一番人気のアパートの築年数は?|みんなが気にしているポイントは○○だった!

アパート経営をしている人は、「空室リスク」や「家賃下落リスク」を抱くものです。

この2つのリスクは色々な要素がありますが、大きな要素として「築年数」があるでしょう。

建物は経年劣化していくものなので、築年数が経過すればするほど需要が下がってきます。

事実、賃貸物件を探すときには「築年数」の項目があるため、入居希望者が希望物件を築年数で区切ることで、築古物件は検索画面に表示されないことすらあるのです。

そのため、築年数に応じてアパートを補修したり、室内をリノベーションしたりと、対策をして2つのリスクに備える必要があります。

そこで今回は、一番人気のアパートの築年数は?というテーマで、アパートに対して入居者が気にしているポイントを解説していきます。

そのポイントが分かれば、アパート経営者としてはアパートの資産価値や需要を高める対策ができるのです。

1. 借主が住んでも良いと思っているアパートの築年は?

まず、借主が「住んで良い」と思っているアパートの築年数は具体的に築何年か?という点を見ていきましょう。

もちろん、人によって築年数の感覚も違いますし、物件の劣化具合によって違うので一概には言えません。

ただ、アパート経営者としては、入居者の全体的な意見として参考になります。

どれくらいの築年数であれば住んでも良いと思っている?

まず、CHINTAI(https://www.chintai.net/news/2017/01/23/6970/)が調べた「物件の築年数はどれくらいなら住んで良いか?」という調査結果は以下の通りです。

  • 新築のみ:11%
  • 3年以内:17%
  • 10年以内:29%
  • 20年以内:14%
  • こだわらない:30%

また、住まいの調査隊(https://cbchintai.com/research/reports/48/)が同じテーマで調べた結果は以下の通りです。

  • 新築のみ:4%
  • 3年以内:3%
  • 10年以内:32%
  • 20年以内:30%
  • こだわらない:31%

このように、少々異なる結果になりますが、「こだわらない」が3割ほど存在し、上記の結果を見ると築浅物件に大きなこだわりは持っていない人が多いということが分かりました。

つまり、賃貸アパートにおいて、築年数は「ものすごく重要」とまでは言えない要素であるということです。

2. 借主が築年数で気にしている項目は耐震への不安が多い

築年数はそれほど重要視していない人が多いものの、更に深く「築年数にこだわる理由」を聞いてみると、築古物件による「耐震性」に不安を持っている人が多かったです。

日本は言わずとしれた地震大国なので、耐震性を気にする声が多いのは納得できます。

また、アパートは木造の物件も多く、鉄筋コンクリート造が基本のマンションほど「強固な建物」という印象が薄い点も、貸主が耐震を気にする大きな要因となっていると考えられます。

3. 築年数別による家賃の安さの目安について

では、実際に築年数別に家賃がどのくらい安くなっているかを見てみましょう。

家賃の金額は需給バランスで決まるので、安くなるということは需要が下がるということです。

つまり、家賃の下落幅によって「住みたい」という思う借主(需要)が減っていることを意味しています。

築年数別で家賃はどれくらい安くなっていくのか?

来店不要のネット不動産屋「イエプラ」が運営するRooch(https://blog.ieagent.jp/chie/chikunensuu-11642)というサイトによると、新築時と比べて、築年数が経過するごとに以下の金額が安くなります。

・築5年~築10年未満:3,000円~7,000円安い
・築10年~築20年未満:5,000円~10,000円安い
・築21年~築30年未満:15,000円~20,000円安い
・築30年以上:25,000円~35,000円安い

上記のように、当然というべきか、やはりと言うべきか、築年数追うごとに家賃は下落します。

特に築20年を超えてくるあたりから家賃の下落幅が大きくなっていることが分かります。

4. 築年数の古さの基準について

次に、築年数によって変わる、古さの基準を見ていきましょう。

古さの基準とは、借主が抱く、築年数による建物の印象とも言えます。

その基準を築年数別に見ていくことで、その基準を加味した上手なアパート経営をすることができます。

築年数別による古さの基準とは?

まず、築20年以上でも問題ない人の古さの基準は、「清潔」や「耐震性」などがキーワードになっています。

上述した、「物件の築年数はどれくらいなら住んで良いか?」のアンケート結果の内訳を見た結果、清潔感や耐震性などが物件に求める基準に挙げていたのが根拠となっています。

築10年~15年程度までを希望する人は、建物の傷みや、やはり耐震性を基準にしている人が多く見られました。

この辺の築年数だと、清潔感があるのは大前提として、少しでも劣化具合が少ない建物を求めるようです。また、耐震性は築20年以上と同じく、物件選びの基準となっています。

新築や築浅を希望する人は、「前の居住者」を気になるそうで、古さに対する基準は特にはありません。

これらのことから、建物の古さの基準は、建物の傷み・耐震性・清潔感などであると考えられます。

5. 借主が築年数が古くても魅力だと感じるポイントとは?

