瑕疵担保責任の免責って何？中古物件の瑕疵担保責任の免責の扱いについて知ろう！

不動産購入の際に1度は耳にしたこともあるかと思います。

瑕疵担保責任や免責といった言葉が羅列しており、専門用語が飛び交うため理解しづらい内容に困惑する人も少なくありません。

また情報を正しく理解せずに良い面だけを見て、瑕疵担保責任免責の物件＝価格的にも安くメリットしかないという認識だけの人もいます。

確かに瑕疵担保責任免責の物件は価格帯も安く、お買い得のように見えますが、当然リスク、デメリットも存在します。

今回は、瑕疵担保責任の免責について紹介していきます。

1. 瑕疵担保責任免責について

瑕疵担保責任とは、売買契約締結時において商品に欠陥等があることが発覚した場合、その欠陥を補修する義務が売主側に発生するという法律です。

それが達成されない場合、買主は契約を破棄することができます。要するに、不動産商品に欠陥があった場合、売主に責任が出てくるということです。

この責任を免じる（追求しない）というのが、瑕疵担保責任免責ということです。

つまり、瑕疵担保責任免責＝不動産商品に対する売主の責任を問いません。

購入した商品の欠陥や不足分は買主が責任を負い、その代わり安く提供してもらえるというのが瑕疵担保責任免責物件の良いところとも言えます。

瑕疵担保責任の免責にはどんなリスクがあるのか？

免責ですから、責任は全て買主側ということになります。

多少の修繕は覚悟し、安いからという理由だけで瑕疵担保責任免責の物件を購入してしまうと、思っていたよりも修繕費がかかってしまい、値下げの金額よりも修繕費が高くついてしまうというリスクが発生してきます。

瑕疵担保責任免責物件の売買では、価格が安いといったメリットもあれば、一方で修繕費用が予想以上にかかってしまうというリスクを秘めています。

 

瑕疵担保責任の概要についてより詳しくは以下の記事を参照してください。

2. 中古住宅の瑕疵担保責任の扱いについて

2-1. 個人同士で不動産を売買する場合の瑕疵担保責任の扱いについて

個人同士で不動産売買を行う場合、この瑕疵担保責任を付与するか否かは契約当事者に任されています。

契約書の特約の部分に瑕疵担保責任を明記しても良いですし、瑕疵担保責任免責を記載しても問題ありません。

そのため、契約書を作成した際、購入者はしっかりと確認するように心がけましょう。

2-2. 個人同士での取引と不動産会社を仲介した場合の瑕疵担保責任の扱いについて

不動産会社を仲介した場合の瑕疵担保責任の扱いに関しても個人同士の取引の場合と同じで免責の付与は契約当事者に任せられます。

不動産会社は、あくまで仲介の形をとっているだけなので、直接の契約者は個人にかわりないからです。

2-3. 個人同士での不動産取引では免責又は瑕疵担保責任を3ヶ月にするのが一般的

一般的に個人間での不動産取引での瑕疵担保責任等のやり取りの場合、瑕疵担保責任保険は3か月にするのが通例的と言われています。

なぜかというと、仮に契約書に瑕疵担保責任を負わないという条文がない場合、民法規定に乗っ取ることになり、その場合、瑕疵担保期間は、「瑕疵を発見した時から1年」となり、実質的に無期限で瑕疵担保責任を負わなければならなくなるからです。

そのため、期限を決め、特約に記す必要性が出てくるのです。

売主が不動産会社となる場合は、瑕疵担保責任を負わないといけない

売主が不動産会社となる場合は、新築・中古の種類を問わず、瑕疵担保責任を負わなければなりません。

売主である不動産会社には決まりごとが存在し、以下の年数は瑕疵担保責任が課せられることとなっています。

• 販売する物件が新築の場合、物件引き渡しから10年間
• 販売する物件が中古の場合、物件引き渡しから2年間

住宅の状態によって年数の差は存在しますが、不動産会社においては、瑕疵担保責任を常に負うということを覚えておきましょう。

3. 新築物件の瑕疵担保責任の扱いについて

個人であろうが、会社であろうが、新築物件を販売する場合、瑕疵担保責任の期間は引き渡し日から10年間となっています。

その物件に住む予定がなくても、その物件の売主が変わったとしても10年の瑕疵担保責任は発生します。

これは、「住宅品質確保保進法」という法律に定められており、「新築住宅の契約に関する瑕疵保証制度として、すべての新築住宅の取得契約時に基礎構造部分に、10年間の瑕疵担保責任の（補修請求権等）を義務付ける」と規定されています。

