土地の贈与税はいくらかかるのか|贈与の手順や計算方法を徹底解説

相続税の税金対策としては、生前贈与が有効だといわれています。

ところで、生前贈与時の贈与税は、いくらくらいかかるのでしょうか?

贈与税のおおよその金額が分からないと、税金対策といわれても、ピンとこない人が少なくないでしょう。

そこで、今回は土地を贈与された場合の税額の計算方法を手順に従って詳しく説明します。実際に支払わなければならない贈与税を計算することで、おおよそのイメージが持てるでしょう。税金対策に役立ててください。

また、土地にかかる贈与税の軽減措置についてもご紹介します。

一定の要件に該当すれば、贈与税を節税することが可能です。

適用するかしないかで支払う税額が大きく異なるので、押さえておかなければならないポイントといえます。

1. 土地を贈与する際に贈与税がかかる場合とかからない場合について

親族の間で同じように土地の譲渡などがあっても、贈与税がかかる場合とかからない場合があります。どこに違いがあるのかをご紹介しましょう。

1-1. 親や祖父母の土地で贈与税がかからない場合はどんな時か?

賃料を支払わない貸借関係を「使用貸借」といいます。使用貸借の場合、血縁関係でなくても税務上の価格はゼロです。

使用貸借で、いずれは土地を親に返すのであれば、贈与税が課税されることはありません。

たとえば、土地について貸借関係があれば、借主が貸主に地代を支払うのが一般的です。

ところが、土地の持ち主が父親であり、土地に住宅を建て使用しているのが子供であれば、地代を支払うことはないでしょう。

しかし、使用貸借している土地が、将来、親から子供に相続されると相続税の対象になります。

1-2. 親や祖父母の土地で贈与税がかかる場合はどんな時か?

たとえば、親が借地している土地を子供が地主から購入したようなときは、今まで地主に支払っていた地代を子に支払うことになりますね。

しかし、親が地代を支払わなければ、子供から親に対して贈与があったとされます。

ただし、子供が所有者になっても、借地権者は引き続き親であるとして「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を子どもの住所地を管轄する税務署長に提出すれば、贈与として扱わないとされています。

2. 土地に贈与税がかかる場合の贈与税の計算方法について

「贈与財産価格」から110万円の「基礎控除額」を差し引いた残額に贈与税が課税されます。贈与税が課税される場合の計算式は下記のとおりです。

贈与税の求め方
課税価格=贈与財産価格-基礎控除(110万円)

贈与税額=課税価格×税率-控除額

詳しくは、下記の「課税価格の計算方法について」と「贈与税の税率早見一覧」で説明します。

3. 土地の贈与財産価格を知るには2つのパターンがある

土地について贈与税の額を求めるためには、土地の贈与財産価格を調べる必要があります。

調べる方法は、一般的に「路線価方式」と「倍率方式」です。

①路線価方式で調べる方法と計算の仕方について

路線価とは、国税庁が定める措置の価格であり、毎年1月1日の評価額が8月頃に公表されます。路線価は、道路に面する宅地の1平方メートルあたりの標準的な価格です。

国税庁のホームページで確認できるので参考にしてください。

路線価方式による求め方
正面路線価×奥行価格補正率×面積

参照URL:国税庁・路線価図・評価倍率表

②倍率方式で調べる方法について

倍率方式を使用するのは、路線価の指定されていない地域です。

路線価は全国に指定されているのではありません。したがって、路線価が指定されていないところでは「倍率方式」により計算します。

道路に路線価が指定されていないところを倍率地域として、倍率表の倍率を乗じて計算します。

なお、固定資産税評価額は、3年ごとに見直され、市町村役場で確認することが可能です。詳しくは国税庁のホームページで確認できます。

参照URL:国税庁・路線価図・評価倍率表

倍率方式による求め方
固定資産税評価額×倍率

4. 課税価格の計算方法について

路線価方式や倍率方式で計算した「贈与財産価格」から「基礎控除額」である110万円を差し引いて「課税価格」を求めます。

5. 贈与税の税率早見一覧

求めた「課税価格」の額により「贈与税の税率早見一覧」に応じた税率と控除額を適用します。課税価格に該当する税率を乗じて控除額を差し引くのです。

課税価格(基礎控除後) 税率 控除額
200万円以下 10%
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1,000万円以下 40% 125万円
1,500万円以下 45% 175万円
3,000万円以下 50% 250万円
3,000万円超 55% 400万円

参照URL:国税庁・贈与税の計算と税率

たとえば、路線価方式や倍率方式で求めた贈与財産価格が1,000万円だとしましょう。

求める税額は「(1,000万円-110万円)×40%-125万円=231万円」になります。

6. 土地の贈与税を節税する方法はないのか?