では、前項までの要素を踏まえ、借主が築年数が古かったとしても魅力に思えるポイントを見ていきましょう。

この点を抑えれば、築古のアパートの魅力的に映るということです。

家賃が安めで、選べる物件が多い

やはり、一番は「家賃」という点です。

選べる物件が多いというのは、築古アパートほど家賃(予算)を安く設定する傾向があるので、希望予算に該当する物件が多いということでしょう。

言い換えると、築古の物件は安さが重視されるポイントということです。

リフォームやリノベーションがされていて内装がキレイ

とはいえ、家賃の安さだけで勝負すると価格競争になるので、内装という点に注目です。

やはり、外観は築古でどうしようもなくても、内装をリフォームしていたりリノベーションしていたりする物件は強いです。

この点は、賃貸募集のチラシやネット広告にも大々的に載せられるので、集客にも効果的と言えます。

家賃の割に部屋が広くて、収納が多い

内装に付随する部分ですが、部屋の広さや間取りという面も評価されています。当然ながら、同じ家賃であれば広い部屋を選ぶ人が多いでしょう。

また、収納が多いなど、実際に住みやすい間取りも、広告でアピールできるので目を惹く要素です。

仮に、リノベーションなどを検討している場合は、内装以外にも図面映えする間取りも意識してみましょう。

和風が好きな人にはレトロ感が味わえる

築古であれば、逆に和のテイストに振り切ってしまうというのも選択肢の1つです。

畳張りやインテリアを和のテイストにすることで、ほかの物件と差別化できます。

ただし、「古臭くない」というポイントは大前提として押さえておくべきポイントです。

6. 古いアパートの入居率を上げるにはどうすればいいのか?

さて、築年数が古くても魅力的に感じるポイントが分かったところで、実際に古いアパートの入居率を上げる方法を紹介していきます。

耐震性や安全面を重視する

上述した結果からも、やはり「耐震性」に対するニーズは高いと言えるでしょう。

そのため、たとえば「ホームインスペクション」でプロ太鼓判をもらったり、耐震補強を中心として補修したりと、耐震性や安全面を考慮したリノベーションは効果的です。

入居率を上げるには外観にも気を配る

また、内装や間取りをポイントに挙げたものの、やはり外観は無視できない要素です。

築古のアパートだとしても、外観がきれいであれば、パッと見たときの印象は悪くありません。

そのため、最低でも10年に1度くらいは外壁の塗装や補修をするようにしましょう。

特に、大通り沿いで排ガスを受けやすいなど、汚れやすい環境のアパートは注意です。

また、ひび割れや亀裂などがあると、そこから浸水して建物の劣化が早まるので、塗装や補修をするときには、その点に気を付けて行いましょう。

壁紙と床材をリフォームでキレイに

壁紙と床材については、先ほど解説した「内装」を強化するという目的です。

部屋は、視覚的に壁紙と床材の範囲が広いです。

つまり、壁紙と床材がキレイであれば、部屋の印象はガラッと改善するというわけです。そのため、予算的に内装のリフォームが限られているのであれば、壁紙と床材から検討すると良いでしょう。

水回りも新しいものにすると良い

予算に余裕があれば、水回りも10年~15年で入れ替えを検討しましょう。

全て入れ替えるのが予算的に厳しければ、たとえば「キッチンシンク」や「ガスコンロ」「トイレの便座」など、部分的に入れ替え工事するというのも選択肢の1つです。

状態が悪い場合はリフォームよりも建て替えする方が良い場合もある

外観や内装など、全体的に状態が悪い場合は、思い切って建て替えた方がコストパフォーマンスは高いケースもあります。

もちろん、高額な建築費用が必要ですが、建て替え金額との兼ね合いもありますが、無理にリフォームせずに、建て替えに備えた方が良いアパートもあります。

すでに入居者がいる場合は入居者への配慮を忘れないようにしよう!

また、建て替え時は当然ですが、大きなリフォームになるときも入居者に配慮しましょう。

特に、木造のアパートは工事の音が各住戸に響きます。

そのため、リフォームの音によるクレームやトラブルリスクもあり得るため、工事の前にはきちんと入居者に書面で差し入れるなりの対応をしましょう。

7. アパートの築年数よりも耐震性や、生活する上でストレスを感じる事が無い環境を求めている人が多い!

このように、実はアパートの築年数と気にする人は比較的少なく、それよりも耐震性や生活環境(清潔感など)を重視している人が多いです。

そのため、アパート経営者は築古だからといって諦めずに、耐震性や生活環境を改善することで家賃をキープできるかもしれません。

仮に、リノベーションなどを考えているならば、これらの点を加味して行いましょう。

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2018.06.16

 

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