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銀行と共に不動産投資を進めるために最低限知っておくべき基礎知識

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不動産投資を始める場合、銀行が自分に対して、どれだけの資金を融資してくれると思いますか?

おおよその金額がわからないと、どのような物件を探せば良いのかさえ分かりませんね。知る方法はないのでしょうか?

当然、融資額を判断するのは、本人の収入や年齢といった属性が基準になるでしょう。しかし、融資額は本人の属性だけで決まるのではありません。景気の良し悪しや銀行が融資に積極的かどうかも融資の判断材料になるのです。

実は、融資に力を入れている銀行であれば、比較的融資がスムーズに決定し、融資額も期待できます。また、担当者の力量により融資額が左右されることも少なくありません。融資をスムーズに進めるためには、まず銀行の特徴を知る必要があるのです。

1. 銀行はなぜ「融資」してくれるのかを考える

不動産投資をするときに銀行とのお付き合いは欠かせません。そこで、最初に考えなければならないことは、なぜ銀行はお金を貸してくれるのかということです。ただ単に「親切だから」という話ではないでしょう。

銀行は商売として、お金を貸しています。したがって、利益にならないような融資はしません。「このお客様なら、どれくらいの融資をすれば安全に利益を得ることができるのか」を判断しているのです。

融資を受ける側からしても、事前にいくらくらいなら借入することができるのかを知ることが、不動産投資において大切なことになります。なぜなら、返済できない額の融資を受けてしまうと、それは不動産投資にはならないからです。

2. 金融機関の違い|信託銀行と銀行の違い

金融機関の業務の違いを意識したことはありますか?

実は同じ金融機関でも、できる業務や力を入れている業務が異なります。たとえば、信託銀行と銀行でも業務内容に違いがあるのです。

2-1. 銀行は「融資」信託銀行は「資産運用」

銀行は「融資」・信託銀行は「資産運用」をメインにしているところが大切なポイントです。

同じ金融機関でも銀行と信託銀行では、業務の内容が異なります。信託銀行の「信託」とは、資産管理を任せたい者と資産管理を請け負う者との関係を意味するのです。

信託銀行とは、資産管理のために銀行業務に信託業務や併営業務をプラスした業務ができる金融機関であり「資産運用」に力を入れている金融機関といえます。つまり、今ある資産をさらに増やすというイメージですね。

信託銀行に対して、銀行とは「融資」というお金を貸すことに力を入れている金融機関です。つまり、信託銀行が今ある資産を増やしたい人のお手伝いをするのに対して、銀行はこれから資産を作りたい人のお手伝いをする金融機関といえます。

2-2. いい物件があれば迷わずに「融資」を考える

これから不動産投資を考えているのであれば、銀行の融資を利用してください。なぜなら、信託銀行が、今ある資産をさらに増やしたい人の資産運用に力を入れていのに対して、銀行はこれから資産を作りたい人に融資することに力を入れているからです。

やはり、不動産投資のスタートとしては、融資したいという意識の強い銀行を選ぶのがスムーズに融資を受けるコツだといえるでしょう。迷わずに銀行の融資を受けることが、サラリーマンの資産形成の第一歩といえます。

3. 銀行を味方につけるためには

不動産投資を成功させる近道は、銀行を味方につけることです。では、どのようにすれば銀行を効率的に活用できるのかをご紹介しましょう。

3-1. 担当者は実績ある人になることを「祈る」

実は、融資が実行されるかどうかは担当者次第といえます。

担当者が不動産投資のための融資に実績のある銀行員であれば、それだけで融資はスムーズに進む可能性が高いのです。まずは、実績のある担当者があたることを祈りましょう。

なぜなら、銀行員は、金融に関してはプロですが、不動産投資に関しては経験がモノをいうからです。たくさんの事例を扱った実績のある担当者のほうが有利なのは間違いありません。しかし、残念ながら担当者が誰になるかは分からないのです。

たまたま電話を受けたとか窓口で応対した銀行員が、そのまま担当者になることが少なくありません。とはいえ、いい担当者を探して支店間を移動するようなことは避けましょう。銀行にいいイメージを与えません。

