不動産投資沖縄~成功の鍵を握るのは軍用地?ベストな経営方法~

沖縄県ならではの最大メリットは、軍用地があることでしょう。更に、観光客が多いため賃貸需要が保たれていると感じます。ということは…。安定したインカムゲインが望めるという事に繋がります。

と言いたいところですが、沖縄の家賃相場は低く、表面利回りが高いわけではありません。では、どこに着目して経営戦略を練るのかが、鍵になってきます。

あなたなりの経営戦略を、この記事から見つけてもらえるためにお手伝いをさせて下さい。また、ここに書いていない事で詳しく知りたい方は、弊社までご連絡下さい。全力でサポート致します。

それでは、不動産投資沖縄の世界へLet’s go together!!(Yeah)

1. 沖縄が不動産投資に向いている理由

どのエリアにもその土地のメリットがあります。しかし、沖縄は軍用地がある特殊なエリアですから、不動産経営の幅が広がるチャンスです。

軍用地は出口戦略に困らない 節税効果★★★★☆

米軍基地は、(軍用地)民間から国が借り上げて借地料を支払っています。ただ、借地料が支払われるのは年に1度です。安定した家賃収入が望めることとは別の投資手法になります。ここでポイントとなるのが、

毎年必ず借地料の値上げ交渉が行われるため、値上がりした分の金額が入ります。

また、軍用地は売買しやすい環境にあるため、出口戦略に困る事がない状況です。ただし、注意しなければいけない事があります。

返還される場所は倍率と深く関わっています。つまり、需要の多い土地は倍率が高く、買い手が少ない土地の倍率は低くなります。これが、軍用地に投資するリスクと言えます。米軍基地の返還計画は、防衛省のホームページをチェックしましょう。

インカムゲインもキャピタルゲインも望める軍用地への投資は、キャッシュでの購入が基本です。ただ、マーケットの需要が高いため、競争率の激しい投資手法です。しかし、固定資産税やランニングコストがかからないため、不動産投資初心者の方でも難易度が低いと言えます。

賃貸需要が高い 空室率★★★☆☆

どのエリアにも共通して言える事は、沖縄県民の平均所得は高くありません。共働きが当たり前というエリアなので、マイホームを購入するというよりも賃貸需要の方が高いです。また、入居者が希望する家賃相場は、エリアにより異なります。つまり、どのエリアに投資するかであなたの家賃収入が決まるという事です。

賃貸需要が高いエリアには、入居者が住みやすい周辺環境が必須になります。その事を考慮しエリアを絞ると、那覇市・豊見城市(とみぐすくし)に投資するのがベストです。

更に、アメリカ軍には階級により家賃手当が保証されています。つまり、家賃の滞納リスクを避ける事ができるため、メリットと言えます。

移住者・観光客共に人口が多い 空室率★★★☆☆

日本は2030年問題を抱えています。しかし、沖縄は人口増にある日本唯一のエリアです。また、主にその人口は那覇市に集中しています。

更に、人口減少を抑えるための政策が進んでいるので、今後も人口推移が保たれる可能性が高いです。国内・海外からの観光客が見込めるエリアですから、空室率を防げる可能性は大いにあります。

最近の不動産投資は、キャピタルゲインよりインカムゲインの目的が主流です。そこを考慮すると、那覇市・浦添市・宜野湾市・沖縄市・うるま市に投資することで空室率を防げます。

また、沖縄には160の島があります。観光客に人気の離島は、

  • 石垣島
  • 宮古島
  • 波照間島
  • 小浜島
  • 竹富島

となっているので、観光客向けの物件を購入するのかどの層に着目して投資するかも重要ポイントです。

民泊の需要が高い 空室率★★★★☆

民泊サイトAirbnbの利用数が増えていることにより、賃貸としてだけではない投資手法が増えました。民泊法案が可決され、180日間の制限はありますが、これは不動産投資のマーケットを大きく向上させるポイントと言えます。

 

沖縄の利回りは高い方ではありません。しかし、民泊を中心とした経営により利回りが上がるケースもあります。それと伴いランニングコストも上がりますが、賃貸で貸し出すよりも利益を得る事ができます。

関連記事民泊するなら旅館業法をマスターしよう!営業スタイル4種類比較

2018.04.16

2. 沖縄はこんな街

エリアを制する者は不動産投資を制すると言えるほど重要なことです。あなたが投資をお考えでない場合でも、沖縄にセカンドハウスが欲しい方は要チェックです。

東京からのアクセス

羽田空港・成田空港共に、約3時間で那覇空港まで行けます。料金は航空会社によりばらつきがあるものの、10,000円が最安値です。

地方に不動産投資する場合、現地に足を運んで物件や周辺環境をリサーチする事はとても重要な事です。また、投資を始めてからもずさんな管理が行われていないか確認する事が大切です。

このような費用は経費として扱うことができますが、家賃収入よりも経費としてかかる費用が上回るようだとデメリットになるリスクがあります。

観光に影響する沖縄の気候

沖縄の気候は、基本的に10度以下になる事はありません。6~10月までは気温が上がり、台風が多いのもこの時期です。沖縄本島に直撃する事は少ないですが、宮古島・石垣島などの離島は、災害を受けています。

台風が影響するのは観光客だけではなく、物件価格にも影響します。耐久性が強い物件は建設費用がかかるため、利回りがよくないという傾向にあります。

3. 沖縄で投資をするなら気を付けたいポイント

沖縄での不動産投資は、事前に回避できるリスク対策をしておくことがあなたの経営を安定させる重要ポイントです。
重要度★★★★★

主要エリアで物件を選ぶ際のポイントを押さえておく

那覇市の家賃相場は1R4.31万円~3LDK11.36万円です。
また、需要のある間取りは1R/1K/1DKです。希望家賃は4万円~6万円が多く、築年数に関しては定まった平均はないですが、築浅の物件が好まれるようです。駅からの距離は10分以内がベストです。

