都内サラリーマン大家の本音に直撃!投資一家の相続対策とは|みらいもINTERVIEW

みらいもINTERVIEW企画_vol.1

MIRAIMOとしては初の試みとなります、実際の不動産オーナー(大家さん)に取材を決行!
不動産投資のあれこれを、根掘り葉掘り聞き出していきますこの企画。記念すべき第一回目。

Junichi Junichi_ MIRAIMO編集長 
投資の経験は株式投資やFX、先物を中心に数年の実績をもつ。
座っているのが辛いらしく、たまに正座しながら作業するのがマイブーム。
そして辛いものもマイブーム。
Shiori Shiori _ MIRAIMO副ディレクター
事務員志望だったライター。とってもいい子。
ピアノを弾くようにタイピングするためパソコンに向かっている姿は優雅
しかし腰痛持ちのため、じっとしていられない。

インタビュアーはこの2人。

今回取材に協力していただいたサラリーマン大家のSDさん(匿名希望のためお名前や特定される内容は伏せさせていただきます)

 御名前:SDさん

ご年齢:34歳

ご家族:奥様とお子さんが三人(一男二女)

お住まい:都内・23区の左側

所有物件:なし

所有物件はありませんが、不動産投資に関わりが深いSDさん。

所有物件がないサラリーマン大家?

謎を秘め、30代で成功を納めているSDさんに直撃していきましょう!

不動産投資のキッカケは?|代々不動産投資を家業に

Junichi
SDさんの不動産投資を始めれらたキッカケは何でしょう?

ーー僕は実は不動産のオーナーでは無いんですよ。
不動産を所有しているのは祖母、父、そして母が不動産の管理関係の会社経営をしています。

それぞれが所有する物件は、

祖母 都内、地方に土地を所有(大地主)
各所
都内にマンション3棟
宮崎にアパート3棟
神奈川に戸建てを1戸
都内にアパート1棟
那須に貸別荘を1戸

元々父の母(祖母)が都内沿線の大地主でして、土地の立地も良く、マンション3棟に関しては線路沿いの駅徒歩5分圏内に建ってます。

土地を所有していたことから、家業として不動産投資、不動産経営をし続けている。といったところです。

Junichi
なるほど。それでは物心ついた時から不動産投資に不動産経営に触れられてきたんですね

ーーまぁ確かに生まれた瞬間から不動産オーナーは側にいましたが、未だ不動産投資の勉強はしてません(笑)
母が不動産管理の会社の経営をしてまして、僕はそこの役員をやっています。主な事業は駐車場や貸し倉庫の管理ですが。

事務作業的な物、経理の部分などを休みや暇がある時に手伝うくらいで、本格的な不動産経営の実務、勉強などは個人ではしてませんね。

今回インタビューをお受けしましたが、実際のサラリーマン大家は父です。僕なんかのお話でみなさんの参考になるんでしょうか?(笑)

Junichi
いえいえ!とても参考になりますよ。というのはSDさんにだからこそ聞きたいことがございます。

相続の秘訣は?相続対策の情報源は〇〇

Junichi
これから不動産投資を始める方も、現在不動産を所有して経営されてる方も気になることは、ズバリ「相続」に関してです。ご家族で不動産経営されているSDさんだからこそ知っている、相続対策について是非ご教授頂きたい!

ーー相続は大変ですよね。実際、相続対策といっても検討中なんですが、きっと僕か僕の子供達が相続するかと思います。

祖母が90代になるので、そろそろ真剣に考え始めてるという段階です。90代の祖母に代わって所有している物件の主導権はほぼほぼ父が握ってます。

地域毎に管理会社に管理を委託しています。全部で3社ですが、そういった業者とのやりとりは基本父が1人で請け負ってますね。

shiori
では相続対策として物件の売却などは考えてないんでしょうか?

