老後に備えたマンション投資が急増中！2024年マンション平均価格は最高に

参照記事：投資用マンション最高値　17年、「老後の備え」需要 ー日本経済新聞　2021/1/13 10:39
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO25659210T10C18A1MM0000/

東京や大阪など都心部を中心に、不動産業界の景気が絶好調。日本経済新聞（平成30年1月13日付）によると、ワンルームマンションなどの投資用マンションの価格が高騰し、2006年以降におけるマンション1室（区分所有）の平均価格が、2024年は東京、大阪共に最高を記録。東京都の平均価格は1961万円となり前年比9％増、大阪市は1381万円で前年比20％増という好調ぶり。

また都区部では区分所有だけでなく、アパート１棟の平均価格も１億円という大台を初めて突破し、マンション１棟でも2億3258万円と最高値を記録。このようにオリンピックに向けて不動産バブルの真っ只中にありますが、オリンピック後の不動産価格の懸念が心配されています。今後不動産市場はどうなっていくのでしょうか。

オリンピック特需でピークは近い？

東京オリンピック開催が決定してから、不動産市場もポジティブに反応してきました。鉄道や道路などのインフラ整備、施設や住宅建設などにより、需要増から土地価格が上昇。特に晴海などの東京湾岸エリアは選手村もできるため地価が高騰し、周辺タワーマンションが人気を集めました。

ところがこうした不動産バブルの裏で、オリンピック後のバブル崩壊説が後を絶ちません。そもそも不動産バブルを支える投資家の目的は多様化しています。オリンピックが終わったら売却してキャピタルゲインを得ようとする投資家や、下落を待たずにオリンピック前で売却しようとする投資家などさまざま。こうした投資家たちの思惑も不動産バブルのピークに影響しそうです。

賃貸市場はすでに飽和状態か

都内ではマンション投資に人気が集まっていますが、すでに賃貸市場は需要があまりなく飽和状態になっているのではないかと言われています。たとえば投資で人気のワンルームマンションですが、一人暮らしの需要はこれ以上増えないのではないかという懸念も。

実際、都内賃貸マンションの平均利回りが下落しており、事態の深刻化は既に問題となっています。その一方で土地価格の上昇が続いていることから、この不動産売買取引の上昇余地はそろそろ限界かとも言われています。特にワンルームマンションは人口減少の問題もあり、一人暮らしの需要は増えそうにないと見られています。

価格高騰を支える要因とは

サラリーマン投資家

今の不動産価格高騰を支える要因の一つに、30代から40代といったサラリーマン投資家たちによ購入希望の増加があります。将来受け取る年金受給額の減少、受給年齢の引き上げに対して、老後の生活に不安を抱えるサラリーマンが急増中。そこでマンション投資、特にワンルームマンション投資を中心に人気が集まり、老後の備えにしようとするサラリーマンが物件を購入しています。

節税目的の富裕層

開業医、弁護士、会社経営者といった富裕層が節税目的で不動産を購入するケースも増えています。富裕層はいろいろな投資を行っていますが、不動産は節税メリットが非常に大きいので注目されています。こうした人たちは節税が主な目的なので、利回りは二の次になることも。たとえ低利回りでも、許容できるほど資産に余裕があるので、プラスマイナスゼロでも納得できるというわけです。

中国人などの海外投資家

日本の不動産物件を購入する海外投資家といえば中国人が多く、都心のタワーマンションを購入しています。中国では不動産を所有することが認められておらず、70年後に国に返還しなければなりません。そこで一生所有できる日本の不動産に魅力を感じる人が多くいます。そうした人は賃貸収入を得ようとしたり、キャピタルゲインを目的として短期売買を狙う人も多く、ケースバイケースです。

オリンピック後、投資マンションはどうなる？

オリンピック後の不動産バブル崩壊説はあちこちで聞かれます。確かに現在の土地高騰を支えているのは実需でなく投資です。また不動産価格はサイクルがあり、この好調がずっと続くとは考えにくいのは事実です。しかし過去のオリンピックとその後の不動産市場への影響については認められていません。2012年のロンドンオリンピックの時も、その後の不動産市場で下落は見られませんでした。

とは言え東京の場合そう安心してはいられません。日本は2022年に生産緑地が宅地化する、いわゆる「2022年問題」が控えており、土地価格の下落リスクが。また人口減少も深刻で、2025年には3人に1人が65歳以上になるという「2025年問題」も。さらに大地震や北朝鮮のミサイル発射リスクを考えると、オリンピック後はさまざまな問題が絡み合い、下落を引き起こす可能性は十分あります。

一方で、オリンピック後の東京の不動産市場は冷え込まないのではという意見も。インフラ整備、無線LANなどの設置といった町づくりは、東京がさらに魅力ある都市として発展し、地方からの人口流入も進む可能性も示唆しています。すると賃貸需要や土地価格も安定するというポジティブな見方も。

いずれにせよマンション投資で重要なことは、経済の動向にも目を向けながら、積極的な情報収集をすることです。特に老後の備えにしようと考えている人は、目先の損益にこだわらず長期的な見通しを持って投資にあたることをおススメします。

参照記事：投資用マンション最高値　17年、「老後の備え」需要 ー日本経済新聞　2021/1/13 10:39
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO25659210T10C18A1MM0000/

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