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築30年以上のアパートを購入しても大丈夫?年数の古いアパートで収益を出す方法とは

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インターネットを閲覧すると、さまざまなアパートが売却物件として掲載されています。

築浅の物件であれば、価格が高くなるのは当然のことでしょう。とはいえ、高額な物件を購入できる人は、少ないのが現実ではないでしょうか?

「これくらいなら購入できるかな?」と思う物件の築年数を見ると築後30年以上経過していることが多いようです。

しかし、古い物件には不安が伴います。「今後、何年くらい投資物件として利用できるのか」「修繕費用が高くつのではないか」などなど。

今回は、築30年以上のアパートを購入しても投資物件として、収益を出すことができるのかどうかを調べみましょう。

古いアパートの特徴や修繕について確認し、収益物件にするためにはどうすれば効果的なのかをご紹介します。

1. 築30年のアパートを購入する上で気になる点

不動産投資で築30年以上のアパートを購入する場合の一般的なチェックポイントをご紹介します。

1-1. 生活音が響く

木造の場合、30年以上の長い年月は建物を老朽化させているはずです。ドアや窓といった開口部の建付けが悪くなっているため、隙間を通してお隣や周囲の音が気になるケースが少なくありません。

水周りの床のきしみ音なども気になるでしょう。

アパートには木造が多く鉄筋コンクリート造のような機密性がありません。特に建物が古くなると生活音のクレームは多くなります。

1-2. 大掛かりな修繕工事が必要になる可能がある

古い建物は、外壁の塗替えなど大掛かりな修繕が必要になるかもしれません。

入居中であれば、修繕内容や期間によっては家賃の減額や退去の問題も考えなければならないでしょう。大規模修繕を予定しているなら入居者についても検討課題となります。

1-3. いつ立ち退きをお願いしないといけないか分からない状況

入居しながらのリフォームで済めばよいのですが、耐震基準を満たしていない建物であれば建替えを判断することもあるでしょう。

建替えとなると入居者へ立ち退きをお願いすることになります。立ち退き料などの有無も気になるところです。

1-4. 古い物件のため定期借家契約にしないといけない可能性も

立ち退きは、入居者が法律で保護されています。簡単に「退去してください」とはいえません。

法律では、少なくても6カ月以上の期間を設けた通知が必要です。退去の合意が取れても、退去日は入居者の都合を優先するので長期に渡ることがあります。

退去日について最初の退去者と最後の退去者で期間があけば、先に空室となった部屋の家賃は望めません。

短期間の定期借家契約で入居者を募集することも考えなければならないでしょう。

1-5. 構造や設備の老朽化が激しい

築30年以上の木造アパートの場合、物件よっては、さまざまな老朽化が見られるケースがあります。

一般的に30年程度であればそれほど老朽化していることはないのですが、40年50年と古くなるほど雨漏りや床のヘタリなど建物や設備の老朽化が生じてきます。

1-6. 建物の耐震に不安がある

1981年に耐震基準の法改正がありました。改正以降に建築されたアパートであれば新耐震基準を満たしているので、地震に対してそれほど心配することはないでしょう。

しかし、それ以前に建築された物件だと強度に不安があります。

安全を考えると、耐震検査や補強工事が必要になる場合もあるかもしれません。最近の入居者は、アパートの選択肢のひとつとして耐震基準についてもシビアです。

1-7. 建付けが悪かったり建物に隙間がある場合がある

鉄筋コンクリート造に比べると、木造は建物に歪みが生じることが少なくありません。ドアや窓が稼動しにくかったり、隙間が生じたりすることがあります。

入居者からのクレームの対処になるので修理や家賃を抑えることによる対応が必要になるでしょう。

1-8. 害虫がでる

たとえば1階を飲食店として賃貸しているような場合、ゴキブリなどの害虫が発生することがあります。

古い木造であれば、害虫が侵入する隙間が多いので2階の居室部分にも出現するのです。侵入経路があれば居室部分を清潔にしていても関係ありません。

2. 築30年以上の中古物件は購入しても大丈夫なのか?

