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不整形地を不動産投資に活かすには?|評価方法とメリット・デメリットを説明します

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土地は「整形地」と「不整形地」に大別されますが、整形地に比べて不整形地は土地の活用が難しく、建築上制約を受ける事が多くなります。

そのため相場よりも割安な価格で購入できることも多く、上手く活用ができれば高利回りになる可能性もあるのです。

とはいっても、不整形地はさまざまなリスクをはらんでいるのも事実。

不整形地の購入で成功を収めるためには、その土地のメリット・デメリットを知り、最適な活用方法を見出す事がポイントになってきます。

まずは不整形地に関する基礎的な情報を解説していきましょう。

1. 不整形地とは何か|定義と評価方法

そもそも、どのような土地が不整形地と呼ばれるのか、その定義と評価の方法について触れていきます。

不整形地の定義|整形地との違い

整形地とは、正方形や長方形に整った形状の土地を指します。反対に、台形や三角形・L字型など、形が変形で整っていない土地は不整形地と呼ばれています。

また、傾斜地なども不整形地の一つとして考えられています。

不整形地は整形地に比べ、土地の活用方法が難しい点から資産価値が低くなる傾向にあります。

特に、面積の狭い不整形地や細長な三角形の不整形地などは建物が建てにくく、有効利用が難しい形状です。正方形や長方形の角が多少欠けている程度の形状や、面積の広い三角形であれば建築への影響はほとんどありません。

資産価値が低い不整形地であっても、条件や活用方法次第で高額な整形地を購入するよりも利益を生み出せる可能性が考えられます。

一概に不整形地が投資に向かないというわけではありません。

不整形地の例|旗竿地

旗竿地や路地状敷地・敷地延長(敷延・しきえん)と呼ばれているものは、道路に接する出入口が狭く、通路状になっている部分を持つ土地を指します。

一般的には、狭い通路状の敷地の奥に有効宅地部分(建物を建設できるスペース)があり、通路部分には建物を建てることができません。

建築基準法では、通路部分の幅が2メートル以上ないと建替えができないと定められています。以前の建築基準法では1.8メートルで建築が許可されていた経緯があり、今になって建て替えができなくなった家も多くあります。

関連記事旗竿地とは不動産投資に有利なのかを考察|メリットとデメリットを知って投資に活かそう

2018.07.28

不整形地の評価方法

不整形地の価額は、奥行価格補正から三方・四方路線影響加算と呼ばれる方法で算出した価額に、「地積区分表」や「不整形地補正表」に定められた補正率を乗じた価額で評価されます。

地積区分表に当てはめる

地区区分と地積区分で該当するものを選択し、A~Cのどれに該当するかを判定します。

地区区分 地積区分     A                           B                 C
高度商業地区 1,000㎡未満 1,000㎡以上1,500㎡未満 1,500㎡以上
繁華街地区 450㎡未満 450㎡以上700㎡未満 700㎡以上
普通商業・併用住宅地区 650㎡未満 650㎡以上1,000㎡未満 1,000㎡以上
普通住宅地区 500㎡未満 500㎡以上750㎡未満 750㎡以上
中小工場地区 3,500㎡未満 3,500㎡以上5,000㎡未満 5,000㎡以上

かげ地割合を求める

いびつな土地を囲むように、想定した真四角な土地を作ります(想定整形地)。実際の不整形な土地以外の部分をかげ地といいます。

かげ地割合とは、想定整形地の面積に対するかげ地の面積の割合になります。かげ地が占める割合によって評価額の減額が決まります。

かげ地割合の算式

出典:国税庁HP(不整形地補正率表)より

不整形地補正率を確かめる

地積区分とかげ地割合、地区区分を「不整形地補正率表」に当てはめ、不整形地補正率を求めます。

出典:Tabisland HP(不整形地補正率表)より

不整形地の評価額の算出方法

複雑な形状をしている不整形地の評価額を計算するには、不整形地の中で整形の部分をいくつかに区切って、整形地とみなし計算していきます。

旗竿地の評価の算出方法を例にあげると下記のようになります。

①評価対象地(A)と前面のかげ地部分(B)を含めた全体の整形地の価額

路線価×奥行価格補正値×地積(A+B)

②前面のかげ地部分の価額

路線価×奥行価格補正値×地積(B)

③①-②

③×不整形地補正率

 

出典:TECOMANE HP (旗竿地の評価の計算)より

適用される補正率|奥行価格補正率など

不整形地の形状や接道の状況に応じて、下記の補正率を適用して評価額の算出をします。

補正率表の詳細は国税庁のホームページで確認ができます。(国税庁「補正率表」

  • 奥行価格補正率
  • 側方路線影響加算率
  • 二法路線影響加算率
  • 不整形地補正率
  • 間口狭小補正率
  • 奥行長大補正率
  • かげ地補正率

