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牛タン食べたら仙台で不動産投資がしたくなったから調べてみた件

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おいしいですよね、牛タン。東京駅から新幹線で最短1時間30分ちょっとで仙台に着きます。日帰りでも十分、おいしい牛タンを食べに行けますよ。
仙台は「杜の都」と呼ばれるほど緑豊かな、宮城県の県庁所在地です。東北地方の中でも、雪が少なく住みやすい地域です。
そんな仙台を、「不動産投資」という観点で徹底的に検証してみました。
観光・グルメだけじゃない、仙台で「不動産投資」を利用して資産を増やしてみませんか?

1, 仙台ってどんなところ?

東北地方に位置し、宮城県の県庁所在地です。
「杜の都」と呼ばれるほど緑が多く、東北地方唯一の「政令指定都市」に選ばれています。

ターミナル駅である仙台駅を中心として、多くの商業施設が立ち並びます。「るーぷる仙台」というレトロな見た目が特徴的なシティバスが運行していて仙台の観光名所を巡ってくれます。

1-1, 人口

平成27年度の国勢調査によると、東北地方6県の中で宮城県は人口1位となっています。
東北地方の中で一番広い県は「岩手県」(北海道を除くと日本で1番大きな都道府県)一番小さな県は「宮城県」(とはいえ日本で16番目に大きな都道府県)です。

では、宮城県内の人口比率はどうなっているのでしょうか?(仙台市公式ホームページ参考)

宮城県の人口の約47%が仙台市に集中しています。秋田県の人口と仙台市の人口は、ほぼ同じです。
東北地方最大の都市といわれる理由が人口からも確認できます。

1-2, 人気観光地

・瑞鳳殿

初代仙台藩主である伊達政宗が眠る霊屋です。一度焼失しているため、現在は再建築された建物ですが、豪華絢爛な桃山式の装飾は圧巻です。たどり着くまで階段や、坂道がありますので訪れる際は、歩きやすい靴で行くほうが良いでしょう。

・仙台城跡

仙台城跡地なので実際のお城はありませんが、高台にあるので、天気のいい日は仙台市が一望できます。杜の都と呼ばれる所以を感じることができる絶景が広がっています。仙台といえば馬に乗った伊達政宗を思い浮かべる方も多いのではないでしょうか?その銅像もこちらにあります。

・大崎八幡宮

伊達政宗によって作られた大宮八幡宮。こちらも桃山式の豪華なつくりが特徴です。社殿は「国宝」に指定されています。仙台に行った際は、ぜひ訪れてみてください。

1-3, 人気イベント

・七夕まつり

伊達政宗公の時代から続く日本一の七夕で、毎年8月に開催されます。
各商店街は大きな七夕飾りで華やかに彩られ、そのサイズは圧巻!
平成28年の来場者数は3日間で延べ228万3千人と多くの観光客が七夕祭りの3日間で仙台を訪れています。

・仙台光のページェント

毎年12月上旬から、仙台駅の近くにある「定禅寺通」のケヤキ並木がイルミネーションで包み込まれます。
新緑の季節は緑の美しさを感じられる定禅寺通のケヤキ並木ですが、冬の時期はその寒さを消し去るように光り輝きます。その光景は、都内では味わうことができないほど壮大で、息をのむほど美しいです。
仙台の澄んだ空気に映え、宝石のように輝く世界は一度見たら病みつきになってしまうでしょう。

1-4, 仙台市を構成する5つの区

仙台は5つの地区で構成されています。

  • 青葉区
  • 太白区
  • 宮城野区
  • 泉区
  • 若林区

1-5, 人気エリアは「仙台駅」がある「青葉区」

仙台の住みたいエリアランキングでも、1位を獲得しています。やはり、利便性の良いエリアはどの地域でも人気が高いです。

1-6, 5つの地区の家賃相場

各地域の家賃相場(ワンルーム・1K・1DK)[マンション・アパート・一戸建て]を比較してみます。

エリア 家賃相場(平均)
青葉区 5.2万円
太白区 5.08万円
宮城野区 4.82万円
泉区 4.48万円
若林区 5.23万円

駅から近い立地のいい場所はこの平均家賃よりも、高い家賃設定で貸し出すことも可能です。青葉区は人気のエリアですが、仙台市の中でも横に長い区です。物件を探す場合は、利便性を重視し、仙台駅周辺で探すことをおすすめします。

2, 仙台市の不動産投資物件とポイント

不動産投資をするにはエリアの物件を知っておく必要があります。
仙台市青葉区の投資用物件という条件で見てみましょう。

2-1, 一棟

・アクセス 仙台市地下鉄南北線 旭ヶ丘駅徒歩14分
・物件価格 3480万円
・利回り 11.20%
・築年数 20年
・木造アパート
ファミリーを対象とした広めの作り

青葉区の仙台駅周辺にある一棟物件価格は1億円以上の高額物件も販売されていますが、すこしエリアを広げることで、手の届く価格帯の物件もあります。また、学生を対象としたエリアは比較的収益を狙いやすいので学校周辺から物件を選ぶこともおすすめです。

