タワーマンションで民泊をするメリットデメリット|タワーマンションで民泊は有効なのか?

民泊とは、ホテルや旅館などではなく、一般人が第三者を自分の所有・賃貸するマンションや一戸建てに宿泊させることです。

そんな民泊の中には「タワーマンション民泊」というものがあります。

タワーマンション民泊は、基本的には通常の民泊と同じですが、タワーマンションならではの特徴があります。

タワーマンション民泊を行ないたい場合には、通常の民泊とは異なる点、そしてタワーマンション民泊のメリット・デメリットを把握しておかなければいけません。

また、海外でタワーマンション民泊をする手段など、別の手段を知っておくことも重要です。

そこで今回は、タワーマンション民泊のメリット・デメリットや問題点、そして海外で行うときのメリットなどを解説していきます。

Index

1. タワーマンション民泊って何?

タワーマンション民泊とは、タワーマンションを利用して民泊を行うことです。

つまり、タワーマンションを購入、もしくは賃貸して、その部屋を第三者に宿泊させるということになります。

実は、タワーマンションに明確な定義はありませんが、一般的には20階建て以上のマンションをタワーマンションといいます。そもそも、民泊が日本でブームになったのは、2015年頃からです。

この頃から、中国の経済発展と円安によって、相対的に日本の商品が安く見え、「爆買い中国人」などの言葉ができるほど、日本に来て消費をする外国人が増えました。

その過程で、既に海外では流行していた民泊が日本にも浸透し、民泊ビジネスで収益を上げる人が出てきたのです。

ただし、そんな民泊の中でもタワーマンション民泊は別物と思っておきましょう。

やはり、20階建て以上のタワーマンションというのは特殊な建物なので、その点を考慮した民泊経営をする必要があります。

2. タワーマンションで民泊をするメリットやデメリットとは?

まずは、タワーマンション民泊をするメリット・デメリットから解説します。特に、タワーマンション民泊のデメリットはリスクにつながる点もあるので注意しましょう。

2-1. タワーマンション民泊のメリットについて

タワーマンション民泊を行うメリットは以下の点です。

  • 立地が良い
  • 眺望が良い
  • 建物が豪華

まず、タワーマンションの多くは主要駅の近くにあり、立地が非常に良いという点が挙げられます。

また、上層階を民泊に利用するという前提ではありますが、眺望が良いという点もメリットです。

タワーマンションによっては、東京タワーなどの日本の観光スポットが一望できるマンションもあります。

また、タワーマンションなどのように戸数が多いマンションは、共用施設が豪華に造られています。

たとえば、エントランスが広く吹き抜けになっていたり、大理石のオブジェがあったりとホテルライクな造りです。

これらの点は、宿泊する側にとってはプラスになるので、タワーマンション民泊は宿泊者を呼び込みやすいというメリットがあります。

2-2. タワーマンション民泊のデメリットについて

一方、タワーマンション民泊には以下のデメリットもあります。

  • 取得費用が高くなる
  • 宿泊費用が高くなりがち

まず、タワーマンションは共用施設が充実していたり、前項のように立地が良い場所にあったりする関係で、マンションの購入費も賃料も高いです。

そのため、まずタワーマンションを取得する費用が高くなるので、民泊の収支が悪化するという点がデメリットです。

また、タワーマンションの取得費が高いということは、タワーマンションに民泊をさせるときの宿泊費用も高くしないと採算が合いません。

しかし、そうすると宿泊者が減るので収入が減ってしまいます。

前項のように、宿泊者に魅力なタワーマンションではありますが、宿泊費用との兼ね合いが難しいということです。

3. ゲストとしてタワーマンションで民泊をする魅力とは?

