瑕疵担保責任の履行に関する措置って何？！｜講じる、講じないとはどんな意味か？

不動産業者の売買や個人売買物件を購入するときには必ず重要事項説明を受けます。

その中で誰もが首をかしげる内容が、「瑕疵担保責任の履行に関する措置」です。

新築物件では必ず加入する瑕疵担保責任を伴う保険関係の情報が重要事項説明書のなかに難しく記述されています。

そのため、適当に流し読みしてしまう人が多いのではないでしょうか？

でも、物件の問題発覚後に大きな影響を与えてしまう、知らなかったでは済まされない重要な役割を担っているものです。

今回は、基本的な流れを踏まえて、「瑕疵担保責任の履行に関する措置」をわかり易く説明していきます！

1. 瑕疵担保責任の履行に関する措置とは何か？

「瑕疵担保責任の履行に関する措置」とは、物件に住めないレベルの欠陥があった場合、誰が責任を持つのかを示した瑕疵担保責任を、契約時の売り手が倒産や失踪した際には、誰がどのようにして補填するのかを表した内容です。

瑕疵担保責任自体は基本売り手が負担します。

また隠した欠陥に対する責任の問題はは買う側にはないという措置を講じています。しかし、売り手が問題発覚時にはすでに倒産や失踪している状況では、請求してくても実際にどこに連絡すればよいかが曖昧になります。

新築物件では10年の保証期間が設けられていますが、その期間会社が存続しているかは不透明なため、事前の重要事項で責任の所在を明記することで買い手を守るようにしています。

2. 不動産の買主に説明する措置の内容とは？

買主に説明する措置の内容について

不動産業者（宅地建物取引業者）には必ず行わなければならないルールがあります。

それは、新築物件購入時（もしくは中古物件で瑕疵担保責任を不動産業者が負っている場合）に、瑕疵担保責任を含めた重要事項の説明をおこわなければならない決まりがあります。

重要事項はただ読み進めればよいわけではありません。

今後問題が発生した場合の責任の所在を明確にするため、説明を怠ることは法律違反となり、業務停止になるほどの厳しい処遇が待っています。

会社が持つ信用と収益を得るための行為には「責任」が伴うため、事前に重要書類の読み合わせをする必要があります。

主な内容は、シンプルです。売り手が把握していなかった住居としての重大な欠陥を保証する際に、保証保険契約の各項目を確認します。

• 保証機関名
• 商号
• 保証適用期間
• 保証金額
• 建物の保証範囲

以上の項目を確認することが一般的です。

新築住宅の場合の売主の「資力確保措置」を買主に説明する場合

資力確保措置とは欠陥問題が発覚した際に、保証する金額や規模の対応が可能か確認するために公表するものです。

新築住宅で問題が発生した場合は、建てた際の金額が高額なため、修繕費用にも多額の資金が必要です。

そのため、自社で保証が可能な範囲ならば「供託」、難しいようならば「保険への加入」で事前に対応することが必要です。

供託は、法務局に売主が倒産などした後の保証等を実施したいときに申請すると還付されます。

法務局が支払うというよりも、元々売主が預けていたお金を保証に充てていると認識することが望ましいです。

保険は、国土交通省が指定する保険会社に売主が保険料を支払います。問題発覚時に売主に支払い能力がない場合は、保険会社が保証金額を代わりに負担します。

既存する住宅で措置を講じた場合

新築でない中古住宅では、基本瑕疵担保責任をつけることは少ないです。

理由は契約先が不動産を仲介しているだけの個人間だからです。

ですが、個人間でも瑕疵担保責任をつけている場合があります。個人の大家さんで物件を何軒も所有している場合です。

管理が自分で出来ず、瑕疵担保責任用の保険を入ることで自身の負担を減らすことができます。

実際に瑕疵担保責任の説明をする際は、管理している不動産会社が説明することが多く、契約の際に作成する重要項目説明書に基づき内容を確認します。

3. 瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要で講じないとなっている理由について

履行するのを義務化しているにも関わらず、措置を「講じない」となっていて、疑問に思う人もいます。

実はこの内容は、保証をするかどうかの項目でなく、責任を負うことになった際に金銭や適切な対応の準備が出来ているかどうかがポイントになっています。

新築物件では瑕疵担保責任の保険加入が義務化されています。結果、問題発覚時には「措置を講じる」必要があり、書面でも講じるにチェックが入ります。

ところが中古住宅では、売買の大元は個人間の場合が多いです。

そのため、保証などの対応資金もあり、保険加入などを行っていないことがあります。結果、書面では講じないにチェックが入ることもあります。

4. 保証保険契約締結などの措置を講じる場合は買主へ説明する必要が出てくる！

当たり前のことですが、保険の締結や保証の確認、実際に修繕を実施する場合は買主への説明が必要です。

所有者は買主なので、勝手に修繕対応は出来ません。だからこそ、契約時に適切な説明を受けて問題発覚後にどのような対応をするのかを知る必要があります。

不動産会社が売主の場合は、瑕疵担保責任は義務化されているため措置をしてくれます。

ただ、実際の修繕の範囲や保険の適用金額、保険がいつまで有効なのかは記されている書面の内容によって変わります。

期待しているだけの保証が受けられるかは重要書類の内容によるため、説明を聞くことはもちろん、自身で確認した上で締結することをお勧めします。

瑕疵担保責任保険については以下の記事を参照してください。

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