アパートの原状回復とは?トラブル回避のための基本的な考え方を分かりやすく紹介!

アパートやマンションを借りたことがある人は、退去時の精算で原状回復をされたことがあるのではないでしょうか。

普通、不動産物件の契約で敷金を入れますが、そこから何かと減らされ、あまり返ってこなかったという話はよくありますよね。実はこの原状回復について、大家にとってはだんだん負担が重くなってきているんです。

ひと昔前は、敷金は一度納めたら返ってこないものだと思われてきました。そのため入居者がよく入れ替わるアパートでは、敷金で儲けているという大家もいたほど。

 

しかし今はそうはいきません。敷金は賃借人に返すのが前提となっていて、お部屋の原状回復の大半を大家が負担しなければならないようになってきています。

それを示すのが国のガイドライン。現在の原状回復は、これによって進められています。

しかし現実はガイドラインがあってもトラブルが起こっています。その理由にはガイドラインの内容の曖昧さも。

今回はアパートの原状回復について、アパート経営の大家が知っておくべき基本的な考え方をご紹介します。ぜひ退去時のトラブル回避のため、こちらの記事を参考にしてみて下さい。

1. アパートの原状回復について

1-1. 原状回復ってそもそも何?

アパートの原状回復とは、賃借人が部屋を借りる前の状態に戻すことだと言われています。

ただし普通の生活において、経年劣化により損耗・毀損したものについては、原状回復に含まれません。

あくまで賃借人の故意による損耗や、不注意による毀損について復旧させることが原状回復の範囲となっています。

1-2. 原状回復義務って何?

アパートの原状回復義務とは、賃借人が居住において故意に損耗したり、不注意で毀損したものについて、入居前の元の状態に戻す義務があることをいいます。

間違えてはいけないのは、入居した時の、最初のキレイな状態に戻すという意味ではないということです。

たとえば、普通の生活をしていて、壁紙が変色したとします。

これは普通に生活していく上でやむを得ないことなので、原状回復義務から外れます。これについては国のガイドラインで定義されています。

1-3. 原状回復のガイドラインとはどんなもの?

アパートの原状回復においては、賃借人と賃貸人との間でトラブルが急増しました。

そのため、国は平成10年に原状回復に関するガイドラインを作成。

しかしその後もトラブルが減らないので、より詳しいガイドラインを平成23年に改訂しました。そこでは、賃借人と賃貸人の費用負担区分が示されています。

1-4. 原状回復義務の条項の区分について

アパートの原状回復における負担区分の条項には、次のようなものがあります。

  • 畳替え
  • 壁紙の張り替え
  • 玄関鍵の交換

など

アパートの賃貸借契約書には、賃借人が物件の原状回復することが明記されているはず

ところが原状回復にかかる費用を敷金から相殺するというのがこれまでの通例。

これに関して、賃借人と大家との間でトラブルが続いていたのが、いわゆる原状回復に関する紛争でした。

2. 現在の原状回復について

2-1. 原状回復の負担割合が昔に比べると変化してきている

ひと昔前までは、アパートの原状回復はほとんど賃借人が負担していました。

そのため敷金は原状回復の費用に充当されるため、退去時に返金されることがないというのが、暗黙の了解となっていました。

それならまだいい方で、なかには敷金では原状回復費用が足りないとして、不足分をさらに請求してくる不動産会社もあったのです。

 

また原状回復のための工事は、ほとんどが不動産会社の提携する工務店で行われるので、ひどい会社だと、相場以上の料金で工事をするといったこともよくありました。

このように賃借人の負担が重くのしかかるという時代が長く続きましたが、現在ではこれまでの判例を踏まえて、国がガイドラインを示したことにより、立場が逆転。賃借人が保護される状況に変わりました。

2-2. 原状回復の基本的な考え方について

アパートの原状回復についての基本的な考え方は、国のガイドラインで明記されています。

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」

(「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』について」国土交通省)

つまり、自然に消耗したものに関して、賃借人は原状回復として復旧させる義務はなく、

わざと傷つけたり、不注意で壊したものに関して、賃借人負担とすることがはっきり書かれています。

これにより、賃借人の負担分は昔と比較すると、大きく軽減しています。

3. 家主と借主が原状回復を負担する費用の具体例を紹介!