さて、タワーマンション民泊のメリット・デメリットが分かったところで、次にタワーマンション民泊を利用する「宿泊者側」の魅力を深堀していきます。

これは、タワーマンション民泊のニーズにつながる部分なので、きちんと把握しておきましょう。

3-1. 手軽な金額でセレブな気分を味わう事ができる

基本的にはタワーマンション民泊とはいえ、ホテルよりは宿泊費用が安いです。

しかし、タワーマンションはホテルライクに造っている物件もあるので、手軽な金額でセレブな宿泊ができるという点は魅力的でしょう。

特に、億を超す住戸があるマンションは、内廊下・吹き抜けエントランス・コンシェルジュ付きなど、ホテル並みの仕様になっています。

3-2. 都会の夜景や景色を一望できる

タワーマンションの魅力の1つである「眺望面」は、宿泊者側としては魅力です。

特に、外国人に対して「東京タワーが見える」「スカイツリーが見える」「新宿が一望できる」など、日本の観光名所が一望できる特典は魅力的です。

そのため、タワーマンションで民泊をするなら、やはり景色に魅力がある住戸が良いでしょう。

とはいえ、そのような住戸は取得費用がさらに上がるので、マンション価格や賃料との兼ね合いにはなります。

3-3. プールや展望風呂等が利用できる

タワーマンションの中には、プールやガラス張りのお風呂など、ほかのマンションにはない施設があります。

このような施設は、ほかの物件との差別化につながるので、宿泊者を呼び込む武器にもなります。

そのため、タワーマンション民泊で物件を選ぶときは、このような「差別化できる施設」もポイントになります。

3-4. ラウンジや展望台、おしゃれなバーが利用できる

また、前項に付随する部分ではありますが、タワーマンションは共用部が多いです。

その中でも、ラウンジや展望台、お洒落なバーがあり、それを宿泊者が利用できるのであれば、大きなメリットになります。

宿泊者は「非日常」を味わいたい旅行者が多いので、このような施設はその手助けになるということです。

4. 民泊目的でタワーマンションを選ぶ場合は?

では、タワーマンション民泊を利用する人達が感じる魅力的なポイントが分かったところで、次は実際にどのようなタワーマンションを選べば良いか?という点を解説します。

4-1. 民泊利用者に合わせた場所を選択する必要がある

上述したように、民泊利用者は外国人も多いです。

そのため、外国人が好むような「六本木」や「新宿」もしくは、「浅草」「上野」などの観光スポットを意識する必要があります。要は、外国人が観光に行くような場所に近い立地にあるほうが、民泊ニーズの高い物件ということです。

とはいえ、外国人は「港区六本木が良い」というこだわりは弱く、「港区六本木に行きやすければ良い」という感覚でしょう。

六本木付近でマンションを取得すると高額になりますが、たとえば「電車で数駅」や「タクシーで10分」くらいの離れた場所であれば、ガクンと取得費は下がってきます。

4-2. 新宿区や台東区のタワーマンションは民泊の規制が厳しい

また、タワーマンション民泊に限った話ではありませんが、新宿区・台東区などは民泊の規制が厳しいので避けた方が良いです

規制が厳しいと、そもそも営業日数が限られていたり、業務停止になったりしやすいです。

ほかにも、大阪市・京都市・札幌市あたりも規制は厳しいエリアと言えます。

4-3. 民泊を禁止していないマンションを選ぶ必要がある

また、民泊を禁止していたら、合法での民泊運営ができないので、以下3つには確認しておきましょう。

  • 管理規約
  • マンションオーナー
  • 自治体

管理規約で明確に民泊NGになっている場合もありますし、賃貸の場合はマンションオーナーがNGとしていたら民泊経営はできません。

さらに、前項の自治体は特にですが、自治体によっては「学校から近いエリア」や「住居系のエリア」で民泊を禁止している場合もあります。

タワーマンション民泊をはじめるときには、この3つで民泊OKかを確認してからはじめましょう。

4-4. ゲストルームを民泊として転用してはいけない

タワーマンションには、大抵ゲストルームが用意されています。

ゲストルームとは、ゲストが宿泊できる専用の部屋ですが、あくまでそのタワーマンションの居住者の家族や友人などの特定多数が対象です。

そのため、不特定多数が宿泊する民泊には利用できません。万が一、ゲストルームで民泊をして発覚したら大問題になりますので、絶対にやめましょう。

5. タワーマンションで民泊をする際の問題点について

次に、タワーマンションで民泊をする際の問題点について解説します。民泊の収益に関する点もあるので、この点はデメリットやリスクと捉え、タワーマンション民泊するかの判断材料にしましょう。

