出口戦略とは何か?|不動産投資に必要な出口戦略と成功させるポイント3つ

不動産投資の場合は、多くの方が家賃収入をメインとした運用中のキャッシュフローを重視する人が多い傾向にあります。

しかし、順調に経営を行っていても、数年後、数十年後も同じ経営をできるとは限りません。

そこで、物件を売却するという出口戦略が重要になってくるのです。

もしも出口戦略がなければ、収益が悪化した物件を保有し続けることで、最終的な利益はマイナスになってしまうケースも存在します。

そこで、この記事では

  • 出口戦略とはなにか
  • 不動産投資における出口戦略の重要性
  • 出口戦略のポイント

これらの項目に分けて解説していきます。不動産購入を検討されている人は是非参考にしてみてくださいね。

1. 出口戦略とはなにか|意義と実例

出口戦略は非常に重要な要素であり、不動産投資においては投資を始める前に考えた方がいい項目の1つです。

不動産投資における出口戦略の意味は、主に「売却益」をできるだけ多く得るということを前提にして売却時期を考えることです。

不動産投資は修繕費や税金、ローンなど支出も多い投資手法の1つです。

そのため、現在は利回りも高く安定した収入があったとしても数年先のリスクを考慮して売却できるタイミングで、売却する方がトータルがプラスになることがあるのです。

出口戦略の由来と意義

出口戦略の由来は、ベトナム戦争時のアメリカ国防総省内で使用されたのが始まりです。

その後も損害が甚大な状況下においていかに人命や物資の損失を最小限に抑えて軍を撤退するかという検討に出口戦略は使用されています。

経営の戦略

元々は軍事用語の出口戦略は経営にも転用されました。市場もしくは企業の経営・所有から撤退時に経済的損失を最小限に抑える戦略を指します。

投資においては、投資において投下した資本を最大限回収することを「出口戦略」と呼びます。

株式の売買などが当てはまります。不動産投資に関しては所有している物件を売却することを主に出口戦略と呼びます。

マクロ経済政策の戦略

もう少し大きな枠組みですと景気後退時に政府や日銀が使うこともあります。

金融政策に対して経済成長へと転じる際に大幅な財政支出などの政策転換を図りつつも持続的な経済成長を軌道に乗せるための政策を出口戦略と呼びます。

出口戦略の実例3つ

【アメリカFRB】「出口戦略の原則」により段階的に縮小中

アメリカでは、リーマンショック後アメリカの景気上昇に伴い2011年6月から「出口戦略の原則」が決定しました。

実際に2014年から資産購入額の段階的縮小が開始。2015年12月以降は政府金利の引き上げが徐々に実施されています。

【欧州銀行】金融緩和の実施余地をさらに狭める

欧州中央銀行は、政策の正常化に向けて金融緩和の実施余地を狭めました。

物価の上昇は依然として弱いままですが、ユーロ内の堅調な景気から出口戦略を進める方針です。

【日本】中小企業金融円滑化法

日本では2013年に物価上昇率2%へ引き上げることを目標にし、「量的・質的緩和」を打ち出しましたが、2018年現在も物価上昇率2%は達成されておらず、出口戦略については明確化されていません。

2. 不動産投資における出口戦略とは

不動産投資にも「入り口」と「出口」がある

不動産投資は長期間保有することが多い投資であり、利回りが重要視される傾向があります。そのため、出口戦略を見据えた上で投資を始める方がいいでしょう。

不動産投資では「購入」を「入り口」といい、「売却」を「出口」と呼びます。

マイホームの場合は、前提として資産価値に関係なく、最後まで住み続けることもありますが、不動産投資の場合はそれではいけません。

不動産投資の目的は、賃貸経営を行い利益を得ることです。順調に数年間の経営ができたとしてもその経営を生涯行うことができなければ、成功したとは言えません。

空室や大規模な天災等により、キャッシュフローが悪化し、トータルがマイナスになるようなことになれば、投資としては失敗なのです。

だからこそ、不動産投資の評価は、売却後にトータルのキャッシュフローがプラスであるかで判断を行うのが一般的なのです。

出口戦略=売却計画

投資における出口戦略は、投資物件をどのタイミングで売却するかという計画です。

投資用不動産は所有して家賃収入を得る以外にも物件を売却することも可能です。

売却により、所有することで起こり得るリスクを回避し、利益の確定をすることができます。

リスクが高くなったものを手放すことで、築年数の浅いリスクの低い物件へと買い替えることも可能です。このように不動産投資には出口戦略はかかせないものです。

売却をしようとした時に、売却価格がローン残債を下回るようなケースでは、投資としても適切とは言えません。

投資物件で赤字が続いている場合は不動産会社が買い増しをすすめるケースもありますが、そのまま赤字が改善せず、収益が悪化する傾向があります。

不動産投資には損切をすることも考慮して出口戦略を策定しましょう。

売り時を逃さない

出口戦略を策定する時に重要なことは売るタイミングです。

このタイミングを逃してしまうとなかなか次に売ることが難しくなり、結果として物件が赤字化し、総合的なキャッシュフローがマイナスになりかねません。

主に投資物件を売るタイミングは以下の4項目が適切と言われています。

  1. 譲渡税の税率区分の変わり目
  2. 大規模修繕の時期
  3. 空室が続く時
  4. 周辺で賃貸の需要が無くなってきた時

これらの項目に加えて需要が最大に高まっている時なども出口戦略としても最適と言えるでしょう。

物件に合った売却方法を選ぶ

不動産投資にも様々な物件の種類があります。それぞれの物件を売却する時には、その特性に合った出口戦略が必要になってきます。出口戦略の中でも物件によっては長期保有または、売却しないという選択肢も出てくるため柔軟に選びましょう。