築30年以上のアパートは、購入しやすい価格なので高利回りの物件といえるでしょう。しかし、古い中古物件にはさまざまな不安もあります。

2-1. 築30年以上の物件はどれくらいまで住む事ができるのか?

木造の場合、税務上、減価償却費を計算するための耐用年数は22年とされています。しかし、22年を過ぎれば住むことができないということではありません。

物件によっては50年をすぎても現役として利用されているアパートもたくさんあります。

2-2. 耐震性は大丈夫なのか?

近頃、地震などの災害が少なくありません。耐震性には注意が必要です。

耐震の目安は、1981年に改正された新耐震基準を満たしているかどうかが大きなポイントになります。新耐震基準を満たしていないアパートには不安があるといえるでしょう。

2-3. 築年数のいった物件を購入する時に気を付けておきたいポイントは?

古い中古マンションを購入するときのポイントとして、新耐震基準を満たしているかどうか、また耐震の補強工事が実施されているかどうかを確認してください。

なぜなら、入居者にとって地震に強い物件かどうかは入居を判断する要素になるからです。

2-4. 築年数がいった物件を購入するメリットにはどんな事があるのか?

築年数の古いアパートを購入するメリットとしては、価格が安いために投資費用を抑えることができます。

投資で成功するポイントは立地の良し悪しといえます。交通の便がよければ古くてもかまわないという人も少なくありません。

立地がよく新耐震基準を満たした古いアパートであれば需要があり、価格の安さから投資効率のよい物件としてのメリットはあるといえます。

3. 築年数の古いアパートを収益物件にするには?

購入を決めた古いアパートを収益物件として利用するためには、何をすれば有効なのかをご紹介しましょう。

3-1. リフォームとリノベーションの違い知っておこう!

建物を新築したときの状態に戻すための工事がリフォームであり、新築したときの状態よりも利用しやすいように改良する工事がリノベーションです。

簡単にいうと「元に戻す」のか「元より使いやすくする」のかという違いになります。

購入した物件が古いと何らかの改修工事が必要になるのですが、工事の仕方で今後の投資方法が異なります。

選択肢とすれば、現状維持の消極的な投資を目指すのか、将来に向けた積極的な投資を目指すのかということです。

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2017.12.12

現在の建物の状況を把握しておこう

不動産投資で成功するコツは、あらかじめ物件を取り巻く状況を把握しておくことです。

たとえば、入居を希望する人の需要がない物件に投資しても意味がありません。需要が見込めない物件に費用を使うことは投資とはいえないでしょう。

一般的なアパートとしての需要がないのであればリフォームしても効果はありません。思い切ってリノベーションにより用途を変更する判断も必要です。

リフォームやリノベーションをどれだけ活かせるか

リフォームやリノベーションをするときには、その地域に応じた入居者の望む改修工事をすることがポイントです。

物件によっては、壁紙の張替え程度の簡単なリフォームで十分なこともあります。必ずしも大掛かりなリノベーションに効果があるとは限りません。

あくまで、入居者の具体的な需要にそったリフォームやリノベーションをすることが費用対効果の高い改修工事といえるのです。

あと何年アパート経営するのか考えた上でコスト計算する

アパート経営には、アパート購入費用やリフォーム・リノベーション費用が必要です。どの程度の費用が必要なのかは、あと何年アパート経営をするかによります。

オーナーの年齢や後継者の運営の意思によりコスト計算しなければなりません。

4. 築30年以上のアパートを購入する場合は立地や状況を確認した上で考えよう!

築後30年以上経過したアパートは、物件により状況が大きく異なります。

まだまだ利用できる物件もあれば、老朽化が目立つ物件もあるのです。立地を確認するのはもちろんのことですが、現地に足を運び内見により物件の状況確認をすることも忘れてはいけません。

 

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