ーー物件の売却はかなり行ってきましたよ。資産価値が低くなりそうな、要は空室の多い物件や維持管理で赤字になるものに関しては売却を続けています。

現在所有している物件は立地が良く、運がいいことに満室経営を続けられています。それに空室になる頻度、引越しなども少ないので。部屋の広さがファミリータイプというのが上手くいった要因かもしれませんね。

相続の秘訣などと言われるとあまり思い浮かびませんが、土地を所有している場合は『不動産とセットで売却する』ことですね。

祖母は土地一帯を所有している為に、私道(道路)を持ってます。道路はただ金がかかるだけで(維持管理費、電気代や修理代なんかも)なんら資産価値がないんですよ。国や自治体なんかも買いたがらないですね笑

不動産がセットであれば道路なんかも売れます。もし接道する物件が資産価値下がればそこから売っていきますね。

相続の秘訣はいかに資産価値がないものを売却できるかってところだと思います。

ーーちなみに相続税の対策も大変ですが、してるにはしてますね。

相続可能な不動産含めた資産の総額は相続税の税率のMAXがかかる金額を満たしてます。

この相続税をいかに減らすかは借金をして負債を増やしていくという方法が現実的でしょうね。

shiori
そこは王道ですよね。何か”実は”な裏技みたいな方法はないんでしょうか!?

ーーそうですねぇ。保険を利用することですかね(笑)

現金のまま受け取ってしまえば、贈与税がかかってしまいます。そこで保険を利用して相続税、贈与税の対策をしています。

祖父は存命ですが、祖父から生前贈与としてひ孫、つまりは僕の子供に毎年送金してます。そして僕の子供達は親である僕たちに生命保険をかけています。

もちろん契約まで及んだのは僕の判断ですが(笑)こうすれば圧倒的に現金ままの資産を残すよりは税金を抑えられますね。

お祖父様からひ孫さんへ送金は、贈与税の中でも非課税対象となりやすい暦年贈与もしくは教育資金一括贈与の特例と思われます。

暦年贈与・・・
贈与税は年間・1/1~12/31までに贈与された金額に対しての課税となりますが、毎年110万円までは基礎控除となります。110万円までの贈与であれば税金はかかりません。税金の支払い義務はもらった側、今回でいえばひ孫ちゃん達に税金の課税がなされます。逆に言ってしまえば、三人に330万までの贈与であれば、贈与税は課税されません。
※ただし、税務署から「相続税対策の贈与」と判断されれば、贈与の否定などがなされます。

教育資金一括贈与の特例・・・
30歳未満の子や孫に教育資金として1500万円(学校以外の学費は500万円)まで非課税とされる制度。
2019年3月31日までの贈与が対象となります。

贈与税、相続税の詳しい対策方法は別記事でお送りいたします。

税金は支払うべきものだと思ってますので、税金を0円にできないことは承知の上で節税しています。

もちろん支払いは無いほうがいいですが、一切払わないなんて考えはしてませんので、ちゃんと支払うべきものは支払いますね。

shiori
贈与税や相続税などに関しては、今勉強中でして、直に税金対策される方のお話伺えて嬉しいです!ちなみにSDさんはそういった方法をどこでお知りになるんですか?

ーー相続、贈与に関しての話は銀行から助言をもらってます。

物件をいくつも所有しているというのもあるんですが、父が元々行員でして。その銀行からしか融資を受けてません。

だから仲のいい銀行マンから助言を都度もらってるんですよ。その代わり、お金をもっと借りてくれとか言われますが(笑)

それとうちが利用している利用してないってのは、言えませんが、贈与信託が最近の流行りのようですね。サービスが良い、、、と聞きます(笑)

面倒な贈与や相続は、不動産投資をやっているならまず、やりとりがある銀行に相談するのが良いかもしれませんね。

贈与信託・・・
暦年贈与を信託銀行や一部の銀行が取り扱っている商品のこと。
内容としては「簡単・確実・便利」に扱えるのが魅力で、

  1. 贈与手続きが不要になる
  2. 贈与取引が残る(贈与の証拠として提出できる)
  3. 定期的な通知がある

などメリットが多いサービスのため、これから取り扱う銀行が多くなる可能性が高いです。

不動産投資に成功している人はその他の資産運用をしている?

Junichi
SDさんは不動産投資を実際行っていない現状ですが、不動産経営を相続などで継ぐとして、他の資産運用などへのご興味はあるんでしょうか?最近だと仮想通貨などが流行りましたが、その辺りの本音をお伺いしたいです。

ーー本音を言いますと、他の資産運用などには全く興味がありません。

儲けを増やすことよりも、元からあるものをどう活用するか。ということしか考えてませんね。

物件の買い足しや売却などは都度考えていきますが、海外不動産を買いたいって気持ちも無いですね。海外不動産はギャンブルと個人的には思ってますし。

当面は持っている物件が30年を越してきたものがあるので、一旦解体して、再度新築を立てる方向になると思います。

大規模修繕などもあり、ちょっと痛いところはありますが、積立は計画的にしてますので問題ないでしょう。

手を広げて、知らない投資を勉強するよりも、近くに熟練者がいる不動産投資。ってところです。そろそろ本格的に勉強始めます(笑)

気になる不動産会社の実態!お付き合いある企業様は良い?悪い?

