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住みたい街上位「目黒区」での失敗しない不動産投資の方法を教えます!

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目黒区は都会で、治安もよく安全な区なので非常に住みやすいエリアです。そんな理由から目黒区は「住みたい街」の上位にランクインしています。目黒区は不動産投資に向いているエリアです。そんな目黒区の魅力を詰め込んだ記事を書きました。実際の物件の例を交えつつ説明していきます。

1. 目黒区の魅力とは

目黒区は東京23区の西南部にあります。どの様な街なのか以下で説明していきます。

・目黒区を通る路線

東急東横線 中目黒駅・自由が丘駅・都立大学駅・祐天寺駅・学芸大学駅
東京メトロ日比谷線 中目黒駅
東急大井町線 自由が丘駅・緑が丘駅
東急目黒線 洗足駅
京王井の頭線 駒場東大前駅

☆誰もが知る観光スポット

1. 目黒川

3月下旬から4月上旬頃まで桜景色が見られます。

最寄りの駅
・中目黒駅

2. ラ・ヴィータ

イタリア語で「いのち・人生・活力・いきがい・生命の源」という意味で、ビタミンの語源になった言葉です。

最寄りの駅
・自由が丘駅

3. 西郷山公園

公園名の由来は、この土地が旧西郷邸の北東部分からきています。

最寄りの駅
・代官山駅

①独身世代が暮らしやすい街

目黒区は、都内23区の中でっも独身世代が暮らしやすい設備・施設が整っています。また、都心への交通アクセスの良いのも人気の理由です。目黒区はで電車の本数も多いため、終電をあまり気にする心配もありません。

☆23区内で女性が多いランキング

1位 目黒区
2位 港区
3位 渋谷区

上記ランキング=「住みたい街ランキング」とリンクしてきます。
目黒区内でも東横線沿線は得に女性に人気のエリアです。この様な理由から独身女性が増加しています。

②目黒区は「安全な区」

目黒区の強みは「安全な区」。なぜなら、交通事故・家事・犯罪の発生率が低いからです。また、地震被害が少ないと予測されています。地震発生時の被害シミュレーションでは、火災焼失面積割合も少ないという結果が出ています。

  • 火災焼失面積割合 4位
  • 交通事故発生率  22位
  • 火災発生率    21位
  • 犯罪の認知件数  22位

上記のランキングの結果は区民の地域防犯活動の成果です。

③学生が集う街

有名な東京大学のキャンパスがあり、学生が集う街でもあります。しかし、学生が1人で住むにしてはリッチな街かもしれません。暮らしてる方は、セレブの方と言っても過言ではありません。

「都内へのアクセスの良さ」「安全な環境」が目黒区の魅力です。リッチな街ではありますが、決して居心地が悪い雰囲気ではないです。そんなところが、目黒区の魅力であり
住みやすい理由です。

④目黒区で人気の街ランキング

目黒区では、どのエリアが人気なのでしょうか?ランキング形式で表にしました。

☆目黒区で人気の街トップ5☆

1位 自由が丘 駅前にパチンコ・飲み屋エリアがある/オシャレなショッピングエリアがある/有名な洋菓子・スイーツ店がある/高級住宅街
2位 学芸大学 商店街がある/居酒屋やお菓子屋さんなどがある/坂が少なく、移動がわりと楽な街/高級住宅街
3位 目黒 首都高速の入口が近く車で遠出するのに便利/飲食店は昼夜問わず繁盛している街/春は目黒川沿いで見れる桜が綺麗
4位 祐天寺 都内なのに静かで庶民的な田舎感のある街/商店街がある/家族・お金持ちの方がたくさん住んでおり治安が良い
5位 駒場 学生が多く住んでいる街/下町っぽい雰囲気/お年寄りが多く静がで治安が良い/商店街がある/渋谷まで歩いて行ける

目黒区内で得に人気のエリアが「自由が丘」です。では、実際に自由が丘の物件例を使って以下で説明していきます。

2. 物件例で見てみよう

<区分マンション>

  • 交通  東急東横線「都立大学駅」徒歩3分
  • 交通  東急東横線「自由が丘駅」徒歩15分
  • 築年月 1985年4月(築33年)
  • 総戸数 31戸
  • 構造  RC造
  • 所在階 4階建て(地下1階)/1階部分

①周辺環境

  • 都立大学駅から渋谷駅 直通で10分
  • いなげや(スーパー) 徒歩1分
  • ファミリーマート(コンビニ) 徒歩2分
  • 駒沢オリンピック公園 徒歩15分→体育館/陸上競技場/テニスコート/野球場併設広場ではイベントも開催
  • 目黒区八雲中央図書館 徒歩10分
  • 産業能率大学(自由が丘キャンパス) 徒歩15分