路線価

路線価は道路に面する土地の1㎡当たりの評価額のことです。評価額を算出する際の基準になります。

全国の路線価は国税庁のホームページから検索することができます。(国税庁「路線価図」

2. 不整形地のメリット・デメリット

不整形地を上手く活用していくためには、メリットとデメリットについて知る事が重要です。

もちろん形状や立地によって、メリット・デメリットもさまざまですが、一般的な不整形地のケースで見ていきましょう。

4つのメリット

①価格|市場より安く購入できる

お伝えして来たように、不整形地は建物を建てづらい事から、整形地よりも割安な価格で取引される事が一般的です。

特に都心部や人気エリアで土地を購入する場合など、整形地では届かない予算も不整形地なら予算内で購入できる、ということも多いのです。

②税金|安く抑えられる

税額は評価額で決まってきます。基本的に評価額が低くなる不整形地は、相続税・固定資産税・都市計画税などの税額もおのずと安くなってきます。

③L字・旗竿地|プライバシーを確保できる

L字型や旗竿型の土地は、道路から奥まった部分に家を建てるため、道路からの目線が届きにくい傾向にあります

特に通路状の部分が長い土地は、プライベート感があり好む人もいます。

④傾斜地|家からの眺望が良い

傾斜地に位置する土地は隣家と高低差があり、日照や眺望を守られる点がメリットになります。

南面が傾斜していれば、よりメリットは高いわけです。将来的にも前面が塞がれる可能性が低いのも魅力の一つでしょう。

4つのデメリット

①建物|敷地の形に合わせる必要がある

建物を建築するときには、建てる位置や建物の形状の自由度が低くなるのは否めません。

設計プランありきで家を建てたい人には不整形地は向いていません。

ハウスメーカーの場合、定型の設計パターンが決まっていて融通が利かないケースもありますので、設計・建築を依頼する先も重要になってきます。

よほど敷地面積が広くない限り、「設計プランは間取りに合わせる」という考え方になります。

②傾斜地|建設コストがかさむ

平坦地とは違い傾斜地に家を建てるには、土地の造成費用に時間と費用がかかります。

まず、傾斜を平坦な土地にするため、「切土」(きりど)や「盛土」(もりど)と呼ばれる工事を行います。

盛土は新たに土を盛って地盤面を形成する方法で、地盤が柔らかく強度が足りない場合は「地盤改良」が必要になります。

また斜面の崩落を防ぐために、コンクリートの擁壁(ようへき)を設置する必要もあります。

このような造成費用は、土地の広さや擁壁の高さなどによって異なりますが、場合によっては整形地を購入した方が安く済んだ・・!などというケースもあり得ます。

土地を購入する前に地盤調査や造成費用の見積りを取っておくのが安全策です。

③三角形|デッドスペースができやすい

面積の小さい三角形の土地は、建築にはかなり多くの制限が生じます。

特に二等辺三角形のように角が鋭角であればあるほど、使い道の無いデッドスペースができるわけです。

正三角形に近い形状であれば活用方法は考えられますが、特殊なプランになりがちで、設計費用や建築費用が割高になる傾向があります。

④流動性|低く売りにくい

設計プランが難しいなどのデメリットのある不整形地は、どうしても敬遠されがちです。不整形地の売却には時間がかかるケースが多いものです。

土地の販売図面に設計プラン例を載せるなどの工夫をして、売却スピードをあげることが必要です。

3. 不整形地を不動産投資に活かすコツ

さて、いよいよ本題です。前述のさまざまなデメリットを踏まえた上で、不整形地を不動産投資で成功させるためのポイントをお伝えします。

①流動性|人気エリアを選ぶ

投資用の土地購入は、いかにコストパフォーマンスの良い物件を購入するかが決め手になります。

アパートなど収益物件用地であれば、通勤・通学のアクセスの良さ、生活利便の良さは重視すべきポイントになります。

入居需要の高い魅力のあるエリアであれば、いわゆる旗竿地で奥まっていて日当たりが悪くても、入居者にとっては大きな問題にはなりません。

むしろ市場より割安な価格で土地を購入し、賃料設定を相場よりも低くできれば、空室を避ける手段にもなるのです。

事業性が高ければ評価は下がらない

住宅用地と投資用の土地では評価ポイントが異なります。投資用の土地として重要なのは事業性です。その土地で収益物件が生み出すキャッシュフローが評価の焦点になるということです。

②融資|多く受けられる可能性

土地の購入で銀行で融資を受ける際、条件の良い一般的な土地よりも不整形地のような条件の悪い土地の方が、物件の価格に対して融資を受けられる割合が多くなる可能性があります。

銀行が路線価を基に融資物件の評価額を算出します。

条件の良い土地は路線価の1.3倍、標準的な土地は1.2倍、条件の悪い土地は1.1倍程度の評価となり、条件による評価の差はさほど大きくはありません。

しかし、市場では良い土地と悪い土地の価格差はもっと大きく、良い土地は銀行の評価額以上の高値で販売されています。

反対に条件の悪い土地は評価額を下回る安値で販売されています。つまり、販売価格が安い割に融資額を多く受けられる可能性があるわけです。

4. 不整形地でも投資価値はあり!エリア選びは慎重に

投資用の土地に求める条件はあくまでも「立地」の良さです。人の稼働が多い場所であれば、おのずと賃貸のニーズも高くなります。

ネームバリューがあり最寄り駅が交通利便が良い、駅から徒歩10分圏内、スーパーやコンビニが近い、治安が安定しているなど、入居者には必須条件になります。

実際にその場所に出向いてリサーチすることが必要です。

また、現在の状況だけではなく、その地域の今後の動きもチェックしておきましょう。

人口減少や空室率が高くなる要因はないかなども、その市町村のホームページなどを参考に情報収集しておきたい点です。

逆に新しい駅が設立される、ランドマーク的な施設が建設されるなど、人口の増加や人の流れが多くなる可能性があれば大きなプラス要因になるわけです。

発展性のあるエリアで割安な不整形地を購入できれば、先々の出口戦略にも有利になってくるのです。

不整形地の投資価値を上げるには、慎重かつ的確なエリア選びが鍵になるのです。

 

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