  • 新築ワンルームマンション
  • 中古ワンルームマンション
  • 一棟マンション・アパート

新築のワンルームマンションは、長期保有に適しており、長期保有を活かして民泊を展開することで新たな戦略を立てることもできます。

中古の場合は、経年劣化による家賃相場の下落や資産価値の下落に注意が必要です。

一度家賃を下げるとなかなか上げるのは難しくなります。中古の場合はどれだけ利益を売却前に得られるかを慎重に計算してから購入するのがいいでしょう。

こまめな見積もりを取り、キャッシュフローが残る段階で売却するのが得策です。

一棟買いの場合は、リフォーム費用をかけてリノベーションをした上で、売却するなど、売却時期は変わりますが、大型修繕の時に売りに出されることが多いです。

売却目的を明確にする

出口戦略を策定する際にもう一つ確認しておきたい点が、売却目的です。

この目的が定まっていない場合は、中長期で保有するのか短期で保有するのか不明確になります。

その場合、売却チャンスを逃すことにもつながるためあらかじめ決めておくのがいいでしょう。

売却目的は主に以下の3種類あります。

  1. 資産形成
  2. 相続税対策
  3. 所得税節税対策

資産形成を目的にする場合は、中長期(10年以上)で計画を立てるのが得策と言えるでしょう。

継続的なインカムゲインをメインに考える場合は、売却益ではなく、継続的なインカムゲインをメインに考えましょう。

相続税対策の場合は、短期から中期が望ましいです。相続税は、不動産を所有していると相続税の評価額が下げられていることから、不動産投資を相続税目的にしている人もいるでしょう。

税制の変化に対応できるように短期での出口戦略をおすすめします。

 

所得税の節税目的で不動産投資を行っている人は短期で買い替える様にする出口戦略がおすすめです。

不動産投資を行うと様々なものを経費に計上できます。この節税効果は年々減少していくため、短期で買い替え節税効果を維持することが肝心です。

リスク回避策は必要

先述の通り不動産投資には、2種類の利益を得る方法が存在します。それは、売却益を中心としたキャピタルゲインと家賃収入のインカムゲインです。

]不動産投資は、主に短期ではなく長期間運用する投資方法のため、インカムゲインを狙う投資手法です。

そのため、重要なことは家賃が、定期的に入るような物件を確保することです。駅から近い物件を確保することや新築の物件を購入するのもその一環です。では、もしも良い物件を手に入れることができて収入も安定すれば、物件は保持し続けるべきなのでしょうか?

一概に不動産は保持し続けるべきとは言い難いのです。それは、リスクがあるためです。どの投資手法もリスクは存在しますが、不動産投資の場合は老朽化による空室率上昇のリスクや競合物件の登場に天災による物件破損のリスクも存在します。

このようなリスクが実際に起こり、長い間空室状態の物件を持っていると収益を圧迫し、トータルではマイナスになることも珍しくありません。また、不動産は流動性が低いためいつでも売れるとは限らないことも特徴の1つです。

このことは、不動産の種類にも影響しており、新築の駅から近いマンションの場合は比較的価格を保ったまま買い手が見つかることも多いです。これは、不動産市場では新築のマンションは人気が高く買い手が多いことによるものです。そのため、市場も広いのです。

しかし、駅から少し離れた中古のアパートの場合は、買い手を見つけるのは非常に困難です。入居者探しに苦労するだけでなく、大規模修繕の可能性が高いため、市場としてもマンションよりも手を出しにくい傾向にあるのです。

そのため、前者の場合はそこまで急ぐ必要はありませんが、後者の場合は、早急に出口戦略を固める必要が出てきます。不動産投資の場合は、状況によって様々な選択肢が変化します。これらにすばやく対応するためにもリスク回避の出口戦略は重要と言えるでしょう。

3. 購入前にできる出口戦略のポイント3つ

①収益性|利回りの高い物件か

購入前に確認して大きな項目、まずは収益性です。不動産投資を行うとする際にも重要になります。利回りが高ければ、継続的なインカムゲインが見込めるためです。

②資産性|資産価値を保つ要素はあるか

仮に利回りが低い場合にも、資産価値が変わらない物件ならば、その方がいいと言えることもあります。収益物件を選ぶ際に資産価値を保つ要素があるかどうかを確認しましょう。

③流動性|すぐに売れるか

経済環境の変化や、物件の劣化に応じて必要になる出口戦略は、投資を成功にするためには売却がしやすい流動性の高い物件を選ぶことは不動産投資の空室リスク対応のためにも重要です。

4. 不動産投資に出口戦略は不可欠!

不動産投資で失敗するパターンの多くは、出口戦略を決めないで投資物件を購入することによるものです。

出口戦略を考えないまま運用してしまうと収益が悪化しても物件を保持し続けた結果、売却価格が下回ってしまい最終的に収支はマイナスになるケースもあるので注意が必要です。

不動産投資で成功するためには、出口戦略を購入前に固めておくことそして収益悪化した際にどのように対処するかなど、事前の準備が大切となってきます。

また出口戦略は、不動産の周りの状況によっても柔軟に変化させる必要があります。

まさに不動産投資においては、出口戦略は必要不可欠なものなのです。

 

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2017.09.11

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