アパート経営が儲かるワケとは？！しっかり儲けを出すためのポイントを解説

不動産投資といえばアパート経営を思いつく人が多いかもしれません。

アパート経営は利回りが高く節税効果も高いといったイメージを持つ人も多く、とても人気があります。

しかしその一方で、「アパート経営は儲からない」といった否定的な声も。

確かにアパート経営で儲かっている人もいれば、失敗している人もいるのは事実です。

 

アパート経営は不労所得の代表格として魅力的。

多くの人が経営していますが、儲かるアパート経営を行うには、いくつかポイントがあります。

今回はアパート経営が儲かるワケと、儲からないワケにせまります。これからアパート経営を始めようとする方は、ぜひ参考にして下さい。

1. アパート経営は儲かると言えるワケ｜アパート経営のメリット

アパート経営は儲かる投資法です。なぜ儲かると言い切れるのか？

理由を6つご紹介しましょう。

①ローンを組んで始められ、返済は家賃収入からできる

アパート経営に興味があっても、十分な自己資金がないから諦めるという方も多いのではないでしょうか。

アパート経営では多くの人がローンを利用して物件を購入するので、ローンの借入額に対して1割程度の現金があれば十分です。

 

金融機関によっては、自己資金ゼロでも不動産ローンを利用できるところも。

ローンを上手に利用すれば、少ない自己資金で経営が十分可能。

 

さらに、良い物件を選びをして良い条件でローンを組めれば、アパートからの家賃収入からローン返済を賄うことができます。

②他の投資方法より低リスクで安定した収入が手に入りやすい

アパート経営なら土地や建物がある限り、価値がゼロになることはありません。

またアパート経営をすると、家賃収入が定期的に入ってくるので儲かるシステムにできています。

決してハイリターンとは言えませんが、長期的に安定してキャッシュフローが入ってくるという点は、金融商品の投資とは大きく異なりますね。

 

アパート経営などの不動産投資は、投資の世界でも低リスクだと言われています。

投資といえば、株やFXといった金融商品の投資が有名で、確かにうまくいけばとても儲かる投資なのは皆さんご存知の通り。

しかしハイリスクなので元本割れが起こることもあります。

③素人でも、仕事と両立しながらできる

株やFXの投資では、時間が必要です。

日頃から値動きを見て、売買を繰り返し利益を得る方法なので、パソコンから目が離せません。

 

サラリーマンだと、仕事が終わってから勉強するとなると、負担が大きいと思います。

その点、アパート経営であれば、管理会社に物件の管理や入居者対応を任せることができるため、あなたのすることは、家賃が振り込まれているか確認するだけ。

仕事との両立が簡単にできるでしょう。

④アパートはマンションと比べて収益性が高い

木造のアパートと、鉄筋コンクリート造のマンションでは建築費が違います。

木造アパートは安く建てられるので、順調に満室経営ができれば収益性が高くなるのが特徴。

もちろんコンクリート造と比べると耐久性が悪いですが、適切に修繕やリフォームを加えれば長く運営することができるため、アパートの方がコスパが良く圧倒的に儲かると言えます。

⑤経済の変動にあまり左右されない

株やFXといった投資では、政治・経済状況の変動に大きく影響を受けるため、常に最新の情報収集に努めなければなりません。

ところがアパート経営といった不動産投資は経済変動をダイレクトに受けにくいのです。

 

たとえばデフレになって物価が下落しても、家賃価格はあまり下落しにくく、不動産価格もすぐに大きく下落することはありません。

逆にインフレに強く、物価上昇に伴い家賃や不動産価格が上昇していきます。

そのためキャッシュフローは増加し、物件の資産価値も上昇し、売却益で儲かることもあります。

経済変化に強いのが、アパート経営のメリットと言えるでしょう。

⑥相続税の節税になる

アパート経営を行うと、相続税の節税に。

土地の相続税は、路線価や固定資産税評価額などによって評価されますが、土地にアパートが建っている場合、軽減措置が受けられます。

また建物については、固定資産税評価額で評価されますが、アパートの場合は固定資産税評価額から30％減額されます。

このようにアパート経営では家賃収入で儲かると同時に、相続税対策にもなります。

2. アパート経営で儲かるためには秘訣を押さえておこう

アパート経営で儲かる理由をご紹介しましたが、ただアパート経営をしていれば儲かるワケではありません。

儲かるには秘訣を押さえて、行動に移す必要があります。

経営の計画をしっかり立てる

まず、アパート経営を始めるにあたっては、いくらぐらいのローンを組み、年間の見込み家賃収入はどれぐらいで、どのぐらいのランニングコストがかかり、いつまでにローンを完済し、いつ頃まで続けるのかなど、経営計画をあらかじめ立てておくことをおすすめします。