②物件概要

  • 物件価格 750万円
  • 表面利回り 8.64%
  • 専有面積 13.00㎡
  • 間取り 1R
  • 方角 南向き
  • 外壁タイル張り
  • 管理方式 巡回
  • 管理費(月額) 6,000円
  • 修繕積立金(月額) 5,000円
  • 土地権利 所有権
  • 駐車場 無
  • 取引形態 一般媒介

3. 周辺の賃貸マーケット

間取り 家賃相場
ワンルーム 9万4千円
1K 8万8千円
1DK 12万3千円
1LDK 15万2千円
2DK 13万9千円
2LDK 20万5千円

4. 物件選ぶ際に利回りを確認しよう

物件を見ていると「利回り」という言葉をよく目にすると思います。では、利回りとは何でしょうか。投資額に対してどれほどリターンが得られるかの指標です。

利回りには大きく分けて2種類あります。表面利回り実質利回りです。

①表面利回り

表面利回りとは、年間の家賃収入の総額を物件価格で割った数字です。

◆表面利回りの計算方法

年間家賃収入÷物件価格×100=表面利回り(%)

表面利回りの事を、「グロス」とも言います。

②実質利回り

実質利回りとは、年間の家賃収入から年間の諸経費(管理費・固定資産税など)を差し引いたものを物件価格に購入時の諸経費(登録免許税など)を足したもので割った数字です。

◆実質利回りの計算方法

(年間の家賃収入-年間の諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100=実質利回り(%)

実質利回りの事を、「ネット」とも言います。

物件サイトに書いてあるのはほとんどが表面利回りです。表面利回りが高いものを選べばいいというわけではなく、実質利回りを考慮することが大切です。では、上記の物件はどうなのか見ていきましょう。

☆目黒区表面利回りの平均値

区分マンション 5.0%

上記物件は8.64%なので利回りは平均より高いです。しかし、利回りだけ見て購入するのは危険です。なぜなら、お客様のニーズに合った物件でなければ、空室になり家賃収入もゼロになってしまいます。利回りだけでなく、需要のあるエリアなのか・リスクの確認をしっかりと確認してから物件購入することをオススメします。

5. 出口戦略

不動産投資の売却について、あまり知らない人が多いと思います。しかし、購入と同じくらい重要なことです。なぜなら高額で購入してしまうと挽回できず、売却の際安くしか売れな状況になってしまうからです。資産を拡大させていくのにとても大切なことです。出口戦略とは何を意識すればいいのか以下で説明していきます。

まず、売却の際に購入した物件を何年後に売却するのか?の計画を立てておきましょう。つまり、目先の家賃収入だけに意識を向けて不動産投資をするのは危険です。

不動産投資では予測できない事も起こります。もちろんそれは、人生にも起こりうる事です。その結果、不動産経営を続けていけなくなった際に、あなたが購入した不動産は資産価値のあるのでしょか?お金を生んでくれる、なおかつ実物資産である不動産を、安易に購入してはいけません。購入から売却までをよく考えて購入する事がとても重要です。

そうは言っても、不動産投資は安定した家賃収入が得られる場合、長期で保有することに向いています。売却目的でなければ、よほど変な物件を購入しなければ大丈夫です。

6. 目黒区での不動産投資のリスクとは

目黒区が不動産投資に向いている理由を上記で述べてきました。では、リスクはあるのでしょうか?以下で説明していきます

  • 予想外の天変地異
  • 働けなくなった場合(家庭の事情)
  • 毎月のローン負担が重く、返済出来なくなった場合
  • 購入時よりも価値が大きく下がり売れない場合(または、売っても残債)

上記4つがリスクとしてあげられます。これらを回避するためには、「立地条件」にこだわることだと思います。そうすれば、売却の際に大きく価格が下がる事はありません。また、買い手のニーズに合った物件であれば空室になることもないです。要するに物件選びがとても重要という事です。そうすることでリスクを軽減できます。これは目黒区だけではなくどこのエリアにも言えるので物件選びは慎重に!

7. おしゃれで人気な目黒区で不動産投資はおすすめ

目黒区の魅力をまとめた記事を書いてみましたが、いかがでしたでしょうか?住みたいランキング上位で魅力がたくさんある目黒区で、不動産投資を始めてみたくなったでしょうか。

この記事を読んで目黒区について理解した上で始めていただければ幸いです。

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