収益重視の土地活用ならロードサイド！企画から任せて運用できる業者5選

車、バイク、自転車などの交通量の多い幹線道路・バイパス沿いを指すロードサイド。

こういった場所を利用して集客をする店舗をロードサイド店舗と呼びます。

一般的な住宅物件に比べひとつの事業を所有することになるので、不動産投資において、このロードサイドの土地活用は少々ニッチな投資対象です。

ロードサイドの土地活用の場合、

• 大型のショッピングモール
• コンビニエンスストア
• フランチャイズのレストラン

などの事業が挙げられます。

 

最近一部上場企業の企業では、ロジスティック事業という物流業界の倉庫事業を行うことが増えています。その背景はインターネットでモノを買うことが一般的となり、ニーズが増えているためです 。

その他高級賃貸マンションや、シェアハウスなど新しいライフスタイルを取り入れた住まいが、ロードサイドの土地活用の方法として注目されています。

このようなライフスタイル提案型の運用方法は、住む人によって周辺の環境に活気が戻ること。また、新しいサービスや、商業施設を求め、投資した当初より物件を通じエリアの魅力が上がります。

1. ロードサイドの土地活用とは

不動産投資｜ロードサイドの土地活用の位置付け

大成ユーレックの事例

大成ユーレックとは、大成建設グループの土地活用のための不動産会社です。グループ会社の中でも最も高級な賃貸マンションを提案する会社で、安定収益を得ている不動産オーナーから好評を得ています。

また、大成建設グループの信頼性の高い建築物を、不動産オーナーに提供することができます。競合他社が木造や軽量鉄骨で収益性を良くする提案を行う中、大成ユーレックはコンクリート住宅という減価償却の期間が長く資産性がある不動産運用を提案します。

小規模から中規模の土地活用を得意としており、1・2階に店舗を入れる事業用不動産の提案もしてもらえます。

店舗交渉など不動産オーナーにとって大変手間がかかる作業をまとめて行なってくれます。

2. 今後ロードサイドの土地の評価は上がる？下がる？

2-1. 影響が予想される法律

コンパクトシティ法

地方都市など都市機能を集約させ市民生活を安定させるための法律です。

ロードサイドの土地を新たに購入する場合は、この法律に該当するエリアかどうかを役所へ確認するといいでしょう。もともと、ロードサイドの土地は住宅地に比べ価格は割安です。しかし、今後国内の人口減少が予想されるため、地方都市は過疎地域とともにまちを成立させるか、コンパクトシティ法を用いて効率化を図るか選択を迫られます。

購入するエリアの県庁所在地がどちらを選んでいるのか、ヒアリングを行うといいでしょう。

遊休土地促進法

市街化区域で、使われなくなっている土地を活用しようという法律です。

不動産の場合、事務所や住居として使われないと建物の損傷が進み、エリアとしても需要が少ないということになり価値が下落してしまいます。

これらの法律が整備されているエリアかどうかを確認するといいでしょう。指定が多い場合は、残念ながら需要が少なくなってきているエリアなので、検討から外すことをおすすめします。

2-2. 最終的には周辺環境が影響する

ロードサイドの土地は周辺に競合店舗ができたり、住宅地が開発されるなど周辺環境が一気に変わりやすいリスクがあります。

オーナー自身ではコントロールできません。環境が変化した場合、積極的に「撤退すること」を考えてみましょう。すると、活路を見いだす時間が早くなります。

3. 土地活用でロードサイドの店舗経営をするべき人とは

3-1. 利回り重視

ロードサイドは環境の変化によっては、収支がマイナスの状態で撤退をする可能性があります。

住宅地域に比べ、リスクは高いので「利回り重視」でお金で割り切れる不動産オーナーがいいでしょう。

3-2. 把握すべき3つの注意点

1.この業界は外しておこう！パチンコ業界は衰退の一途

ロードサイドの土地活用で「パチンコ店舗やそれに伴う商業施設」が提案されることがあります。

基本的に、パチンコ業界は違法に近い商業のため、法令遵守が徹底されている昨今、取引の相手方としては対象としない方がいいでしょう。犯罪収益移転防止法等、闇の世界のお金と繋がってしまう可能性があるためです。

多くの不動産オーナーは金融機関から融資を受けて運用していますので、融資対象から外されてしまったり、闇金としか取引できなくなったり、他の事業やプライベートが台無しになってしまいます。

「火のないところに煙は立たぬ」ということわざにあるように、怪しいもの、不正やグレーと言われている商業には手を出すべきでありません。

2.途中解約について

ロードサイドの土地活用は、規模が大きい傾向にあり完成に時間がかかります。

自然災害や環境の変化や法改正、業者や不動産オーナーの資金力等で完成まで至らない場合があります。

この場合に備え、必ず途中解約の条項を契約書に盛り込んでおきましょう。

3.撤退の判断のポイント

ロードサイドは、「キャッシュフロー」で割り切りましょう。

車の流れや人通りなどコントロールすることはできません。持っている不動産にだけ魅力的な店舗や空間がっても人は足を運ばないからです。

始める前に、いくらになったら撤退するとあらかじめ決めておくと判断しやすいでしょう。稼働率が平均以下という状態が3ヶ月続いたら撤退をおすすめします。

4. ロードサイドの活用で相談するべきオススメの業者5選

①三井不動産

不動産大手の会社です。三井のアウトレットなど商業施設のブランド化にも力がを入れ、積極的に他社と差別化を図っています。大型商業施設の相談から、中・小規模でもグループ会社を紹介してもらえます。

安心の大手ですので、ロードサイドの活用が初めての方は、三井のスタンダードな提案を受け他社を比較させると納得しやすいでしょう。

②大和ハウス工業

ロジスティクス事業など、最新の不動産活用方法に積極的です。

大規模不動産から、アパート経営まで成功事例が豊富な自社ブランドを用いて提案してくれます。大手なのでアフターフォローも安心です。

③大成ユーレック

大成建設グループの投資用不動産に特化した会社です。中規模の土地活用に強いです。

大成建設のノウハウを用いた建物による不動産投資を提案してくれます。テナントにコンビニ等商業施設を入れたい場合も対応してくれます。

④野村アーバンネット

不動産仲介会社です。一般的には、個人間取引のイメージが強いでしょう。

その一方で野村アーバンネットは、大手仲介業の中でいち早く事業用不動産の情報を仕入れ、法人や不動産オーナーに対して提案をしています。

ノウハウがあり、安定した提案力と高い感度を持ち合わせています。多様な提案が欲しい場合、野村アーバンネットに相談するといいでしょう。

⑤リビタ

新興の不動産会社です。中古住宅のリノベーションや、団地の再生など提案力がある会社です。

コワーキングスペースやシェアハウス・シェアオフィスなどトレンドの提案を受けたい場合相談するといいでしょう。リビタだからこそ、ロードサイドの魅力をあげる提案をしてくれると思います。

5. ロードサイドの土地活用は情報戦！感度が高い大手に問い合わせよう！

ロードサイドの土地活用は、基本的には玄人が行うものと理解するといいでしょう。資金力があり、住宅地域の不動産の収益が安定している人がチャレンジとして行うというものです。

アパート経営と違い、他業種の事業に参入することになります。そのため、情報収集や向き不向きも踏まえ取り組むといいでしょう。

駐車場経営やアパート経営は身近な人に相談をして情報を得られると思います。

しかし、ロードサイドの土地活用については「不動産オーナー」はそれほど多くありません。自ら情報収集することがほとんどです。初めての場合は、大手の会社に相談することをおすすめします。
 

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