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文京区での不動産投資が魅力的|東京ドームに東京大学!エリアの徹底解説

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文京区は都会で、治安もよく自然も豊かで非常に住みやすいエリアです。住民の平均所得も全国トップレベルにあります。文京区は不動産投資に向いているエリアです。そんな文京区の魅力を詰め込んだ記事を書きました。実際の物件の例を交えつつ説明していきます。

1. 文京区の魅力とは

文京区は魅力は、なんと言っても治安が良いこと。都心にも関わらず犯罪件数は東京23区内でもっとも少ないです。緑が多く公園もあるため、ファミリーに人気のエリアとなっています。

・文京区を通る路線

JR中央線・総武線 水道橋駅
東京メトロ丸の内線 後楽園駅・茗荷谷駅・本郷三丁目駅・新大塚駅
東京メトロ千代田線 千駄木駅・湯島駅・根津駅
東京メトロ有楽町線 江戸川橋駅・護国寺駅
東京メトロ南北線 後楽園駅・本駒込駅・東大前駅
都営三田線 春日駅・千石駅・白山駅・水道橋駅
都営大江戸線 春日駅・本郷三丁目駅

誰もが知る観光スポットが目白押し

1 東京ドーム

コンサートや野球の試合などで使われます。

最寄りの駅

  • 水道橋駅
  • 後楽園駅
  • 春日駅

 

2 東京大学

赤門で有名な東京大学。略して東大。

最寄りの駅

  • 本郷三丁目駅
  • 東大前駅
  • 春日駅
  • 湯島駅
  • 根津駅

3 湯島天満宮

学問の神様として有名です。

最寄りの駅

  • 湯島駅
  • 上野広小路駅
  • 本郷三丁目駅
  • 御徒町駅
  • 上野御徒町駅

など他にも様々な人気スポットがあります。そんな文京区はどんな街なのでしょうか。以下に特徴をまとめました。

①医療関係が充実している

病床数・医師数・看護師数・歯科医師数は、23区で上位ランクインするほど医療関係が充実している。また、病院がたくさんあるので安心して暮らせる街です。

②子育て、教育支援に熱心

学校・大学が多くあり、子育て・教育支援に熱心に取り組んでいます。例えば、2016年4月から始まったトワイライトステイは、小学6年生までの子供を22時まで預かってくれます。また、2歳児未満の子供のベビーシッターを希望する人に安価で利用できる支援券を配布しているなど子育て・教育支援に熱心です。そのため、共働き世帯へのバックアップが手厚いのでファミリーの方に人気エリアです。

文京区は学校・大学が多くあり、学生にも人気なエリアです。学生向けに綺麗ではないが駅近のリーズナブル物件~家賃は高いが新築マンションなど幅広くあります。

文京区は、幅広い世代から愛されている街です。

③文京区で人気の街ランキング

幅広い世代の方が住んでいる文京区ですが、その中でもどのエリアが人気なのでしょうか?ランキング形式で表にしました。

☆文京区で人気の街トップ5☆

1位 音羽 ファミリー層が多く治安が良い/駅周辺の飲食店・カフェ・コンビニ・銀行など充実/少し足を伸ばせば神楽坂まで行ける

⇒ファミリー向けエリア

2位 本郷 学校が多く、アカデミックな雰囲気/子供が多く、子育て環境が良い/池袋・新宿・上野などの繁華街へすぐ行ける距離

⇒ファミリー・学生向けエリア

3位 根津 谷根千エリアには地域猫・飼い猫が多く癒される/観光客が多く活気がある/お祭りが盛ん/食べ歩きの街で有名/甘味やカフェがたくさんある

⇒ファミリー向けエリア

4位 本駒込 治安がよく住みやすいエリア/山手線内で都会/居酒屋・飲食店・カラオケがあり仕事帰りや地元の人で賑わっている/商店街がある

⇒単身者向けエリア

5位 小石川 東京ドームが近い/商店街がある/後楽園が近く遊ぶ場所がある

⇒学生・単身者向けエリア

文京区内で得に人気のエリアが「音羽」です。では、実際に音羽の物件例を使って以下で説明していきます。

2. 音羽物件例で見てみよう

<区分マンション>

  • 交通  東京メトロ有楽町線「江戸川橋駅」徒歩3分
  • 築年月 1978年11月(築38年)
  • 総戸数 38 戸
  • 構造  SRC造
  • 所在階 10階建て/3階部分

①周辺環境

江戸川橋駅周辺は治安よく、ファミリー層が多いです。そのため、文京区で1番人気エリアとなっています。

  • ファッションセンターしまむら茗荷谷駅前店 徒歩9分
  • コモディイイダ江戸川橋店(スーパー) 徒歩4分
  • 丸正チェーン江戸川橋店(スーパー) 徒歩6分
  • スーパーマーケット三徳茗荷谷駅前店 徒歩9分
  • ローソン音羽一丁目店(コンビニ) 徒歩2分
  • ファミリーマート文京音羽一丁目店(コンビニ) 徒歩2分
  • セブンイレブン江戸川橋店(コンビニ) 徒歩4分
  • どらっぐぱぱす江戸川橋店(ドラックストア) 徒歩6分
  • 薬樹林堂薬局江戸川橋店 徒歩7分
  • 文京関口一郵便局 徒歩3分
  • 大塚警察署 徒歩9分
  • 小日向公園 徒歩7分
  • 星合産婦人科病院
  • 拓殖大学茗荷谷図書館

