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アパート経営は本当に儲かるのか?儲かるワケ・儲からないワケを分析してみた

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不動産投資といえばアパート経営を思いつく人が多いかもしれません。

アパート経営は利回りがよく節税効果も高いといったイメージを持つ人も多く、とても人気があります。しかしその一方で、「アパート経営は儲からない」といった否定的な声も

確かにアパート経営で成功している人もいれば、失敗している人もいるのは事実です。

アパート経営は不労所得の代表格として魅力的。

多くの人が経営していますが、儲かるアパート経営を行うには、いくつかポイントがあります。

今回はアパート経営が儲かるワケと、儲からないワケに迫ります。これからアパート経営を始めようとする方は、ぜひ参考にして下さい。

1. アパート経営が儲かると言えるワケ6つ

①自己資金が少なくても始められる

アパート経営に興味があっても、十分な自己資金がないから諦めるという方も多いのではないでしょうか。

確かに自己資金は多ければ多いほど安心です。しかし高額物件なら全額キャッシュで購入する人はほとんどいません。

多くの人がローンを利用して物件を購入するので、ローンの借入額に対して1割程度の現金があれば十分です。

金融機関によっては、自己資金ゼロでも不動産ローンを利用できるところも。ローンを上手に利用すれば、少ない自己資金で経営が十分可能なんですよ。

②他の投資方法より低リスクで安定した収入が手に入りやすい

アパート経営などの不動産投資は、投資の世界でも低リスクだと言われています。

投資といえば、株やFXといった金融商品の投資が有名で、確かにうまくいけばとても儲かる投資なのは皆さんご存知の通り。

しかしハイリスクなので元本割れが起こることも。その点、不動産投資なら土地や建物がある限り、価値がゼロになることはありません。

またアパート経営をすると、家賃収入が定期的に入ってくるので、儲かるシステムにできています。

決してハイリターンとは言えませんが、長期的に安定してキャッシュフローが入ってくるという点は、金融商品の投資とは大きく異なりますね。

③素人でも、仕事と両立しながらできる

株やFXの投資では、知識や経験が必要です。素人で儲かるほど甘い世界ではないため、本を読んだりセミナーに参加したりと、日頃から自己研鑽に努めなければなりません。

サラリーマンだと、仕事が終わってから勉強するとなると、負担が大きいと思います。

その点、アパート経営であれば、あまり勉強しなくても儲かるため、仕事との両立が簡単にできるでしょう。

④アパートはマンションと比べて収益性が高い

不動産投資をするとき、アパート経営とマンション経営で悩む人が多いと思います。木造のアパートと、鉄筋コンクリート造のマンションでは建築費が違います。

木造アパートは安く建てられるので、収益性が高くなります。もちろんコンクリート造と比べると耐久性が悪いですが、アパートの方がコスパが良く圧倒的に儲かると言えます。

⑤経済の変動にあまり左右されない

株やFXといった投資では、政治・経済状況の変動に大きく影響を受けるため、常に最新の情報収集に努めなければなりません。

ところがアパート経営といった不動産投資は経済変動をダイレクトに受けにくいのです。たとえばデフレになって物価が下落しても、家賃価格はあまり下落しにくく、不動産価格もすぐに大きく下落することはありません。

逆にインフレに強く、物価上昇に伴い家賃や不動産価格が上昇していきます。

そのためキャッシュフローは増加し、物件の資産価値も上昇。売却益で儲かることもあります。このように経済変化に強いのが、アパート経営のメリットと言えるでしょう。

⑥(土地の所有者がアパートを立てると)相続税の節税になる

アパート経営を行うと、相続税の節税に。

土地の相続税は、路線価や固定資産税評価額などによって評価されますが、土地にアパートが建っている場合、軽減措置が受けられます。

小規模住宅用地の減額特例:評価額の50%(土地200㎡まで)

また建物については、固定資産税評価額で評価されますが、アパートの場合は固定資産税評価額から30%減額されます。

このようにアパート経営では家賃収入で儲かると同時に、相続税対策にもなります。

2. 逆にアパート経営で儲からない…と言われてしまうワケ3つ

ハウスメーカーに任せきりにしない

土地に新築アパートを建設して、アパート経営をする場合、ハウスメーカーがいろいろなサポートをしてくれます。

アパート経営に熟知したハウスメーカーであれば、何かと相談にのってくれるので頼りになりますが、全て任せきりにはせず、自分の目で確かめていかなければなりません。

ハウスメーカーは建築工事が専門なので、高い建築費で儲かる仕組みに。そのため適切な建築費であるかチェックしなければなりません。

素人だとつい言いなりになりがちですが、条件の悪いものはお断りするくらいの気持ちをもって接して下さい。

土地から購入して新築アパートを建てるのは儲からない

アパートを新築してアパート経営を行うのは、すでに土地を持っている人におすすめの方法。

もし土地を持ってなくて、これから土地を購入して新築アパートを建設しようという人は借入額が大きくなってしまうので、すぐに儲かることは期待できません。利益が出るのは当分先の話になってしまうことも。

アパート経営は、土地を持っている人でさえ厳しい経営を迫られることがあるので、土地を持たない人がアパート建設から始めるというのはおすすめできません。

全てを不動産会社に任せきりにしない

アパート経営において不動産会社は何かと相談にのってくれるので、とても頼りになります。

しかし何もかも他人に任せるというのはやめましょう。アパート経営では、たくさん決めることがあります。たとえば家賃をいくらに設定するのか、敷金をいくらにするのか、入居者審査をどうするのかなど、たくさんの実務も必要です。

こうしたことを全て不動産会社に任せておいては、後でトラブルの元になる可能性も。

収益性の低さや、入居者間トラブルなど起こっても、何かあった時に不動産会社は責任を負いません

儲かるものも儲からないとなれば、アパート経営をする意味がありませんよね。

不動産会社に任せきりにするのではなく、大家である自分自身が重要なことを決めていく主導力を持って、経営にのぞんでいきましょう。

3. 他人任せにせず、自分で計画を立ててアパート経営を行えば儲かる!

投資はいろいろなものがありますが、それぞれメリットとデメリットがあります。

どれが良いとは言えませんが、アパート経営は比較的ローリスクで、ミドルリターンが期待できるという点で魅力的な不労所得と言えるでしょう。

しかしアパート経営で成功させるためには、他人任せにせず、大家自身が計画を立てて遂行させていかなければなりません。

またアパート経営といえば、たくさんの自己資金が必要であると思われてきました。しかし実際はそれほど多くの自己資金が必要なわけではありません。

たとえ多くの自己資金を持っていたとしても、全て使う必要もありません。ローンを利用しながら、手元に余裕資金を残しておくことも、安定したアパート経営には必要です。

これを機会に、みなさんも不動産投資家になってみてはいかがですか。

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