4. 中古物件を購入する時に注意したいポイントについて

中古物件を購入する際には、以下2つのポイントに注意しましょう。

4-1. 再建築不可物件には注意が必要

再建築不可物件は、建て替えが出来ません。

これは市区町村の条例や建築基準法にのっとって、現存する建物以外に新たに建築することを禁止しているのです。

この物件の多くは、「瑕疵担保責任免責」となっている場合が多いです。そのため、価格的には安くなり魅力的ではあるのですが、将来的に建て替えができないため、細心の注意を払う必要性があります。

4-2. 任意売却の物件の注意ポイント

任意売却物件の場合の注意点は、時間がかかるというところです。

そもそも、任意売却物件とは、新築物件を購入する場合に、その物件に担保をかけローンを組むのですが、そのローンを債務者が払いきれず、不動産を取り扱う業者に売却する場合があります。

そうするとその物件が任意売却物件となり、債権者はこの物件を早く売却したいと考えるため、この物件の多くは、瑕疵担保責任免責の場合が多くなります。

ただ、この物件の売買の際、契約成立のためには債権者の同意が必要になってくるため、契約成立までに時間がかかってしまう恐れがあります。

4-3. 中古住宅の現状有姿とはどんな物件？

現状有姿の物件は、修繕や改築などを行わず、住宅の現状そのままを売るというものです。

そのため、安価で出される可能性が高く魅力的ですが、物件によっては修繕費等が高くついてしまい、あまり得をしない場合もあります。そうならないためにも事前に確認することでトラブルを防げます。

5. 瑕疵担保責任が免責になるメリットはあるのか？

​この物件の最大のメリットは「安さ」です。とりあえず、物件が欲しい！という方にはぴったりかもしれません。

しかし、欠陥等があった場合は全て買主側で責任を負わなければならないので、ある程度の欠陥は覚悟し、購入に踏み切るとよいでしょう。

6. 瑕疵担保責任免責の物件を購入するときはホームインスペクションがおすすめ

6-1. ホームインスペクション（建物診断）とは？

ホームインスペクションとは、字のごとく、専門家が建物の状態を調査してくれることを指します。

修理や補修の箇所はもちろんですが、補修工事等の見積もりも出してくれるため。物件購入の事前に得られる情報は有益です。

6-2. 既存住宅個人間売買瑕疵保険を活用する方法もある

ホームインスペクションを行っている業者の中には、診断料の中に「既存住宅個人間売買瑕疵保険」というものを盛り込んでいる場合があります。

この保険に加入すると、雨漏りや構造的不具合等が発生した場合、補修工事費用を保険金で賄ってもらえるのです。瑕疵担保責任免責物件にあった保険といえます。

7. 瑕疵担保責任の免責の特約は無効になる事がある？！

場合によっては、瑕疵担保責任免責特約が無効になる事例もあります。では、どのような時、その事象が起きてしまうのでしょうか？

7-1. 瑕疵があるのに買主に伝えず隠していた場合

この場合、売主側は責任を持たなければなりません。

契約というのは、常にWin-Winの関係でなければなりません。瑕疵を隠したということは、買主を騙したということに他なりません。したがって、この場合は、当然ながら売主側が責任を負わなければならないのです。

7-2. 思っていた範囲をはるかに超えた瑕疵が見つかった場合

たとえ、瑕疵を双方が理解していたとしても、予想をはるかに超える瑕疵だったということもあります。その場合、瑕疵担保責任免責がそのまま適用されない場合があります。

この場合は、個人間で処理しようとすると必ず揉めることになるので、必ず不動産問題に詳しい弁護士を間に入れるなど、第三者の手を借りることを忘れないようにしましょう。

8. 土地にも瑕疵がある事を把握しておく必要がある

土地にも瑕疵がある場合があります。 昔使用していた不要なものが地中に埋まっている場合、撤去しなければなりません。その際に発生する費用は、瑕疵担保責任となるため注意しましょう。

9. 不動産を購入する際、瑕疵担保責任が免責になっているかどうか把握した上で購入しよう！

市場で安く出ている物件には、必ずそれなりの理由が存在します。安くなっている理由の中には、瑕疵担保責任が免責となっているケースが少なからず存在します。

メリットとして物件購入価格が安く済むことは良いことですが、その分、欠陥があり補修費用を負担しなければならなくなったときのデメリットを把握することが大切です。

安易に飛びついて大損してしまうことだけがないように、不明な点は不動産業者や第三者機関に相談することをお勧めします。