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タワーマンションの大規模修繕工事はどんな風に行われて、どれくらいの費用がかかるのか?

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マンションには「大規模修繕」がつきものです。

一戸建ての場合には、外壁や配管などは自分自身の判断で修繕します。

そのため、最悪の場合には修繕せずに放置していても問題ありません。

しかし、マンションは複数の入居者がいますので、自分1人では修繕の是非を判断できないのです。

 

特に、タワーマンションの場合は修繕する範囲も広いですし、入居者も多いです。

そのため、タワーマンションはマンションの中でも、特に大規模修繕工事には注意しなければいけません。場合によっては、入居中に一時金を請求されるなどの事態になりかねないからです。

そこで今回は、タワーマンションの大規模修繕工事にスポットを当て、実際の工事内容や費用相場などを解説していきます。

また、タワーマンションに入居する際に、大規模修繕工事に関して注意すべきことも解説していくので、タワーマンションに住んでいる人や購入を検討している人は参考にしてみてください。

Index

1. タワーマンションの大規模修繕工事について

まずは、タワーマンションの大規模修繕工事について、マンションのタイプによって工事が変わるという点を理解しておきましょう。

マンションの大規模修繕工事はマンションのタイプによっても変わってくる

マンションには、長期修繕計画という計画が策定されており、大抵のマンションが12年ごとに大規模修繕というものを実施します。

その大規模修繕は、当然ながらマンションタイプによって内容が異なってくるのです。

たとえば、5~10戸前後の小さな木造アパートと、1,000戸を超す大型のタワーマンションを想像してもらうと、修繕箇所や修繕費が全然変わってくる点はイメージできると思います。

そのため、長期修繕計画も変わりますし、大規模修繕工事の内容も変わってきます。

基本的にはマンションの規模が大きくなるほど大掛かりな工事になるため、規模としてはトップクラスに大きいタワーマンションは最も高額で大掛かりな大規模修繕になるでしょう。

2. タワーマンションの大規模修繕工事はどんな事がおこなわれるのか?


さて、大規模修繕の概要が分かったところで、実際に大規模修繕工事とはどのようなことが行われるかを解説していきます。

細かい修繕の種類は次項で解説するので、ここではタワーマンション特有のゴンドラを利用した工事について解説します。

タワーマンションの大規模修繕工事はゴンドラの足場を使用して工事を行う

明確な定義はありますが、そもそもタワーマンションとは20階を超す高層マンションを指す場合が多いです。

そのため、タワーマンションで大規模修繕を行うとしたら、高層で工事範囲も広くなるためゴンドラを利用した大掛かりな工事になります。

小規模・中規模のマンションであれば、鉄骨を地上から組み立てる「枠組み足場」で修繕しますが、さすがにタワーマンションで地上から鉄骨を組むことは耐久性の問題で難しいです。

そのため、タワーマンションの場合は、屋上からゴンドラを吊り下げて足場代わりにするのが一般的です。

ゴンドラで足場をつくることで、地上から足場を組む必要もありませんし、高いところの作業も安全に行うことができます。

さらに、ゴンドラを利用することで、マンション住民でない人が足場を昇って不法侵入することを防げるなど、タワーマンションの住民の防犯面でもメリットがあります。

3. タワーマンションの大規模修繕工事にかかる費用にはどんな種類があるのか?

さて、そんなタワーマンションの大規模修繕ですが、主に以下のような工事を行います。

  • 外壁関係
  • 足場
  • 防水工事
  • 玄関やドア
  • エレベーター
  • エントランス

上記の簡単な工事内容と、上記を含め大規模修繕にかかる費用について解説していきます。

ただ、費用はマンションの修繕内容や時期、依頼する業者などによって異なるので、あくまで参考程度に認識しておきましょう。

外壁関係の工事費用

外壁工事の費用相場は以下の通りです。

  • 外壁塗装費用:約3000~5000円/1㎡あたり
  • 外壁タイル張替え費用:約500円/1枚あたり
  • ひび割れ補修費用:約1~3万円/1箇所あたり
  • シーリング工事費用:約1000円/1㎡あたり

多くのタワーマンションは、メンテナンスのしやすさやコストを加味して、外壁にタイルを張っているマンションが多いです。

このタイルは、正確にいうとALCパネルという素材に塗料を吹き付けて、「タイル風」に仕上げた外壁です。

タイルには、ひび割れが生じることもあるので、まずは大規模修繕で外壁塗装を行います。

その上で、タイル同士のつなぎ目にシーリング材を充填し、雨水の侵入などを防ぐという工事です。あまりに劣化がひどければタイルの張替えをしますが、その場合は数百万円規模の金額になることもあります。

足場にかかる費用

上述した、屋上から吊り下げるゴンドラとは別に、低層階の工事は地上から足場を組みます。低層階の場合は、屋上から吊り下げるゴンドラだと、逆に時間とコストがかかってしまうからです。