5-1. タワーマンションによる民泊は意外に儲からない

上述したように、タワーマンションは取得費が高く、宿泊費も高くなってしまいます。

ただ、民泊の場合は「ホテルより安い」点がメリットなので、宿泊費用が高い物件は敬遠されやすいのです。

そのため、宿泊費を下げないと空室リスクが高まりますが、だからといって宿泊費を下げると、取得費との採算が合わず儲かりにくい物件になるのです。

5-2. タワーマンションを利用する人のマナーが悪い

タワーマンション民泊は、民泊物件の中では高級物件という位置づけになるでしょう。

そのため、そのような高級物件に宿泊するのは、中国人などの東南アジアの富裕層が多いと考えられます。

そうなるとお国柄の違いにより、あまりマナーの良さはあまり期待できないかもしれません。

さらに、タワーマンションは共用施設が多いため、ほかの居住者と顔を合わせる機会は多いです。

そのため、タワーマンション民泊はほかの居住者とトラブルになるリスクは、ほかの物件で民泊するよりも高いと思っておいた方が良いです。

5-3. 民泊を許可しているタワーマンションが少ない

上述したように、民泊は管理規約やオーナーによってNGの場合もあります。

タワーマンションは、一般的に高級物件に該当するため、居住している人達も富裕層が多いです。

つまり、「せっかく高いお金で買った(or賃貸した)物件で民泊はやって欲しくない」と考える人が多く、そもそも民泊を許可しているタワーマンションは少ないです。

5-4. 富裕層は訴訟に慣れているので敵に回すと面倒である

富裕層ということは、会社でそれなりの地位にいたり、起業家だったり、実家がお金持ちだったりします。

その場合、たとえば会社の役員であれば法令には詳しいでしょうし、起業家なども弁護士とつながりが深いケースが多いでしょう。

そのため、一般の人と比べて富裕層は訴訟に慣れていると言えます。資金があるということで、弁護士に訴訟を依頼するのにも、さほど抵抗がないとも考えられます。

いずれにしろ、民泊でトラブルを起こし、万が一訴訟にでもなったら、膨大な手間と費用がかかるのでなるべく避けたいところです。

その点から、タワーマンションの住民層は敵に回すと怖い層と言えます。

6. タワーマンションによる民泊ビジネスをするなら海外がおすすめ

このように、日本でタワーマンション民泊を行うとしたら、メリットもありますがデメリットやリスクの方が大きいと言えます。

そのため、どうしてもタワーマンション民泊をしたいのであれば、海外で行うことをおすすめします。

6-1. 東南アジアならタワーマンションがおすすめ

東南アジアなら、日本よりも物価が安い国が多いです。

そのため、日本では賃料20万円ほどする物件も、東南アジアでは5万円程度で借りられることもあります。

また東南アジアの大半では、家具・家電付きが当たり前です。そのため、民泊運営に不可欠な家具・家電の調達費がかからない点も魅力的と言えます。

6-2. 1泊あたりの相場が高いので、日本より儲けやすい

前項のように、東南アジアはタワーマンションの取得費用が安い上に、高く貸せる可能性が高いです。

というのも、そのタワーマンションに宿泊する人は東南アジアの現地の人ではなく、日本人をはじめとした外国人富裕層が多いからです。

つまり、東南アジアでタワーマンション民泊をすると、取得費を安く抑えられる上に、宿泊費を高く設定できるのです。

6-3. タイは賃貸契約が比較的やりやすい

たとえば、東南アジアの代表ともいえるタイは、比較的賃貸契約を結びやすい国です。

タイで賃貸借契約を結ぶ場合は、永住権の提示も不要ですし、収入証明も不要です。パスポートの提示と2か月分の家賃を支払うだけで、賃貸借契約を結ぶことできます。

海外で賃貸借契約を結ぶハードルが高いと思われがちですが、実はタイなどのように容易に結べる国もあるのです。

6-4. 東南アジアの民泊は規制が比較的緩い

上述したように、日本は民泊に関する規制が厳しいです。

日本の国民性、外部の宿泊者がすぐ近くに宿泊するなどは、世界一嫌がる民族と言っても過言ではありません。

その点、東南アジアの民泊は規制が緩いので、日本で民泊運営を行うような煩わしさはありません。

6-5. 管理業務の人件費が安くつく

民泊には、その住戸を清掃する人など、スタッフを雇うことが一般的です。

日本では、「宿泊事業者」などと呼ばれる会社に委託することが多いですが、月々安くても数千円~数万円ほどのお金がかかります。

しかし、東南アジアで日本より人件費が安い国は、数百円程度で運用できることもあります。

6-6. 日本人を騙す業者が多いので注意は必要になる

ただし現地の人と比べて富裕層である日本人に対して騙してお金をとろうと画策する人達が多いのも事実です。

たとえば、法外な値段を吹っかけてくる業者などには十分注意が必要です。そのため、日本法人のある会社経由だったり、現地の事情に精通している人だったりを経由して手続きを進めた方が良いでしょう。

7. タワーマンション民泊を日本でする場合は?

