墨田区の不動産投資物件なら錦糸町!その理由と物件選定の方法

墨田区には、不動産投資物件が約846件あります。人気の高い墨田区ですから、今後新たに開発予定のマンションもでてくるでしょう。

現在、西暦2017年。平成から新たな元号になろうとしています。墨田区のシンボルである東京スカイツリーは、2012年に誕生しました。今では東京タワーと同じくらい存在感を放ち、人気のスポットになっています。墨田区に古くから住んでいた方々は、想像していたでしょうか。

また、時代は変化します。つまり、私たちは様々な事を選択し続けて生きる事ができるんです。便利な物が溢れ、建物の設備も進化し、交通機関も発達しました。不動産投資物件も846件あれば、846通りのメリットとリスクが存在します。

あなたなら、どの物件に魅力を感じますか?わたしなら、今回この物件をオススメします。
墨田区の魅力に、あなたはきっと惹かれていくはずです…。

1. 錦糸町駅から徒歩6分の物件情報(例)

不動産投資物件を購入する際は、入居者様の気持ちになって考える事も大切です。また、人気の物件は駅から近い方が好まれます。今回は、この物件でシュミレーションしてみましょう。

物件概要

最寄駅からのアクセス時間 JR総武・中央緩行線 錦糸町徒歩6分
築年数 1981年5月(築37年)
所在階 5階/9階建て
建物の構造 RC造
物件価格 880万円
想定家賃 840,000万円(70000円/月)
表面利回り8.68% 9.54%
専有面積 17.06㎡
間取り 1R
方角 南向き
駐車場
管理方式
管理費 6320円/月
修繕積立金 7830円/月

この物件の築年数は37年なので、残りの耐用年数は10年になります。耐用年数は、減価償却費として計上する際に必要な年数になります。

耐用年数一覧表

軽量鉄骨造:19年
木造造:22年
鉄骨造:34年
鉄筋コンクリート造:47年

周辺環境

ポイント:錦糸町はあまり治安が良くないと思われていますが、犯罪件数は年々減っています。
また、買い物のしやすさと飲食店の多さは他の区に比べて便利な環境です。

まいばすけっとのスーパーは、深夜0時まで営業しています。帰宅が遅い方にも便利です。
JR錦糸町南口から徒歩3分。

コンビニも、ファミリーマート・セブン・ミニストップなどがあります。飲食店は、和洋中なんでも揃います。

また、2017年にテルミナがリニューアルオープンしました。なんでも揃う施設です。

営業時間:9:30~(休日9時~)23:10
駅と直結しています。

また、立志舎と両国高等学校がありますので、学生も多く賑わう街です。人の流れが多いエリアは、需要があります。不動産投資のリスクとして、空室リスクを避ける事ができるエリアです。

夜のお店・パチンコ店・場外馬券場もあります。

賃貸マーケット

ポイント:家賃相場は、あなたが不動産投資を始めると、毎月入る家賃収入になります。家賃収入からローンの返済・必要経費を差し引いていくので、把握しておきましょう。

1R 7.89万円
1K 8.57万円
1DK 10.39万円
1LDK 13.74万円
2K 9.24万円
2DK 11.71万円
2LDK 14.91万円
3K
3DK 13.46万円
3LDK 21.61万円

1R・1K・1DKが好まれています。また、入居者様の希望家賃は7万円~8万円です。築年数は10年以内であること。このような投資物件を購入すると、空室が防げるかと思います。

交通情報

JR・都営地下鉄・京成・東武・東京メトロが利用できます。バスも走っていて便利です。

最寄りの駅は、JR錦糸町駅または東京メトロ半蔵門線があります。
渋谷には、乗り換えなしで29分。新宿まで24分。六本木には30分で行けます。

錦糸町に実際住んでいた人の声では、通勤ラッシュはかなりの混雑みたいです。

2. 表面利回りと実質利回りの重要性

今回の物件は、表面利回りが最低ラインの8%を超えています。しかし、銀行からの借入額、または頭金がいくら用意できるかにより、実質利回りが変動します。更に、空室が続けば表面利回りの数字はあてにならないものになります。この表面利回りという数字は、目安になりますが、確定した数字ではないことを、覚えておきましょう。

利回りの計算式は4種類あります。主に覚えておいた方が良い計算式は、表面利回りと実質利回りです。

表面利回りは、仮に満室状態が続いた際に、購入物件からいくらの利益が生まれるかを測るものです。不動産投資サイトを開いた際によく目にする数字は、だいたいが表面利回りになります。

表面利回りの計算方式
年間家賃収入÷購入物件価格×100=表面利回り

実質利回りは、年間の運用諸経費と購入時の諸経費を踏まえたものになります。表面利回りとは
異なるのが、より具体的な利回りを割り出せるところです。

実質利回りの計算方式
(年間収入-年間支出)÷(物件購入価格+購入時の諸経費)×100=実質利回り

4. 墨田区の情報

ポイント:墨田区マスターになれば、あなたの不動産投資が成功する確率は極限まで上がると言えるでしょう。ここでは墨田区の特徴を項目別にまとめます。

どんな人が住んでいるの?