など徒歩10分圏内に様々な施設があり充実しています。

江戸川橋駅 周辺 グーグルマップ

②物件概要

  • 物件価格 2300万円
  • 利回り 5.68%
  • 専有面積 42.6m2(壁芯)
  • バルコニー面積 11.36m2
  • 間取り 2DK
  • 採光方向 南西/角部屋
  • 管理方式 日勤
  • 内装リフォーム済み(2012年2月)フローリング、クロス、エアコン、システムキッチン交換等
  • 月額賃料 109,000円
  • 管理費(月額) 11,700円
  • 修繕積立金(月額) 7,000円
  • 土地権利 所有権
  • 駐車場 無
  • 取引態様 仲介
  • エレベーター、インターホン付き

3. 周辺の賃貸マーケット

江戸川駅周辺の家賃相場は一体どうなっているのでしょうか。

間取り 家賃相場
ワンルーム 8万8千円
1K 8万3千円
1DK 10万3千円
1LDK 15万1千円
2K 12万4千円
2DK 12万3千円

駅から3分と近く交通の便が良いです。また、周辺施設も徒歩10分以内に充実しています。需要は高く価格的にも人気だと考えられます。この様なマーケット事情からみて空室率の心配はないと判断できます。

4. 物件選ぶ際に利回りを確認しよう

物件を見ていると「利回り」という言葉をよく目にすると思います。では、利回りとは何でしょうか。投資額に対してどれほどリターンが得られるかの指標です。利回りには大きく分けて2種類あります。表面利回り実質利回りです。

①表面利回り

表面利回りとは、年間の家賃収入の総額を物件価格で割った数字です。

[計算方法]年間家賃収入÷物件価格×100=表面利回り(%)

表面利回りの事を、「グロス」とも言います。

②実質利回り

実質利回りとは、年間の家賃収入から年間の諸経費(管理費・固定資産税など)を差し引いたものを物件価格に購入時の諸経費(登録免許税など)を足したもので割った数字です。

[計算方法](年間の家賃収入-年間の諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100=実質利回り(%)

実質利回りの事を、「ネット」とも言います。

物件サイトに書いてあるのはほとんどが表面利回りです。表面利回りが高いものを選べばいいというわけではなく、実質利回りを考慮することが大切です。では、上記の物件はどうなのか見ていきましょう。

☆文京区表面利回り平均

区分マンション 5.5%

上記物件は5.68%なので利回りはやや平均より上くらいです。しかし、利回りだけ見て購入するのは危険です。なぜなら、お客様のニーズに合った物件でなければ、空室になり家賃収入もゼロになってしまいます。利回りだけでなく、需要のあるエリアなのか・リスクの確認をしっかりと確認してから物件購入することをオススメします。

5. 文京区不動産投資の出口戦略

不動産投資の売却について、あまり知らない人が多いかと思います。
しかし、購入と同じくらい重要なことです。
高額で物件を購入してしまうとその後に挽回できず、売却の際に安く売るしかない状況になってしまうからです。

資産を拡大させていくのにとても大切なことが出口戦略です。では何を意識すればいいのか以下で説明していきます。

まず、売却の際に購入した物件を何年後に売却するのか?の計画を立てておきましょう。つまり、目先の家賃収入だけに意識を向けて不動産投資をするのは危険です。

不動産投資では予測できない事も起こります。
もちろんそれは、人生にも起こりうる事です。
その結果、不動産経営を続けていけなくなった際に、あなたが購入した不動産は資産価値のあるのでしょうか?お金を生んでくれる、なおかつ実物資産である不動産を、安易に購入してはいけません。
購入から売却までをよく考えて購入する事がとても重要です。

そうは言っても、不動産投資は安定した家賃収入が得られる場合、長期で保有することに向いています。売却目的でなければ、よほど変な物件を購入しなければ大丈夫です。

6. 文京区での不動産投資のリスクとは

文京区が不動産投資に向いている理由を上記で述べてきました。では、リスクはあるのでしょうか?以下で説明していきます

  • 予想外の天変地異
  • 働けなくなった場合(家庭の事情)
  • 毎月のローン負担が重く、返済出来なくなった場合
  • 購入時よりも価値が大きく下がり売れない場合(または、売っても残債)

上記4つがリスクとしてあげられます。これらを回避するためには、「立地条件」にこだわることだと思います。そうすれば、売却の際に大きく価格が下がる事はありません。また、買い手のニーズに合った物件であれば空室になることもないです。要するに物件選びがとても重要という事です。そうすることでリスクを軽減できます。

7. 治安良し!アクセスよし!な文京区で不動産投資はおすすめ

文京区の魅力をまとめた記事を書いてみましたが、いかがでしたでしょうか?
魅力がたくさんある文京区で、不動産投資を始めてみたくなったでしょうか。

この記事を読んで文京区について理解した上で始めていただければ幸いです。

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