経営者なら事業計画をもって始めることは当然と言えるでしょう。

投資をする期間や目標とする利益、かかる費用を概算でも把握しておくことで、余裕を持ってアパート経営をすることができるのです。

自己資金は準備できると尚良い

アパート経営を始める際に大半の人は、金融機関でローンを組みますが、自己資金を多く用意しておくことにこしたことはありません。

少なくとも購入価格の5％～10％は用意しておくと安心です。

自己資金の有無は融資の審査において有利になるだけでなく、ローン利息の負担が少なくなるので、返済総額を抑えることができるメリットがあります。

アパート経営のリスクを理解して対策を立てる

アパート経営にはさまざまなメリットがありますが、「経営」にはリスクがつきものであること、そしてリスク対策を練ることの重要性を覚えておきましょう。

アパート経営で起こり得る代表的なリスクと対策について、わかりやすくご紹介します。

空室リスク

アパート経営の知識がない人でも、入居者がいなくて家賃収入を得られなくなるリスクがあることはご存知の方も多いでしょう。

空室はアパート経営で死活問題。

• 入居者需要の高い物件を購入する
• 適切な管理・リフォームなどで今いる入居者を逃さない工夫をする

といった対策が必要です。

災害リスク

地震や水害など、災害の多い日本では災害リスク対策が重要です。

地震で建物が倒壊してしまったり、津波や川の氾濫でアパートに浸水してしまっては、家賃収入どころではなくなるでしょう。

火災保険や地震保険に加入には必須。

新耐震基準の高い建物を選ぶ、耐火構造のアパートを選ぶなど、購入時から対策は始まっています。

家賃下落リスク

建物は月日と共に老朽化し、家賃を下げなければ入居者がなかなか入らない日が来るでしょう。

利便性の高い立地にあるアパートを選択したり、リノベーションを加えてたりとさまざまな工夫をすることで、家賃下落は最小限に抑えることができます。

また、あらかじめ家賃下落を前提にした収支計画を立てておくと良いでしょう。

3. 逆にアパート経営で儲からない人のパターン3つ

アパート経営は、ただ始めるだけで儲かるというワケではありません。

上記のように、儲かる秘訣を押さえておかなければ逆に失敗してしまうことも…。

アパート経営で儲からない人のパターンをご紹介しましょう。

アパート経営・不動産投資の知識0でスタートする

アパート経営を始めるにあたって、不動産や不動産投資の知識0で始めると失敗リスクが高くなります。

利益が出ないどころか赤字になった…

退去が続出してしまって空室だらけになった…

などの失敗は、知識がなく、営業マンに言われるがまま購入した人がほとんど。

アパートは購入すれば終わりではありません。

もしあなたが損をしたとしても営業マンが責任を負ってくれるわけではありません。

少なくとも、収益を出すにはどんな物件を購入すべきか、どう運用していったら良いかだけでも勉強しておくべきです。

ハウスメーカーや不動産会社に任せきりにしている

土地に新築アパートを建設して、アパート経営をする場合、ハウスメーカーがいろいろなサポートをしてくれます。

アパート経営に熟知したハウスメーカーであれば、何かと相談にのってくれるので頼りになりますが、全て任せきりにはせず、自分の目で確かめていかなければなりません。

 

また、アパート経営において不動産会社も何かと相談にのってくれるので、とても頼りになります。

しかし、全て不動産会社に任せておいては、後でトラブルの元になる可能性も。

 

アパート経営では、たくさん決めることがあります。

たとえば家賃をいくらに設定するのか・敷金をいくらにするのか・入居者審査をどうするのかなど、たくさんの実務も必要です。

 

収益性の低さや、入居者間トラブルなど起こっても、何かあった時に不動産会社は責任を負ってくれません。

儲かるものも儲からないとなれば、アパート経営をする意味がありませんよね。

土地から購入して新築アパートを建てるのは儲からない可能性が高い

アパートを新築してアパート経営を行うのは、すでに土地を持っている人におすすめの方法。

もし土地を持ってなくて、これから土地を購入して新築アパートを建設しようという人は、借入額が大きくなってしまうので、すぐに儲かることは期待できません。

利益が出るのは当分先の話になってしまうことも。

 

アパート経営は、土地を持っている人でさえ厳しい経営を迫られることがあるので、土地を持たない人がアパート建設から始めるというのはおすすめできません。

3. 他人任せにせず、自分で計画を立ててアパート経営を行えば儲かる！

アパート経営は比較的ローリスクで、ミドルリターンが期待できるという点で魅力的な不労所得と言えるでしょう。

しかしアパート経営で儲かるためには、他人任せにせず、大家自身が計画を立てて遂行させていかなければなりません。

またアパート経営といえば、たくさんの自己資金が必要であると思われてきました。しかし実際はそれほど多くの自己資金が必要なわけではありません。

 

たとえ多くの自己資金を持っていたとしても、全て使う必要もありません。

ローンを利用しながら、手元に余裕資金を残しておくことも、安定したアパート経営には必要です。

 

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