26.2万人が住んでいます。墨田区の面積は広い方ではありませんが、多くの人が集まります。また外国人の方も多く働いていますし生活をしています。年齢層は幅広く、お年寄りから若い世代まで生活をしています。夜のお店も多いので、夜の方たちも多く住んでいます。

ですが、保育園が21箇所あり、子育てするにも適した環境があります。錦糸町の繁華街を抜ければ、住宅街に入ります。今1番人気のエリアは押上で、休日の東京スカイツリーには、お子様連れの方が水遊びをしています。

交通情報

主な主要駅はやはりJRの錦糸町駅です。その他にも東京メトロ・都営地下鉄・京成などが走ります。高速を使用した場合、銀座へは7分で行けます。

茅場町付近からもバスがでていて、電車に乗るより安く錦糸町へ行けます。

観光地

墨田水族館


墨田区の観光スポット192件中、6位に入ります。時期にもよりますが、混雑していると未だに並びます。こちらも、外国人観光客に人気のスポットです。

両国国技館


日本の国技でもある相撲。JR両国駅から徒歩3分以内の場所に、両国国技館があります。外国人観光客にも日本人にも愛されています。また、銀座のクラブで働くお姉さんも来ていたりします。

この近くには、お洒落な飲食店もあり、国技館の中では名物の焼き鳥を食べてもいいですね。

東京スカイツリー


2012年にオープンしましたが、未だに展望デッキへは並ぶ日もあるようです。東京の景色を一望できますが、それはそれは綺麗な景色です。また、ソラマチや墨田水族館も隣接しています。

両国国技館と同様、東京スカイツリーも外国人観光客に人気のスポットです。

5. 借りる側が住むのに便利な街ランキングBEST3

借りる側の気持ちがわかれば、あなたの不動産投資も成功する確率が上がりますし。将来住むかも知れない街かもしれません。要チェックです。

BEST①:緑

この周辺の家賃相場は1R6.70万円~2LDK14.00万円です。

スカイツリーまで歩いて行けます。古くかある駄菓子屋もあり、最寄りの錦糸町駅まで行けば、マルイもテルミナもあります。通勤も遊びも、困らないエリアです。

BEST②石原

1R8.5万円~2DK10.3万円です。

両国国技館に近いため、お相撲さんをよく見かける街です。また、隅田川の花火大会がよく見えます。錦糸町駅までは自転車で行けます。最寄り駅は両国です。両国は、快速が止まらないのが気にならなければ、問題ないエリアです。

BEST③:東向島

1R6.5万円~2DK9.3万円です。

東武博物館があるので、週末は賑わいを見せる東向島。治安が良く、首都高速の入り口は向島にあり、ファミリー向けのエリアです。ファミリータイプの区分ワンルームマンションは、長期の契約が見込めるものの、入居者募集に時間がかかる場合もあります。

6. 出口戦略を意識しないと危険な理由 ~リスク対策~

不動産投資は、購入して終わりではありません。売却も視野に入れた物件の購入と、ローン返済を考えなければいけません。ただ、不動産は実物資産です。長期で保有することにより得るメリットがあります。キャピタルゲイン。つまり売却益目的でないのなら、よほど人気のない物件を購入しなければ買い手は見つかるはずです。

築年数と部屋の作りにもよりますが、周辺環境よりも家賃設定の低い物件は、購入金額も安く抑える事ができます。しかし、思うような不動産経営ができそうにない場合は、物件価格が高くても購入する価値があります。

これは車を購入する時も同じです。長期で保有するなら新車や新古車でもいいですが、乗り換え希望の場合は、中古車を購入してしまうと売り手がなかなか見つからず売却益も望めないという事です。

スカイツリーのおひざ元、墨田区の不動産投資

「郷に入っては郷に従え」という言葉があるように、エリアごとに様々な顔を見せています。また、「住めば都」という言葉もあります。そんな、愛着がわいてしまう墨田区の魅力は、あなたも直接足を踏み入れる事で感じて見てください。

実際に不動産投資を成功へ導いている方は、物件はもちろん、管理会社にも名刺を配り挨拶しにいく方も多いようです。今後も墨田区は活気づいていくでしょう。

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