Junichi
続けて本音をお伺いする内容になってしまいますが、今お付き合いのある不動産会社の良し悪しってありますか?管理や仲介、建設などお答えできる範囲で構いません!

すごいところ突いてきますね(笑)
ーーぶっちゃけますと、知っている業者さんはT不動産です。

都内にある物件は土地の所在地がT社沿線ですので、自然とT不動産にお願いする形になったかと。

他の物件に関してはその土地毎に業者は変えてますね、管理含めて。実際どんな業者を使ってるか、名前は知ってますがT不動産以外の業者は父がやりとりしていて直接話したことなどはありません。

T不動産に関しては、ここ数年前ですが、土地を貸し出して共同でマンションを建てました。

まぁ不満が全く無いかって言ったら嘘にはなりますが、T不動産で良かったですよ。

Junichi
共同でマンションを。マンションの半分を所有しているって事ですか?

ーーその通りです。建設費用など諸々を折半って感じですね。

ただ、半分といっても、縦割りではなく、下層階がうちの所有です。仮に20階建てだとしたら、10階から下がうちの所有物件で家賃収入を得てます。

Tさんには美味しいところを持ってかれてますが、管理などは一棟丸ごとやってもらっているので、広告、入居者募集などはお任せできるのが楽ですね。

もちろん共同出資ともなれば、収支計画は抜かりなく行っていて、回収が何年後かも計算しています。

ーーT不動産に対する不満というか不安はもちろんあります。
まず入居者の選定は全てTさんの基準です。それなりに広い部屋なんですが、単身者に限らせてもらってます。

うちの所有している物件ですが、知り合いに住みたいと言われても、勝手に契約できないんですよ(笑)この前はご夫婦で住みたいと言われTに伝えたところ、結果はNGでしたね。

もう一点不安としては、管理を一括してもらってるので、家賃をいきなり下げるなんてことが起こるかもしれません。いわゆるサブリース契約みたいなものです。

もちろん変なサブリース会社に任せるよりは信頼に足りますし、単身者しか入れないと決めても今は満室経営なので、Tさんのやり方は間違ってはいなかった事にはなりますね。

Junichi
T不動産には不安はあるけども、結果「いい会社」という事ですね!

大家の心得|これから大家になる人に向けたメッセージ

Junichi
それでは今回は最後の質問となりますが、、、これから不動産投資を始めようとしている未来の大家さんにお伝えしたい事ありますか?

ーー無理をしてでも20代から始める事。借金を恐れない事。ですかね。

まず僕がまだ大家ではないんですが(笑)不動産投資をすることは間違いなく良いことです。

そして、老後のことなどを考えれば、若くして始めた方が断然有利です。ローンを返し終えれば、家賃が丸々収入に変わります。20年30年所有を見越した物件を購入して、老後の生活に役立てれば万々歳だと思いますよ。

shiori
私も三十路になる前に不動産投資を始めたいと考えてます!SDさんから見て今は業界的には買い時なんでしょうか?不動産の価値の向上はオリンピック効果なんて言われてますよね?

ーー不動産業界がどうなるかは僕にはわかりませんねぇ

先ほどは無理してでも不動産投資を若いうちからと言いましたが、そんなに焦らなくても良いと思ってます。

というのは、無理すべきは『良い物件』が見つかったら無理すべきだからでしょう。

僕らは運がいい事に、立地が駅近で住人となり得る客層も良かったのでうまくいきました。収益が出ない物件を無理して買ったらそれこそ失敗ですよ。

なので立地の良さを一番の念頭に置いて、物件を探しまくる!いい物件と出会えたら無理を承知でも買う!です。

shiori
運命の出会いをしたら、強気に無理してでも攻めるってことですね!いい結婚相手を見つけるみたいに!
Junichi
・・・・・。

インタビューを終えて

Junichi
本日はありがとうございました。
shiori
ありがとうございました。

ーーいえいえこちらこそ。為になったのか分かりませんが(笑)

今度別の方を僕から紹介しますね。本物のサラリーマン大家さんです。

Junichi
いえいえ!貴重なお時間をありがとうございました。ご紹介も恐縮です。
shiori
本当に謙虚で良い人ですね。
次回もインタビュー記事乞うご期待

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