その足場を組む費用、およびゴンドラにかかる費用は以下の通りです。

  • 足場仮設工事費用:約800~1,000円/1㎡
  • ゴンドラレンタル費用:約5,000円/1台、1日
  • ゴンドラ基本設置費用:約3~5万円/1台

ゴンドラ費用は、ゴンドラ周辺のシート養生や警備員の人件費などもかかるので、工期が長いほど金額は高くなります。

上記のようにゴンドラレンタル日は1日5,000円ほどですが、1年レンタルで人件費などを合わせると250万円程度になることもあります。

ベランダやバルコニー・屋上の防水工事にかかる費用

次に、屋上、そしてバルコニーなどは防水加工をしており、大規模修繕でその補修を行います。

バルコニーの防水工事

バルコニーの防水工事は、以下2種類のどちらかを選びます。

  • 床面FRP防水工事:約6,000円~9,000円
  • ウレタン防水工事:約4,000円~6,000円

たとえば、600戸規模のタワーマンションだと、大体バルコニーの広さは8㎡ほどなので、全てのバルコニーの防水工事をすると2,000万円~4,300万円ほどかかる計算になります。

屋上の防水工事

屋上の防水工事は以下のいずれかの工事を選びます。

  • ウレタン防水工事費用:約4,000~6,000円
  • シート防水工事費用:約3,000~6,500円
  • アスファルト防水工事費用:約5,000~8,000円

アスファルト防水が最も耐用年数が高く、防水効果も高いので、メンテナンスを行いにくいタワーマンションはアスファルト防水工事を実施することが多いです。

玄関のドアの補修にかかる費用

マンションの住戸の玄関ドアも、実は共用部の扱いになります。厳密にいうと、外側が共用部で内側が専有部ですが、玄関ドアに関しては以下の修繕内容および費用です。

  • 玄関ドアの鉄部塗装:約1,000~3,000円/1㎡
  • 玄関ドア表面の塗装:約3~8万円/1戸あたり
  • ドア交換費用:約20~35万円/1戸あたり
  • ドア付帯部補修費用:約5,000~10万円

ドアを交換することは少ないですが、経年劣化でドアが歪んできたり、大きな傷や凹みがあったりする場合には交換します。

ただ、明らかに入居者の故意・過失による傷や凹みに関しては、入居者の責任になるので注意しましょう。

エレベーターの補修にかかる費用

エレベーターの修繕内容と費用は以下の通りです。

  • エレベーター扉の補修費用:約2~3万円/1枚あたり
  • エレベーター内部の補修費用:約15~70万円/1台あたり
  • エレベーター機器の補修費用:約80~90万円/1台あたり

また、エレベーターは大規模修繕とは別で、25~30年周期に設備の入れ替え工事が発生します。エレベーターの個数によっては1,000万円を超える金額になるので注意が必要です。

エントランスの補修にかかる費用

エントランスの修繕内容と費用は以下の通りです。

  • 鉄部の防錆塗装費用:約1,000~3,000円
  • LED照明の交換費用:約6,000円/1箇所あたり
  • ポスト交換費用:約1万円/1戸あたり
  • エントランス内装のクリーニング:約300円~600円/1㎡

エントランスは、規模や修繕内容によって大きく費用が変わる箇所です。広々としたエントランスを設けていたり、豪華な造りだと、修繕費用も上がってきます。

※ただし、ポスト交換などの小さな修繕の場合は、管理費から捻出することもあります。

コンサルタントへの依頼費用

大規模修繕の場合は、修繕のプロであるコンサルタントに修繕計画の依頼をする場合があり、その場合のコンサルタント料は以下の通りです。

総工事費用の5~10%ほど

コンサルタント料は、コンサルタントにどこまで踏み込んで修繕のコンサルをしてもらうかによって異なります。

4. タワーマンションの大規模修繕工事にコンサルタントを利用する必要性は?


さて、前項の最後の項目に「コンサルタントへの報酬料」がありましたが、タワーマンションの大規模修繕工事でコンサルタントは必要なのでしょうか?

結論からいうと、タワーマンションではコンサルタントを入れるケースの方が多いと思われます。

そもそも、先ほどいったようにマンションには長期修繕計画があり、その計画の中に大規模修繕があります。

そのため、大規模修繕の内容はあらかじめ決まっているので、この点だけを考えるとコンサルタントは不要に思います。

しかし、その計画はマンションの竣工時のものであるので、実際に大規模修繕するときには状況が変わっており、再度計画を詰める必要があるのです。

その際、大規模修繕を依頼する管理会社に全て任せてしまうと、施工業者の見積もりの妥当性が分からず、無駄な工事や相場より高い費用で発注してしまう可能性があります。

さらに、タワーマンションの場合は大規模修繕の費用も高いので、コンサルタントに依頼することで、適正価格での修繕を依頼することができるのです。

5. タワーマンションの大規模修繕工事の積立金が足りない場合について


タワーマンションに限った話ではありませんが、マンションは入居者から修繕費を徴収し、その金額の範囲内で修繕を行います。

尚その修繕積立金額は、長期修繕計画に基づいて決められるので、修繕積立金では足りなくなる場合もあるのです。

たとえば、予想以上に建物が劣化してしまったり、予期せぬ追加工事などがあると、当初想定していた修繕金では足りなくなる可能性があります。

修繕費用を集める方法とは?

