと国境を接する小さな国です。

東南アジア諸国の中でも比較的小さな国ではありますが、約36の少数民族グループが暮らしていて、国民の90%はクメール人が占めています。

人口は約1,514万人で、国の面積は18万1,035km²、首都はプノンペンです。

GDP成長率が著しい

(出典:THE WORLD BANK https://data.worldbank.org/indicator/NY.GDP.MKTP.KD.ZG?locations=KH

カンボジアはここ数年は7%前後のGDP成長率を誇り、東南アジアで1位の成長率を誇る国です。(ちなみに日本は平均1%前後、アメリカでは2%前後です。)

1993年に新たな政権が発足したことをきっかけに、経済成長率がマイナスになった年が1度もないのです。

カンボジアの経済成長率が2004年~2007年にかけて10%を超えています。その要因となったのが縫製業・建設業・農業・観光業の調子が良かったことだと言われています。

縫製業に関しては、カンボジアの製造業の中心的な事業で、30万人以上の労働者を雇用することで輸出額の約8割を占める収益を上げています。

輸出先としては主にアメリカで、企業でいうとH&M・GAP・ユニクロなどを輸出拠点として、1990年以降に急成長しました。

平均年齢が若い

カンボジアは平均年齢が若いのが特徴の1つです。その平均年齢は、なんと24.4歳とかなり若いです。

日本の平均年齢は45.9才と世界で最も高い国とされていて、その差は21.5歳もあります。
カンボジアが投資対象として魅力があるとされている要因の1つが平均年齢が若いことにあると言われています。

若い人が多いということは、それだけ働くことのできる人が多いことを指します。働く人がいるということは収入を得る人も増えるので、経済が回っていきますよね。

また、これからさらに若い人材が増えていくことが予想されていて、総人口は2080年まで増え、働く人も2070年まで増えていくと言われています。

日本企業もカンボジアに目を向けている

近年、カンボジアに進出する日本企業が増えてきています。

昨年のデータによると、カンボジアに日本企業が前年の5,680万米ドルから14倍以上の過去最高額、8億2,515万米ドル(日本円にすると約930億円)もの投資を行ったと発表されました。

日本で有名なイオンモールは、2014年67月に1号店を開業し、2号店の出店を2018年に首都プノンペンの北部に建設予定です。

また、日本の大手銀行、みずほ銀行も進出しており、2017年4月に同じく首都プノンペンに出張所を開設しました。

経済特区(SEZ)が38か所もある

経済特区(SEZ)がカンボジアには38か所あります。

経済特区とは、国の国境にあり、雇用の創出・貿易の拡大・投資の増加・効果的な管理を目的としている場所のことを指します。

その経済特区に入居している日系企業は「プノンペンSEZ」、「シアヌークSEZ」、「ポイペトSEZ」などに入居しており、首都プノンペンの中心地近くにある「プノンペンSEZ」では、入居している全体で81社のうち45社と半数以上を日本企業が占めています。

2. 2018年カンボジアの不動産市場

ここまでカンボジアという国についてお話ししました。次に、カンボジアの不動産市場について解説していきます。

不動産価格が年々値上がりしているのが、カンボジアの中でも特に首都プノンペンです。

土地の価格も上がっていて、プノンペン中心部は3年間で約2倍も上がっています。

賃貸入居者の満足度が低い?!

カンボジアの不動産は、賃貸入居者の満足度が低いという特徴があります。

主に外国人入居者の満足度が非常に低く、その理由は今までに建設されていた中古物件や賃貸物件の質が低いことです。

物件の選択肢が少ないため、日本人を含め外国人入居者は、やむなく満足できない物件に住んでいるのです。

3. カンボジアでする不動産投資の魅力

実際にカンボジアで投資をするのであれば、どのようなところが魅力なのかは知っておきたいところですよね。メリットとも呼べるその魅力についてご紹介していきます。

一等地でもまだまだ価格が安い

不動産価格が上がっていない国が多く、不動産投資をするには魅力的だと言われているのが東南アジアです。しかし、タイやマレーシア、フィリピンなどの国のそれぞれの首都の中心地では、不動産価格はすでに上がってきています。数年前は、首都の一等地であっても1,000万円程で購入することが可能でした。しかし現在では、一等地になると約3,000万円程の金額まで上がりました。

一方で、いまだ都心の一等地でも1,000万円台から購入することができるのが、カンボジアです。

近年建てられた外国人向けのコンドミニアムの供給数が他国と比べ少ないので、比較的家賃が高く得られる収入が上がる可能性を秘めています。

米ドル決済ができるので安定した投資ができる

カンボジアは基軸通貨である米ドル決済が可能な東南アジア唯一の国です。

その世界の基軸通貨である米ドルの流通量は90%以上とも言われ、通貨の価値が急変することはほとんどなくなりました。

投資で得た利益も米ドルで受け取ることができるので、通貨の変動に収益を大きく左右されず、安心して利益を上げることができます。

非居住でも口座開設OK&海外送金の規制がない

銀行口座の開設を行う場合、東南アジアの他の国では、非居住者では開設ができないよう規制を強めているのが現状です。

しかし今現在、非居住者であっても銀行口座の開設や定期預金を組むことができるのがカンボジアの魅力です。今後できなくなる可能性はもちろんありますので口座開設したいと考えている人は、できるうちに開設しておきましょう。

カンボジアで口座を開設する場合、現地に直接行く必要がありますが、大手の銀行であれば日本人の担当者がいる場合があるので安心して手続きができます。

定期預金で4%以上の金利がつく銀行もあるので、日本の金利と比較すると大きな差であることから、不動産投資をするときに開設をする人が増えています。

 