さて、上述したようにタワーマンショ民泊を日本で行うには、中々高いハードルがあります。とはいえ、タワーマンショ民泊を日本で行いたい人は、以下の点を理解しておきましょう。

7-1. 民泊用にタワーマンションを借りるには採算が取れない

タワーマンションを正規の金額で賃貸すると、管理費なども含めてランニングコストが高くなります。

そのため、宿泊費用などを加味して収支計算をすると、採算が合わない場合が多いでしょう。空室リスクを織り込みにくいのも民泊運営のデメリットです。

7-2. 出張や長期休暇で使わない時に貸し出すと収益が得られる

仮に、日本でタワーマンション民泊をして黒字になるとすれば、出張や長期休暇のときだけ民泊利用するというケースでしょう。

出張や長期休暇の期間は、その部屋には誰もいません。たとえば、2週間海外旅行で家を空けるときに、宿泊事業者に民泊運営を委託すればすべてやってくれます。

そのため、本来は収益ゼロのところ、その期間だけは民泊により利益を上げることができるのです。

8. タワーマンションの住民とAirbnbの攻防がおきている

Airbnbとは、アメリカ発の民泊仲介サイトです。

オーナーは、このサイトに物件登録することで、宿泊者をマッチングしてもらえます。逆に、民泊物件に宿泊したい人は、Airbnbで宿泊者を募集している民泊物件を探すというわけです。

そんな世界最大の民泊仲介サイトであるAirbnbと、タワーマンション住民との間で今攻防が繰り広げられています。

現在は、Airbnbが圧倒的なシェアを誇っていますが、Airbnbと同じようなサービスは増えています。

そのため、今後は「Airbnb VS 住民」という構図から、今後は「民泊仲介サイトVS住民」という構図に変わってくると予想されます。

8-1. 湾岸エリアのタワーマンションでの攻防

お台場や豊洲、勝どき、月島あたりの湾岸エリアはタワーマンションが多い立地でもあります。

そんな湾岸エリアのタワーマンションで、Airbnbを利用した民泊物件が見つかったのです。

Airbnbは、セキュリティ上、宿泊予約をしない限り物件の正確な場所までは出ません。

しかし、マンション住民が見れば共用施設などの写真で自分のタワーマンションであることが分かるのです。

8-2. 大阪市のタワーマンションでの攻防

大阪市のタワーマンションでは警察や保健所を巻き込んでの攻防が繰り広げられています。あるマンションでは、度々以下のような目撃情報が浮上していました。

  • ラウンジで靴のままソファに上がっている外国人がいた
  • 中国人の3人組が共用部で大声で談笑している

このように、共用部で迷惑行為をされた関係で、マンション住民が警察と保健所に通報したとの報道があったのです。

このようなことは、大阪市のタワーマンションのみならず、色々なマンション内で起こっているものと思われます。

8-3. 那覇市のタワーマンションでの攻防

那覇市のタワーマンションでは、ある入居者の駐車場区画に、2日ほど勝手にレンタカーが停まっている状態がつづきました。

管理人が張り紙をしたとのことですが、民泊の利用者が勝手に停車していたようです。沖縄は観光地なので民泊利用者が多く、民泊物件も多いのでしょう。

そのため、このような民泊のトラブルが多く、ついには自警団が出動するまでの事態となっています。

このようなことが起こらないように民泊の法律が整備され施行されたという背景がありますが、トラブルが完全になくなることはないでしょう。

9. タワーマンションでの民泊は日本では規制が厳しく、住人とのもめ事も多いので注意が必要!

このように、タワーマンション民泊は通常の民泊よりも更にハードルが高いです。

また、規制が厳しいという点と、取得費用が高いという点で、タワーマンションの運営自体もやりやすいとは言えないでしょう。

さらに、日本のお国柄とタワーマンションの住民層を考えるとトラブルリスクもあるので、民泊運営をタワーマンションで行う場合は十分注意して行いましょう。

 

民泊ビジネスを行う方法については以下の記事を参考にしてください。

関連記事2018年からの民泊ビジネスを決定する法律と3種類の投資スタイル

2018.04.10

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