ワンルームマンション投資で失敗に陥る原因とは｜成功に導くためのポイントを解説

アパートローンの借り換えを考える理由は、大半の人が「金利を低くしたい」でしょう。

金利が低くなれば、最終的な支払総額も少なくなります。

借入金額が大きくなる不動産投資では、金利が1％でも違えば、数百万円の差が出ることも。

 

では、アパートローンの借り換えをするための条件や、借り換えに最適なタイミングはいつなのでしょうか？

当記事では、アパートローンの借り換えをするための条件やタイミング、借り換え効果のシミュレーションなどをご紹介します。

アパートローンの借り換えを今後考えている方は、参考にしたい内容です。

1.アパートローン借り換えはできるのか？借り換えの時に金融機関が見ている条件

アパートローンの借り換えは基本的に可能です。

借り換え時は、別の金融機関に新たなアパートローンを組んで、現在組んでいるローンを一括返済（繰り上げ返済）することに。

重要な点は、別の金融機関でアパートローン審査を通過しなければ借り換えはできないという点。

 

アパートの借り換えの時には、通常通りローンを組むのと同様、個人の資産状況・年収・勤務先などに加えて、

• 支払いの遅滞の有無
• 所有する物件の入居率が高いか
• 家賃収入以外の固定収入の有無

などを金融機関は重要視します。

ポイントとなるものを下記に挙げて、詳しく解説していきます。

個人の属性

家賃収入を得ながら、会社に勤務して給料という固定収入を得ている人は多くいるでしょう。

家賃収入だけでなく、給与収入や勤務先、勤続年数もアパートローンの借り換え審査に影響します。

 

理由は、入居率が低い場合にローンを返済する手立てがあるかどうかを重要視するからです。

家賃収入が低いと、家賃収入以外の収入もない…アパートローンを返済できる確率は低い…と、マイナスの方向に進んで、審査の通過が難しくなります。

ローン返済の遅滞がないか

各種ローン返済の遅滞がないかは、借り換えで審査を受けるときに、最も重要になるポイントです。

アパートローンを順調に返済できているか、支払いの遅延がないかなど、入念に調べられます。

遅延や滞納が慢性的であれば審査が通る可能性が低いと言えますが、毎月堅実に返済し続ければ、審査が通る可能性は高いでしょう。

物件の担保評価は十分か

物件の担保評価もアパートローンの重要な審査ポイントです。

万が一債務者がローン返済不能になったときに、金融機関は物件を差し押さえて競売にかけてお金を回収するため、物件にも十分な担保評価がないといけません。

土地の評価は基本的に路線価、建物の評価の仕方は、金融機関によって収益還元法や積算法などさまざまな方法で計算しています。

入居率が80％以上あるか

現在の投資物件への入居率が80％以上（空室率が20％以下）であることが望ましいです。

20％以下というのは、10戸中空室は2戸以下という割合です。入居率が高い、かつ維持していることがポイントとなります。

2. アパートローン借り換えをするのに最適なタイミング

現在、組んでいるアパートローンの状態を見つめ直し、最適なタイミングかどうかを判断しましょう。

アパートローンの借り換えをするのに最適なタイミングをご紹介します。

今の借り入れ金利より1％以上低くなる時

そもそも現在の借入金利より低くならないと、借り換えする意味はありませんね。

アパートローン借り換えの目安としては、現在の借入金利より1％以上低くなる時。

「違約金や諸費用が発生する」で後述しますが、ローン借り換えには借入金額の約6％の諸費用がかかることを鑑みた割合です。

ローン残債が1,000万円以上残っている時

アパートローンの残債が1,000万円を下回っている場合は、借り換えの諸費用などを鑑みるとあまり恩恵は受けられません。

できれば1,000万円～5,000万円以上残っている時に、借り換えを検討するのが賢明です。

ローン借入期間が残10年以上の時

借入期間の残数も重要なポイントです。

アパートローンの借り換えをする場合は、借入期間が残10年以上あるのが良いでしょう。

残りの返済期間が多ければ多いほど、返済総額は少なく済みます。

3. アパートローン借り換えをする効果をシミュレーションしてみた

アパートローンの借り換えによって発生する効果を計算してみました。

	金利4％の場合	金利2％の場合
毎月返済額	437,764円	390,841円
年間返済額	5,253,168円	4,690,092 円
総返済額	63,038,016円	56,281,104 円

金利が2％下がると、毎月返済額は約4.6万円/年間返済額は約56.3万円/総返済額は676万円下がる結果となりました。

諸費用300万円を引いても、十分な借り換え効果を見込めることが分かります。

5. アパートローンの借り換えをするデメリットや注意点

 

アパートローンは条件さえ満たしていれば借り換えができ、総借入額を少なくできることが分かりましたが、借り換えにはデメリットや注意点もあるので押さえておいてください。

違約金や諸費用が発生する

一般的に、諸経費は融資額の6％程度かかるといわれているので、その他に発生する事務手数料も計算に入れて考慮する必要があります。

繰り上げ返済手数料も、アパートローンの借り換えと同様に重要です。

変動金利の場合、低金利だからといって、繰り上げ返済を考えないと、将来は金利が上昇する可能性があるので、繰り上げ返済を迫られる可能性があります。

繰り上げ返済に発生する手数料は、返済元金の2～3％が多いとされていますが、金融機関によっては、手数料無料とボーナス払いを設定することが可能なところもあります。

諸経費だけでなく、繰り上げ返済を含むその他の手数料や費用なども同時に確認しておきましょう。

返済期間が短くなると、月々の返済額が増える場合も

借り換え前の銀行とは決別の覚悟を

最後の注意点が、借り換え元の銀行とは、金輪際お付き合いができなくなる可能性が高くなります。

なぜなら、既存の融資を他銀行に肩代わりさること自体が面白くないからです。

借り換えの際は、借り換え元の銀行と絶縁する覚悟を持つ必要があります。

6. アパートローン借り換えの流れ

連帯保証人や相続人となる人がいる場合は、借り換えについて話す

借り換え先を探すために、何種類かの金融機関に相談を持ちかける

借り換えの案件というのは、銀行にとって優先度が高いうえに優遇される可能性が高いです。

金利が銀行にとって収入源になるのが理由です。自分の足で、何件かの金融機関に相談を持ちかけるようにしましょう。

 

アパートローンの借り換えで重要になるのは、金利が高いか低いかにありますが、

最も重要になるのが、担当者が良くも悪くも、「長く付き合っていけるかどうか」にあります。長期的にローンを組むので、対応の態度などを見てこの人とやっていけるかを見るようにしましょう。

アパートローン借り換えの申し込みに必要な書類を揃え、審査申し込み

借り換え前のアパートローンを完済

借り換え前の金融機関の抵当権抹消手続きと、借り換え先の金融機関の抵当権設定登記を行う

7. アパートローンの借り換えはメリットがあるかよく判断してから

アパートローンは、目先より未来を見据えて組むことをおすすめします。

金利が安い金融機関に借り換えるのは、返済総額を軽減するための方法でもありますが、借り換え元の銀行に嫌われるというデメリットがあります。

金利が低いからといって、安易に借り換えを繰り返す前に、まずは将来を見据えた返済計画を立てることから始めましょう。

アパートローンの金利についてはこちらの記事で16行の比較を載せていますので、参考にしてみてください。

今ならMIRAIMOを友達追加いただいた方にもれなく、
オリジナルのe-book「中古マンション購入チェックリスト」をプレゼント！
ローンに関するお悩みもお気軽に！