また、カンボジアには海外送金の規制がありません。

そこでいくつか銀行を紹介します。

アシレダ銀行(アクレダ銀行)の金利は1年で5%、最低預入額は500ドルです。

カナディア銀行 は、口座を1年間利用をしない場合、手数料が10ドルかかるので、毎年10ドル以上を預ける必要があります。金利は1年で4.75%、2年で5.50% です。最低預入額は1000ドルです。

プノンペン商業銀行は、金利は1年で6%、最低預入額は普通預金100ドル、定期預金500ドルです。

4. カンボジアで不動産投資をするリスク・注意点

海外投資となると気になるのがリスクですよね。そのリスク、注意点ははどんなことであるのかをご紹介します。

詐欺に注意

海外で投資を行うときには、詐欺に遭わないように注意しましょう。海外ともあって知識がない相手をターゲットに悪いことをする人がいることは理解しておきましょう。

カンボジアや東南アジアでよくある不動産投資の詐欺には、こんなケースがよく見受けられます。

まず、アパートなどの投資の内容が記載されているパンフレットが自宅に届きます。その後、「後に土地を何倍かで買い取るので投資をしませんか?」というような営業の電話がパンフレットに載っている業者とは違う業者から電話がきます。

もちろんその話に流されてしまい入金してしまったが最後、連絡は取れなくなり、入金した金額を失います。

1度冷静になり、その業者をネットで検索してみたり違う番号からの電話はおかしいことに気づくことができれば、詐欺に遭うことはなくなるでしょう。

基本的に詐欺に遭ってしまった後にお金が返ってくる可能性は低いです。そうならないように、未然に防げるよう注意しましょう。

外国人への規制|土地部分と1階はまだ買えない

外国人区分所有法という規制がカンボジアにはあります。

  • 2階より上の階のみ
  • 外国人が建物全体の70%の所有率を超えないこと
  • 外国人の土地の所有、購入をすることができない
  • 購入後、投資としての賃貸や売買は可能

このような規制があるため、現地向けの小さいアパートや戸建ては購入することができません。

主に高層マンションであるコンドミニアムが対象となります。

今まではコンドミニアムの数は少なかったものの、2017年に5,000戸、2018年に2万5,000戸と建設が続いていて供給量が飛躍的に上がっています。

コンドミニアムの購入価格は比較的安く、一方で家賃は高いため、不動産投資をしていくのに大切な要素である利回りが高いのが魅力の1つです。

しかし、供給量が増えすぎることで供給過多になると家賃の相場は下がりますが、現段階では安く購入できる利点だけ見ても世界がカンボジアの不動産投資に注目するのも納得できます。

プレビルドには注意|建設が中止される場合も

現在供給量が上がっていることもあり、カンボジアでは色々な場所で多くのホテルやコンドミニアムが建設されています。

日本ではあまり考えにくいことですが、カンボジアでは開発業者(ディベロッパー)が途中で建設を停止することがあるようです。

新興国の場合はしばしば見受けられるようで、プレビルド(建設前に物件を購入すること)でコンドミニアムを購入するときは、建物が完成しないというリスクがあります。

5. カンボジアで不動産投資をするならここ|おすすめポイント

それでは、カンボジアで不動産投資をするならどこがいいのか、そのおすすめのポイントをご紹介します。

おすすめはやはり首都プノンペン

なんといってもおすすめは首都であるプノンペンです。

空港周辺のエリア|住宅開発地帯

まずは、空港周辺のエリアです。

プノンペン国際空港の付近は近年住宅開発が進んでいて、都心部からは車で30〜1時間程度離れていることもあり、都心部の価格の半分ほどで購入できます。

先ほど触れた経済特区も近くにあり、ショッピングモールの建設予定があるなど、後の値上がりが期待されます。

ダイヤモンドアイランドエリア|開発が進む

次に、ダイヤモンドアイランドエリアです。

ここは現在開発地帯となっており、都心部から近い位置に存在します。

コンドミニアムの建設予定が多くあり、遊園地・イベントスペース・ゴルフ練習場などがある将来的に期待を集めているエリアです。

ボンケンコンエリア|高級住宅街

最後にボンケンコンエリアです。BKKと呼ばれる高級住宅街です。

特にボンケンコンはいくつかに分けられており、ボンケンコン1は他のボンケンコンと比べ土地価格が2倍近くあり、富裕層の人が多く住んでいるエリアです。

6. カンボジア不動産投資でかかる税金

投資をするということは税金が関わってきます。カンボジア不動産投資にかかる税金をご紹介します。

物件を購入したときにかかる資産譲渡税は、物件売買価格の4%です。(日本では5%)

印紙税は 100~2,000リエル(約3~71円)と言われています。日本の一般的な住宅売却の場合は印紙税は5千円~3万円程かかると言われており、大きな差があります。

その他にも、固定資産税は物件評価額の0.1%/年、不動産収入税は 10%/年、売却税は 20%/年とされています。

日本の場合は収入税などの税率は、所得によって大きく変わります。

7. カンボジアでの不動産投資は現地に詳しい人に相談するのが吉


カンボジアの不動産の購入にあたって、日本の不動産会社に任せてしまうのは少し不安が残ります。

実際にあなた自身で信頼できる不動産会社を見つけ、カンボジアのことをよく知っている人に協力してもらい検討することをお勧めします。

また、購入をするときに失敗しないためにも、実際に労力と時間を使って、自分の目で物件を見るためにカンボジアに足を運ぶことをお勧めします。

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