3-1. 畳を交換する時の具体例

畳というのは、年数が経つと色あせたり、傷んでしまいます。

これは普通に生活する上で避けられないもので、自然消耗と解釈されるので、賃借人が負担する原状回復には含まれません。

しかし「ジュースをこぼして放置したため、カビが発生した」、あるいは「子どもが畳の上で三輪車に乗っていたので、傷んでしまった」といったケースでは、賃借人の不注意・故意にあたるので、アパートの原状回復として賃借人が費用負担しなければなりません。

3-2. 壁紙を貼り換える時の具体例

エアコンを設置していたお部屋では、外した時にビス穴が残ったり、壁紙が変色したりしています。

こうしたことは、普通の生活では当たり前のことなので、壁紙の張り替えるといったアパートの原状回復費用は、大家が負担。

しかし賃借人がヘビースモーカーで、かなりの変色があった場合には、賃借人の過失に相当する可能性があります。

3-3. フローリングの色落ちを修復する時の具体例

フローリングは、生活していると傷が付いたり色あせたりするものなので、通常は大家負担に。

しかし「薬剤をこぼしてシミとなった」、あるいは「窓を開けっぱなしにしていたため、雨水が入り床が剥げた」といった場合は、賃借人がアパートの原状回復として費用負担します。

4. アパートを経営する上で原状回復の対策はどんな事をすればいいのか?

アパートの原状回復では、大家側の負担が大きいことは、ご理解いただけたと思います。

それでは大家としては、どういう対策をすれば費用の節約になるのかを考えてみたいと思います。

まず契約前に入居者の家族構成や喫煙者の有無を確認することをおすすめします。

契約は仲介する不動産会社を通して行われるので、担当者に依頼して、入居者の様子を聞いてもらいましょう。

それを踏まえて、原状回復費用の負担割合について、あらかじめ特約に入れておくと、大家の負担が減ります。

たとえば小さなお子様がいらっしゃるご家庭であれば、「畳やふすまの落書き等は、賃借人の負担により原状回復する」なとどいう文言を入れておくのです。そうすることで、後でトラブル回避にもなり、大家の負担も少なくなります。

5. 退去費用の相場はどうなっているのか?

それでは賃借人が払う退去費用の相場をみてみましょう。一般的に、次のようになっています。

退去費用=敷金-ハウスクリーニング費用-賃借人の故意による原状回復分

ここで問題となるのが、ハウスクリーニング費用。賃借人によっては、払いたくないと言う人もいます。

これに関しても、特約にハウスクリーニング費用の賃借人負担であることを記載しているケースが多いのが現状。ハウスクリーニング費用は、アパートの広さにもよりますが、だいたい2万円~3万円位はかかるようです。

6. 住んでいる期間が長いほど借主の原状負担の割合は減少する

一般的にアパートの賃借人の居住期間が長ければ長いほど、賃借人の原状回復費用は少なくなると言われています。

というのも、長く住んでいると、お部屋のさまざまな箇所が自然と傷んできます。

畳・フローリング・ふすま・障子・クロス・水回りなど、かなりの部分が古くなってしまうのは仕方ありません。そのため、賃借人の故意なのか、あるいは不注意なのかといった判断がつきにくくなります。

そうなると、一般的には自然消耗とみなされ、ほとんど全て大家負担となる可能性が高くなります。

7. 原状回復でトラブルが起きそうな箇所は、必ず契約書の特約事項に入れておこう!

アパートの原状回復は、国のガイドラインが出てきてから、負担区分がはっきりしたのでトラブルが減ってきたように見えます。

しかし実際にはまだ退去時の費用分担を巡ってトラブルになることがあります。

なぜならこのガイドラインには法的な効力はありません。あくまでガイドラインにしか過ぎないので、実際にはこれを守らない大家や賃借人がたくさんいるのです。

また賃借人の中には、故意に傷つけてしまった部分についての過失を認めても、その修繕を賃借人側で行うと言ってくることがあります。

すると修繕後の仕上がりをめぐり、揉めてしまうことも。このようなトラブルを避けるために、退去時の原状回復を想定した特約事項を作成し、賃借人にもしっかり了承を得て、トラブルにならないように注意しなければなりませんね。

 

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