1つの土地に5つの評価額？！一物五価の意味と計算方法をわかりやすく大公開

自分の土地がどのくらいの評価額か気になる人は多いでしょう。ただ、「土地の評価額」といっても、実は5種類の評価額が存在します。

そのため、土地の評価額を知りたくても、5種類のうちどの評価額を見れば良いか迷ってしまうものです。

土地は一千万円単位の大きなお金が動くので、評価額によって手元に入るお金も大きく変わってきます。そんな土地の所有者は、5種類の土地の評価額全てを理解しておくことが大切です。

それぞれの評価額の内容自体はそう難しいものではありません。

そこで今回は、土地の評価額5つをすべて解説します。計算式が明確なものは計算式も含め、それぞれの評価額にはどのような意味があり、どのようなときに活用するかを解説していきます。

1. 5つもある土地の評価額のナゾ

冒頭でもお伝えしたように、不思議なもので土地の評価額は5つの種類があります。

しかし、この5つの評価額はそれぞれ用途が異なり、評価額の算出元も異なっているのです。

たとえば、国や地方自治体が決めている評価額もありますし、実際の取引価額に即した評価額もあります。

そのため、土地の評価額が5パターンあるというよりは、どのような場面で土地を知りたいか？によって5種類の評価額のどれを参考にするか決めるというイメージです。

2. 一物五価の意味と計算方法

では、次に、一物五価の意味とそれぞれの計算方法を解説します。ここでいう「五価」とは、以下の5つです。

• 公示地価
• 基準地価
• 固定資産税評価額
• 相続税評価額
• 実勢価格

上記の評価額が「五価」と呼ばれる評価額です。

一つの土地に五つの価格があるのが「一物五価」と呼ばれる所以ですね。

実際に土地を売却するときには、実勢価格をメインに利用し、そのほかは税金などの算出や参考価格として利用するというイメージです。

①公示地価

公示価格とは、地価公示法にも続き算出される価格のことで、毎年1月1日に公示されます。

この公示価格は、以下で解説する「固定資産税評価額」や「相続税評価額」の基準になる評価額です。また、公示地価を算出する目的は、日本の土地の価値を正常に判定するためです。

土地の売買取引時に、必ずしも公示地価で売買されるわけではありませんが、重要な参考指標になるのです。公示地価を算出する地点は、国土交通省が定めた地点（標準地）であり、その数は2.6万箇所を超します。

標準地は、同じ用途で利用される土地から、環境や状況などを加味して標準地だと考えられる場所が選出されています。そのため、極端に小さかったり、不整形であったりする土地は標準地になりにくいです。

さらに公示価格は、国土交通省によって選定された不動産鑑定士が、実際の取引価格や金融機関のローンの審査基準（担保評価）に即して計算されます。公示地価は一般に公開されているので、国土交通省のサイトで閲覧可能です。

②基準地価

基準地価とは、都道府県が定める土地の評価額になります。

公示地価が国土交通省の管轄であったのに対し、基準地価は都道府県の管轄です。毎年7月1日時点の地価が9月頃に公表される点も、公示地価と違う点です。

基準地価には、公示地価を補完する役割があります。公示地価と基準地価では公表日がズレているため、9月以降は基準地価の方が最新の動向を反映しています。

また、基準地価は公示地価で算出する地域以外も算出地があるため、公示地価が発表されていないときにも基準地価を利用する場合があります。

③固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、その名の通り固定資産税を算出するときの評価額になります。土地をはじめとした不動産は、たとえその土地を活用していなくても固定資産税という税金がかかってきます。

その税額を計算するための不動産の評価額が、総務大臣が定めた基準である「固定資産税評価額」というわけです。

固定資産税評価額は、自治体の担当者が1つずつ不動産を確認して算出していきます。固定資産税評価額の目安としては、大体公示地価の70％程度です。

また、毎年6月ごろに郵送されてくる固定資産税決定の通知書に、評価額が記載されています。

④相続税評価額

さて、次に相続税評価額です。相続税評価額とは、相続税を算出するときの基準になる評価額です。求め方には以下の2方式があります。

• ①路線価方式
• ②倍率方式

上記の2つの計算式は丸暗記する必要はありません。実際に評価額を計算するときは、司法書士などに依頼することが多いからです。ただし、相続税評価額をどのように算出するかという概要だけは理解しておきましょう。

路線価方式

奥行き補正とは、道路から奥まっている土地ほど評価が低くなるので、その点を補正する値です。

詳しくは路線価サイトをご覧下さい。路線価は毎年1月1日に評価されて、8月頃公表されます。また、路線価で算出する相続税評価額は、公示地価の70～80％が目安です。

倍率方式

前項で解説した路線価方式は、全国の主要市街地の道路にしか設定されていません。そのため、路線価の存在しない土地に関しては、以下の計算式により土地を評価します。

ただし、地目などによって、固定資産税評価額に倍率を掛けることがあります。要は、固定資産税評価額を相続税評価額用に調整するというわけです。その倍率についての詳細は、路線価図の倍率表をご覧ください。

⑤実勢価格

実勢価格とは、実際に取引された金額を元に価格を算出する方法です。

そのため、実際に土地などの不動産を売却する場合には、この実勢価格を利用します。上述した通り、公示価格などはあくまで参考価格です。

実勢価格でもっと利用されるのは「取引事例比較法」であり、取引事例比較法とは周辺の成約事例を元に価格を算出する方法です。土地の実勢価格を算出するときは、基本的には不動産会社がレインズなどの情報を元に算出しますが、一般個人でも成約事例を確認することは可能です。

たとえば、REINS Market Informationや土地総合情報システムなどにアクセスすると、成約事例の情報を閲覧できます。

おまけ：不動産鑑定士による「鑑定評価額」

さいごに、おまけとして不動産鑑定士が算出する「鑑定評価額」について解説します。そもそも不動産鑑定士とは、不動産の鑑定評価の法律に基づいてつくられている国家資格で、不動産全般の価値を算出する専門家です。

そんな不動産鑑定士が算出する鑑定評価額は、実勢価格による「地域・時期的要因」を取り払った正常価格になります。

先ほど解説したように、実勢価格は実際の取引事例を基に算出します。そのため、売り急いで価格が安くなったり、逆に運よく高く売れたりすることもあります。

つまり、時期や地域、そして運的な要素で価格が変動しやすいということです。そのため、このような要素に左右されない正常価格の算出が求められ、それを算出するのが不動産鑑定士の鑑定評価額というわけです。

3. 一物五価の概要を知る

このように、一つの土地には五つの評価額があります。これらの評価額は、まず概要を知っておきましょう。

特に、その評価額の目的を知ることで、「自分の利用すべき評価額は何か？」が分かってきます。

これらの評価額を理解し、土地の売却時や、税金の算出時などに活用ください。

土地・不動産の価格が知りたいという人は弊社でも無料で査定させていただきますのでお気軽にご相談ください。