2-2, 区分マンション

・アクセス 仙台駅徒歩6分
・物件価格 1480万円
・利回り 8.11%
・築年数 33年

区分マンションであれば、仙台駅周辺だと築年数が30年以上でも高額で販売されている場合が多いようです。裏を返せば、築年数がある程度たっていても、利便性のいい場所には需要がある。ということになります。区分マンションは入居者がいなくなると、家賃収入が0になってしまいますので、より一層、利便性を重視して物件を選びましょう。

「これで見つかる!仙台市に強い投資物件サイトまとめ7選」に仙台市の投資物件サイトが掲載されていますので、詳しく調べてみたい方はご活用ください。

3, 今後の成長予測

不動産投資は長期投資です。仙台エリアに投資を検討しているなら、今後の成長予測は外せません。
行政がどのように取り組んでいるのか、人口が減少していく中で必要とされる場所はどこなのか、予測を立ててみましょう。

3-1, 仙台市が取り組む3つのまちづくり

「仙台市政策重点化方針2020」を掲げ、今後の街づくりに力を入れています。

  1. 防災と環境を基軸とした未来を創るまちづくり
  2. 社会のイノベーションを生み人口減少に挑むまちづくり
  3. 東西線開業を契機とした都市の楽しさを創造するまちづくり

仙台市公式ホームページhttp://www.city.sendai.jp/index.html

震災を乗り越え、今後より一層の成長を掲げる仙台市。この政策が実現されれば、仙台は地方都市の中でも、有力な不動産投資先になりえるのではないでしょうか。

3-2, 外国人観光客の誘致対策

仙台市は外国人観光客を誘致を目的とした施策を打ち出しています。

注目すべき施策は「台湾・タイ」への情報発信を山形県と連携して行っている。というところです。

また、日本とタイの就航130周年となる平成29年にタイ国内で放送が予定されているドラマが仙台・東北を舞台に撮影されました。撮影の支援を行うとともに、その作品を活用したプロモーションを実施し、外国人観光客の誘致に積極的に取り組んでいます。

そして、順次Wi-Fiエリアを拡大し、外国人観光客が利用しやすい環境づくりを行っています。

近隣の県と連携しながら誘致活動を行っている部分や、台湾・タイといった(東アジア、東南アジア諸国)日本にアクセスしやすい国を対象にプロモーションをしています。ドラマのロケ地はSNSなどで拡散されやすく、このような施策が成功すれば、仙台は今後より一層、外国人観光客で賑わいを見せることが期待されます。

4, 仙台で不動産投資するならこの方法がおすすめ

「不動産投資」のなかで代表的な投資先は「住宅」です。日本全体で人口の減少は避けられない課題ですので、購入する物件がある地域はどのような入居者がいるのか把握することが大切です。

4-1, 入居者から考えるエリア選定基準

入居者を想像できない場所にある物件は投資先としてはお勧めできません。特に、仙台はコンパクトシティです。エリアによっては空室が続いてしまうような物件もあるかもしれません。物件の利回りや価格だけで購入を考えるのではなく、入居者が思い浮かぶ物件を選定しましょう。

・単身者を狙うなら?

仙台は大手企業の東北支社が多くあります。単身赴任で仙台へ引っ越しをする方も多くいるはずです。
それ以外にも、単身者であれば一番重視するのは「利便性」です。
会社からのアクセスがしやすいこと。遅くまで営業しているスーパーが近くにあること。一人で生活していくことに困らない環境を望むはずです。

エリアでは、やはり仙台駅周辺がいいでしょう。ですが、そのあたりは物件価格も高くなりがちですので、仙台駅までのアクセスが良く、最寄り駅までの徒歩10分圏内にある物件がおすすめです。

・何より利便性が重要
・駅チカの区分マンション・一棟アパートがおすすめ
・エリアは人気の「青葉区」

・ファミリーを狙うなら?

仙台の中心エリアは、利便性もよく、市内を複数のバスが運行していますが、少し郊外に行くと、かなり車社会です。
太白区にある東北初進出の「IKEA」や泉区にある「プレミアムアウトレット」など、大きな商業施設には必ず駐車場が併設されています。特にファミリー層であれば自家用車で移動したほうが便利な場合もあるでしょう。

ファミリー需要を狙って「不動産投資」する場合は特に「子供に対する生活環境が整っているか」を重視しましょう。

・家族で暮らせるファミリータイプの物件を選ぶ(2LDK)
・少し郊外で一戸建てなら、駐車場は必須
・公園や学校、病院などの生活インフラが充実しているエリアを選ぶ

・学生の入居者を狙うなら?