土地の贈与税を節税できるケースがあります。

贈与税は、一定の要件に該当すれば特例が適用され節税することができるので利用しましょう。

6-1. 相続時精算課税制度を活用した節税方法

60歳以上の父母や祖父母から20歳以上の子や孫に財産を贈与した場合、「相続時精算課税制度」として財産のうち2,500万円までを非課税にすることができます

6-2. 夫婦の場合は、配偶者控除を活用した節税方法

婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用の不動産や不動産取得のための金銭の贈与がされると、基礎控除に加えて、最高2,000万円までの配偶者控除を受けることができます。

7. 土地を生前贈与する場合の手順について

土地の生前贈与には節税効果があるといわれています。上手く活用したいものです。そこで、生前贈与の手順についてご紹介しましょう。

①贈与契約書を作成する必要がある

生前贈与には「贈与契約書」の作成が必要です。法律では、贈与するときに書面が成立要件にはなっていません。贈与は口頭でも成立します。

しかし、生前贈与の場合、後日名義変更や申告のために書面が必要になるので書面作成が必要です。

②土地の名義の変更(名義変更登記)を行う

法務局において、土地の名義変更のために所有権移転登記が必要です。一般的に登記の専門家である司法書士に依頼します。

③年間110万円を超える場合は贈与税の申告が必要になる

贈与の額が年間で110万円を超える場合には、贈与税が課税されるため申告しなければなりません。贈与税の申告は、納税者が計算し税務署に申告することになります。

8. 土地を生前贈与するとどれくらい費用がかかるのか?

土地の生前贈与に必要な費用は贈与税だけではありません。贈与税以外にも、さまざまな費用が必要です。それぞれの費用の特徴をご紹介します。

8-1. 登録免許税

土地の名義変更をするときの所有権移転登記をするときに必要な費用を「登録免許税」」といいます。登録免許税の額は、生前贈与する土地の固定資産税評価額の2%です。

参照URL:国税庁・登録免許税の税額表

8-2. 不動産取得税

不動産取得税として、生前贈与した土地の固定資産税評価額の1.5%が課税されます。1.5%の税率は、宅地を贈与したときに課税される、平成30年3月31日までの軽減措置です。

参照URL:東京都主税局・不動産取得税の軽減措置について

8-3. 贈与税

土地を贈与されたときに贈与税が課税されるのは、上記に記載したとおりです。路線価方式や倍率方式により求めた贈与財産価格から基礎控除額である110万円を差し引いた課税価格に課税されます。

一定の要件に該当すれば、特例が適用され税額が軽減されるので確認が必要です。

参照URL:国税庁・贈与税の計算と税率

8-4. 土地の生前贈与の手続きを専門家に依頼した場合の費用

土地の生前贈与には、専門家の知恵が必要でしょう。

贈与税の申告は税理士に依頼し、土地の名義変更は司法書士に依頼するのが一般的です。

税理士報酬として5万円〜10万円、司法書士報酬として5万円前後が必要になります。

9. 土地を贈与する費用は決して安くありません。特例制度等を活用できる場合は上手に活用しましょう!

土地を贈与されると、思いのほか資金が必要ですね。

将来の相続税と比べてどちらにメリットがあるのかをよく考える必要があるでしょう。税理士などの専門家の知恵を借りるのも大切です。無料セミナーなども開催されているので積極的に活用してください。

しかし、専門家に任せるだけでは、納得のできる結果にはつながらないでしょう。

専門家に任せる場合であっても、最低限の知識を身につけてから相談すれば、内容を理解して委託することができますね。

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