さて、上述したように、もし大規模修繕の費用が足りなくなった場合には、以下2つの方法で修繕金を集めます。

  • 入居者から一時的に徴収する
  • 管理組合(入居者全員)の名義で融資を受ける

それぞれの注意点を、以下より解説していきます。

一時金を徴収する際に気を付けたいポイントとは?

一時金を徴収するときの注意点は、やはり入居者からの強い反発です。

入居者は、元々の計画通りに従来の修繕積立金や管理費を支払っているはずなので、その金額にプラスして一時金を支払うことに、すんなりと納得する人は少ないでしょう。

結局は、一時金を徴収するかどうかも管理組合(入居者)の決議によって決まるので、入居者が反発すれば一時金は徴収できなくなり、満足のいく修繕ができません。

そのため、一時金が必要な理由をきちんと説明することが重要になります。

融資を受ける際に気を付けたいポイントとは?

また、管理組合として融資を受けるときにも、管理組合の決議が必要である点に注意しましょう。

大規模修繕工事は、管理組合で加入できる専用のローンがあります。

たとえば、フラット35を提供している住宅支援機構で借入できる「マンション共用部分リフォーム融資」の場合には、以下の借り入れができます。

  • 戸当たり150万円
  • 工事費用の80%まで借り入れ可能
  • 無担保かつ固定金利

大抵の場合、このローンを借り入れて修繕をすれば、月々の修繕積立金に加算されます。

ただ、一時金を徴収されるよりは負担が少ないので、ローンを組むケース、もしくは一時金と併用するケースの方が多いでしょう。

6. タワーマンションの修繕で抱える不安について

では、最後にタワーマンションが修繕で抱える不安を解説します。

大規模な建物、かつ世帯数が多いタワーマンションならではの不安になるので、しっかり理解しておきましょう。

修繕で抱える不安要因とは?

上述したように、大規模修繕の内容や費用などは、基本的に管理組合の決議が必要であり、その点がタワーマンションの抱える不安要因です。

タワーマンションは、そもそも修繕範囲が広いですし、ゴンドラなどを利用するため、通常のマンションよりも修繕費は上がりがちです。

そのため、予定していた修繕計画よりも修繕費が上がってしまうこともありますし、そもそも月々支払う修繕費が高い設定のマンションも多いです。

年数が経つにつれて修繕積立金が増額されている傾向がある

また、最近のマンションの多くは、段階積み上げ方式を採用しています。

段階積み上げ方式とは、修繕費を「5年に30%」など段階的にアップしていく方式です。

前項のように、タワーマンションはそもそもの修繕費が高い傾向にあるので、更に上昇すると入居者の負担が大きくなってしまうのです。

一時金を徴収するのは至難の業!自分がやらなくても他人がやってくれるという考えがある

また、仮に段階積み上げ方式でも足りない場合は、上述した一時金などで補填します。

ただし、タワーマンションは世帯数が多いので、通常のマンションよりも「誰かが出してくれるだろう」という考えになりがちで、入居者の1人1人が当事者意識を持ちにくい点も不安要因と言えます。

災害がおきた時の再整備を想定にいれておかないといけない

タワーマンションは、災害対策面も不安要因の1つです。

最近では、大手施工会社が施工したマンションでも手抜き工事があったり、もう少し遡ると耐震偽造問題などがありました。

また、建物は問題なくても、土地の液状化などの問題もあります。

タワーマンションの場合、制振や免振構造にしたり、低層階を鉄骨鉄筋コンクリートで強化したりと、色々と対策を行っていることが多いです。

とはいえ、建物が大きくなると地震へのダメージも大きいので、災害による損傷も修繕面では不安要因と言えるでしょう。

タワーマンションを売るなら大規模修繕前が目安

タワーマンションは、その規模の関係で大規模修繕は1年以上かかることもあります。

その工事期間、周りは養生される部分も出てくるので、見栄えが悪くなります。

そのため、大規模修繕中に売却すると、購入検討者がマンションに持つイメージは悪くなる可能性があるのです。

仮に、売却を考えているならば、大規模修繕前の売却が良いでしょう。

7. タワーマンションの大規模修繕工事は必要な事だが、そう簡単にできる内容ではない

タワーマンションの資産価値を保つためには、大規模修繕工事は必須なものと言えます。

しかし、上述したように、大規模修繕工事はそう簡単なことでありません。

それは建物の規模が大きく、さらに入居者が多いタワーマンションだからこそ起こることです。

タワーマンションの居住者はその点を自覚し売り時を見極め、購入検討者は上述した点を加味して検討してみましょう。

一般のマンションの大規模修繕については以下の記事をご覧ください。

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2018.01.18

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