仙台市には13の大学(短大・女子大含む)があります。
学生の需要を狙うなら駅から少し距離があっても、学校の近くが良いでしょう。

学生の1人暮らしとなれば、治安を心配するケースも少なくありません。とくに女子学生の場合はオートロックがあるなど防犯対策が施されている物件が好まれます。

東北大学の賃貸情報.net http://www.tohoku-ac-chintai.net/tohokuac/
「東北大学」の学生に向けた賃貸情報を発信しています。学生を対象に仙台で不動産投資を考えている方は、家賃やエリアなど参考にしてみてください。

・学校の近くで治安のよい場所
・アパート一棟を購入して学生向けに貸し出す(シェアハウスもおすすめ)
・防犯設備の充実した区分マンションを女子学生向けに貸し出す

・外国人観光客を狙うなら?

外国人観光客は日本全体を通して増加傾向にあります。政府も積極的に誘致を進めています。
日本の人口が減少していく中、外国人観光客の「消費」は日本経済を支えるために大切になっています。
そこで政府は「民泊」に対して規制緩和を取る方針を固めました。

「民泊」WEBサイトで仙台市の登録件数を調べてみました。
「Airbnb」https://www.airbnb.jp/

仙台市の民泊物件件数は現在70件、1泊の平均宿泊価格は¥6,118
まるまる貸し切りという項目だと23件の物件

となっています。

仙台市の外国人誘致政策が効果を発揮した場合、宿泊施設として「民泊」が利用される可能性は、現在よりも高くなりますので、物件を購入して「民泊」を始めることもおすすめです。

・ロケ地へのアクセスが良い場所や、撮影で使用された地域はオススメ
・民泊サイトに写真が載るので、内装や設備、価格設定は東アジア、東南アジア諸国の方々が喜ぶような仕様にする

5, 融資が受けられる金融機関を探す

物件を購入するには、金融機関から融資を受けて購入する場合が多いです。
各金融機関はあなたの属性以外に、購入する物件も融資審査の対象として審査を行います。
大手メガバンクはもちろんですが、仙台市に強い地銀もきちんと把握しておきましょう。

5-1, 仙台市の代表的な地銀4選

  • 七十七銀行
  • 仙台銀行
  • 荘内銀行
  • きらやか銀行

このほかにも金融機関はありますが、代表的な銀行の審査基準に関しては、物件を選ぶ前に頭に入れておきましょう。

現金購入の場合以外は、いくら良い物件であっても、金融機関の融資付けが決まらなければ買うことが出来ない。なので、銀行の審査基準は把握しておくことが大切。

6, 知っておくべき3つのリスク

仙台で不動産投資をするとき知っておくべきリスクについて説明します。

・仙台市の犯罪件数

犯罪件数はその地域の治安を表しています。仙台市全体としては年々減少傾向にあります。

仙台市の犯罪発生率1位は「青葉区」となっています。これは、治安が極端に悪いというよりは、人口の多さに比例している部分があります。

購入物件の入居者に女性やファミリーを狙うの場合は、人気エリアであっても犯罪発生率に注意して、比較的治安のよい地域を選ぶ

・エリア選定を間違えないこと

どんなに新しく設備の良い物件であっても、賃貸需要の少ないエリアにある場合は入居者が入りにくいです。

「空室リスク」はどの場所でも賃貸として物件を貸し出している以上は避けられません。しかし、「空室リスク」を物件購入前にできる限り下げることは可能です。

仙台市の中でも、賃貸需要のあるエリアに絞って物件を探すことが「空室リスク」を下げることにつながる

・サブリース契約の落とし穴

仙台市で実際に販売されている物件を見てみると、「サブリース契約」をしている物件を目にすることがありました。

「サブリース」とは
管理会社が物件を一括借り上げし、入居者の有無にかかわらず、(手数料などを引いた)毎月一定額の家賃をオーナーに対して保証してくれる制度です。

これだけ聞くと、とても安心できる制度のように感じてしまいますが、現在「サブリース契約」でのトラブルが多発しています。代表的なトラブルは

  • 管理会社から30年の家賃保証で契約をしたはずが、突然契約を打ち切られてしまった
  • 管理会社自体が倒産してしまった
  • 当初の家賃から減額させられてしまった
管理会社がすべて悪いということではなく、「サブリース契約」自体が管理会社にメリットの多い契約であるということなのです。契約期間中の家賃交渉や、契約打ち切りも、管理会社側から提案できる場合がほとんどです。
家賃保証ということだけに目が行ってしまうと、契約を打ち切られた瞬間に不動産投資が失敗してしまうかもしれません。

7, 仙台市の不動産投資は細かなエリア選定がカギ!

仙台市は仙台駅を中心に商業施設の集まる「コンパクトシティ」です。

行政施策や外国人観光客誘致にも力を入れているので、不動産投資先としては魅力があります。

ですが、一極集中型の地方都市ですので、エリア選定を誤ってしまうと収益を得るのは難しいでしょう。
また、仙台駅中心のエリアは地価も上がっているので、販売価格の高い物件も多いです。

仙台市で不動産投資を始めるなら、エリア選定と入居者が想像できる物件を選ぶことが成功の近道です。

「杜の都 仙台」で不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか?

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