3-2. 銀行に頼り切らずやるべきことは自分自身でしっかりとやる

良さそうな担当者だからと、銀行に頼り切ることはいけません。担当者が力を発揮するかどうかは、あくまで本人の不動産投資への姿勢や取組み方次第です。いい加減な人のために頑張ろうとは思わないのが担当者の本音でしょう。

事前に調べられることは、しっかりと身につけておく必要があります。融資を受けるためには、さまざまな資料も必要です。あらかじめ、必要な資料は用意しておくなど担当者がスムーズに業務を進められるようにするのが融資達成のコツでしょう。

また、分からないことがあれば、担当者に積極的に確認することも大切です。本人の熱意を示すことが担当者のヤル気を引き出すことも少なくありません。難しいことではないでしょう。これから資産形成をするのであれば熱意があって当然ですね。

3-3. 銀行選びは「コネ」がミソ

コネは最大限に活用するのがポイントです。投資仲間や銀行に詳しい知り合いがいる場合には、積極的に活用してください。特に上手く運用している投資仲間からは、銀行選びについて耳寄りな情報が得られるかもしれません。

仲介業者に紹介してもらうという方法もあります。仲介業者は、仲介の依頼者に提携銀行を紹介するケースも少なくありません。銀行とは縁が深いため、銀行についてのさまざまな情報を知っている可能性が高いのです。

自分自身で銀行を開拓するのも良いのですが、平日に電話や訪問を繰り返して調査するのは大変な作業になります。まずは、コネを利用するのが手っ取り早く効率的な方法といえるでしょう。

4. 銀行探しの第一歩|webを利用してシミュレーション

実際に銀行探しを始める前に、まずwebを利用してシミュレーションすることをおすすめします。自宅で簡単にできるので、銀行探しの第一歩といえるでしょう。参考までに、シミュレーションのできるURLと不動産投資ローンの金利をご紹介します。

4-1. オリックス銀行

オリックス銀行・シミュレーション

2018年1月1日現在

商品 金利タイプ 金利
アパートローン

投資用セカンドハウスローン

変動金利型 年2.675%~3.675%
固定金利期間特約付変動金利型

(3年固定金利特約型)

年2.300%~3.300%
固定金利期間特約付変動金利型

(3年固定金利特約型)

年2.500%~3.500%

4-2. スター銀行

東京スター銀行・シミュレーション

2018年1月1日現在

商品 金利タイプ 金利
不動産担保ローン 変動金利型 年0.90%~8.40%

年1.30%~8.95%(固定金利)

固定金利型(3年固定)
固定金利型(5年固定)
固定金利型(10年固定)

4-3. 三井住友トラストローン&ファイナンス

三井住友トラストローン&ファイナンス・シミュレーション

2017年12月1日現在

商品 金利タイプ 金利
アパートローン 変動型金利

団体信用生命保険なしの場合

 

2.90%~4.40%
(短期プライムレート年率1.475%+1.425%~2.925%)
変動型金利

団体信用生命保険ありで56歳未満の場合

3.30%~4.80%

(短期プライムレート年率1.475%+1.825%~3.325%)

変動型金利

団体信用生命保険ありで56歳以上の場合

3.80%~5.30%

(短期プライムレート年率1.475%+2.325%~3.825%)

5. 不動産探しの前に銀行をチェックしておくのがポイント!

たとえば、いい不動産投資物件を見つければ銀行に足を運ぶでしょう。そこから銀行との交渉になります。

そこで注意しておきたいのが、交渉がスムーズに進めばいいものの、もたついているとせっかくの物件を誰かに先をこされることにもなりかねません。

しかし、あらかじめ「○○銀行であれば、自分に対して○○万円くらいの融資なら決定するだろう」という金額がつかめていれば、事前に物件を絞り込むことができますね。もちろん、融資もスムーズに進むでしょう。

ポイントは、いい物件があれば、取りあえず銀行へ足を運んで実際に話をしてみることです。交渉を繰り返すことで、銀行が自分に対してどの程度評価してくれるのかがわかるでしょう。また、交渉の経験を積むことで練習にもなりますね。

 

弊社(MIRAIMO運営元:ASIS株式会社)でも融資のシミュレーションがホームページでできます。また、懇意にさせていただいている銀行様が何行かあります。

どんな銀行と?という質問だけでも構いません。お気軽にご相談くださいね。

ASIS株式会社 シミュレーション

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