那覇市の特徴として、沖縄の玄関口と言われるほどで、那覇空港から車で15分です。車の所有者が多い沖縄ですが、那覇市にはモノレールが通っているので渋滞の心配がありません。

また、買い物天国なので不便に思う事はありません。

以上の事から、沖縄で初めて不動産投資をするのであれば那覇市が良いと言えます。しかし、住居数がどのエリアよりも多いため、物件の概要も慎重に選定しましょう。

不動産業者との付き合い方

沖縄には、不動産投資会社が36件あります。どの業者とお付き合いするかはあなたの判断ですが、一つの指標にして頂きたい事があります。

  • 業績がある
  • 物件の所有数が多い
  • 無理な押し付けをしない

最低でもこの3点に注意しましょう。トラブルの元は実はあなたから起こることだったりします。

4. 沖縄の不動産投資情報

あなたが用意できる自己資金により、購入できる物件が限られてきます。また、沖縄には物件が少ないため、あなたの希望条件にあった際すぐ購入できるよう、蓄えがある方の方が有利に物件を取得できます。

利回り

国際通りまで徒歩2分のエリアだと、4.99%と東京と変わらない表面利回りです。

また、戸建てが多いのも沖縄の特徴です。現在は、表面利回り12%以上の物件は出ておりません。利回りが記載されていない物件もあります。

あなたがどの目的で物件を購入するかによって、物件の選び方も変わってくるはずです。まずは利回りはあくまでも目安として、エリアの周辺環境などを調べた方が良さそうですね。

銀行の融資情報

沖縄では、この2つが主流の銀行です。

  • 琉球銀行
  • 沖縄銀行

また、大手メガバンクはありません。琉球銀行は、2016年8月19日から県外の方にも賃貸を目的とした不動産投資に対し、融資を行っています。対象となるのは、

  • 20歳以上の個人
  • 前年度の税込み年収が800万円以上の方。
  • 融資額の上限は、3億円以内。
  • 返済期間は1年~35年以内。
  • 保証料は不要で、団体信用生命保険の加入も可能

あなたの貯金額・投資経営の歴・担保となるものなどが多ければ、バカンスついでに銀行へ直接お話に行くのも良いかと思います。

物件価格の相場

台風とシロアリの影響で、木造の物件は無くRCの構造が多いため、購入価格が安いわけではありません。

また、移住範囲が少ないため、物件は少ないです。今後は新しい物件が増えていくことと思われますが、一棟よりも区分ワンルームマンションが売りにでている状況です。

メリットとするならば、区分ワンルームは購入しやすい金額になっています。しかし、人気の高い物件はなかなか売りに出る事はありません。つまり、物件取得の競争率が激しいエリアと言えます。

セミナーの情報

沖縄のセミナーは、東京に比べてあまり開催されていません。また、ほぼ満員のセミナーが多いため早いご予約が必要です。沖縄特有の、シロアリ対策のセミナーもありました。

http://www.narayun.jp/seminar/seminar_list.php?category_id=19&mode=category

また、こちらのサイトは沖縄のセミナーサイト「ならゆん」のURLです。参考になさって下さい。

5. 供給過剰にある今後の沖縄の行方

不動産投資は長期で保有することがメリットの1つと言えます。損益通算と減価償却の仕組みを踏まえたうえで、今後の沖縄の発展をあなたならどう予想しますか?

投資リスク★★☆☆☆

セカンドハウスとして購入を考える

このタイプの方は、中古物件よりも新築物件を購入しましょう。賃貸として貸出、将来あなたが住む際に物件がボロボロなんて事は避ける事ができます。物件の価値を下げない方法として、管理や修繕に力を入れましょう。

また、駐車場が完備されている物件であれば、幅広い層の入居者を確保できる可能性があがります。もちろん、あなたが車で行動するのであれば必須ですし、沖縄は車がないと不便です。

家賃のふり幅は覚悟しておくこと

供給過剰にあるのなら、家賃の相場と合わせて物件を購入する際の消費税にも注意しましょう。物件の価格が高くなればなるほど、かかる消費税はあがります。更に、キャピタルゲインも望むのであれば安く購入して値上がりした際に売却する事ができます。それが可能なのが、現在の沖縄市況と言えます。

 

家賃相場のふり幅があるとは言え、家賃収入が望める期間は強気な家賃収入でも入居者は絶えないでしょう。それが可能な期間を見極めるためにも、他のエリアで家賃収入を望める状況を作っておきましょう。

6. 夢あふれる沖縄での不動産投資

沖縄は時間の流れを感じさせない気候の良い環境です。あなたの投資プランは具体的なものになりましたか?後は実際に沖縄の地へ足を運び、肌で感じる事であなたの経営プランは生まれます。楽しみながら投資が行える沖縄の魅力を存分に活用しましょう。

最後に、夢を追い求めるあなたを応援します。

 

ASIS株式会社(MIRAIMO運営元)ではお客様1人1人に合った不動産投資プランをご提案しています。

物件を買って終わりではなく、その先の人生まで見据えての物件選びをお手伝いします。

詳しくは都内で毎月開催しているセミナーでご紹介していますのでお仕事帰りに、土日の空き時間にお気軽にご参加ください。

個別相談も受け付けております。

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

ミライモの記事を毎日チェック!

ASIS株式会社
E−bookダウンロード

おすすめのセミナー一覧

現在、表示する情報はありません

全てのセミナーを見る

カテゴリー一覧

無料でE-BOOKをダウンロード

初めての不動産投資入門

  
E-BOOKをダウンロードする