土地活用としてコンビニに土地貸しは儲かる?!|メリットデメリットを徹底解説

空き地などの土地活用に悩んでいる人は多いのではないでしょうか?

土地活用はマンションやアパート経営・駐車場経営・土地貸しなど様々な選択肢がありますが、更地の状態のまま利用者に土地を提供する土地貸しが、比較的デメリットの少ない土地活用として注目されています。

そんな中、土地貸しを行う契約相手としてコンビニが注目されているのをご存知でしょうか?

コンビニは駅前だけでなく住宅街の主要道路沿いにも出店するなど積極的に進出を行っているほか、よほどのことが無い限り長期的な運営が行われます。

コンビニと長期的に安定した土地貸しを行いたいと思ってもアパートの1室を提供するのとは異なるため、どのように契約すればいいのかわからない人も多いのではないでしょうか?

コンビニに土地貸しを行う際の契約方法やメリットデメリットなど知っておくと役に立つ情報をご紹介しましょう。

1. コンビニに土地貸しするには2つの方法がある!

空き地などの土地を有効活用する目的でコンビニに土地貸しを行った際に、すぐに業者に退去されてしまっては安定した土地活用を行うことができません。

そこで重要になってくるのがコンビニ側との土地貸しにおける契約方法になるのですが、事業用定期借地方式とリースバック方式の2つに分かれます。

それぞれの特徴について見ていきましょう。

①事業用定期借地方式

事業用定期借地方式とはコンビニ側に対して土地の提供だけを行う方法になります。

空地の所有者からすれば空き地を更地の状態のまま活用してくれることになるため、無駄な出費が発生せずリスクを最小限に抑えることに期待できるでしょう。

主な事業用定期借地方式の特徴は以下の通りです。

土地の名義人 土地の所有者名義
土地の整地費 土地の所有者負担
建物の名義人 コンビニ名義
店舗等の建設費 コンビニ負担
店舗内装工事費 コンビニ負担
借地の契約期間 10年~30年(契約満了後の更新無)
借地にかかる賃料 リースバック方式より低い

 

特徴を見る限りでは、整地費用は土地の所有者負担となっていますが、コンビニの出店にかかる建物の建設費用は全てコンビニ負担になっていることがわかります。

そのため、圧倒的に土地の所有者側にとって有利な契約となってしまい、コンビニ側には売り上げが伴うような好条件の場所でない限りはデメリットしかありません。

この契約方式では圧倒的にコンビニ側の負担が大きいことから、コンビニ側としては少しでも出店にかかるリスクを抑えたくなるでしょう。

そこで登場したのがリースバック方式という契約方法になります。

②リースバック方式(建設協力金方式)

リースバック方式とはコンビニ側に対して土地と建物の提供を行う方法になります。

コンビニ側からすれば成功するかどうかわからない状況で全ての費用を負担することはリスクがかなり大きいと言えるでしょう。

そこで、建物の建設を土地の所有者側で行い、コンビニ業者に店舗を賃貸する方法がリースバック方式です。

その際にコンビニ側が建築費を土地の所有者に無利子で貸す方法で建築することもあります。これを「建築協力金」といいます。

主なリースバック方式の特徴は以下の通りです。

土地の名義人 土地の所有者名義
土地の整地費 土地の所有者負担
建物の名義人 土地の所有者名義
店舗等の建設費 土地の所有者負担
店舗内装工事費 土地の所有者負担(契約状態による)
借地の契約期間 10年~20年(契約満了後の更新有)
借地にかかる賃料 事業用定期借地方式より高い

 

特徴を見る限りでは、コンビニ側にとっては初期費用を抑えることができており、土地の所有者側は金融機関に借入することなく建物を建設できる(有効な土地活用になる)・事業用定期借地方式よりも借地にかかる賃料が高くなるというメリットがあります。

2. コンビニに土地貸しするメリットデメリット

たとえリースバック方式出店費用の負担を土地の所有者側が行ったとしても、初期投資が発生するだけで借地にかかる賃料が上がるため、土地の所有者側のリスクは低いように思います。

実際にコンビニに土地貸しを行う場合にはどのようなメリットやデメリットがあるのか見ていきましょう。

2-1. メリット

コンビニに土地貸しを行う場合のメリットは以下の通りです。

駐車場経営よりも利回りが良い

地面を舗装するところまでは駐車場経営と同じになりますが、駐車場の場合には駐車に必要なスペースは運用を行うことができないため、土地活用を効率よく行うことができていません。

その点、コンビニに土地貸しを行う場合には広さに対して地代の算出が行われるため、駐車場経営よりも高利回りの運用が期待できます。

アパートに向かない場所でも出店可能

立地条件的にアパートや駐車場経営に向いていない場所の場合でも、コンビニに対しての土地貸しが可能な場合があります。

周辺地域にコンビニが無い場合などには、立地条件が多少悪くても十分な需要が見込まれるため、コンビニ出店の可能性が高くなると言えるでしょう。

長期的に安定した運用が期待できる

借地権は契約方式によって存続期間の下限と上限が異なってきますが、別段の定めがない限り最低でも下限の期間は土地貸しによる地代収入が期待できるでしょう。

事業用定期借地権では契約が満了した場合には契約者の希望によって契約期間を延長することもでき、立ち退く場合でも建築物に関しては原則的に撤去した状態での明け渡しになるため、安心して運用を行うことができます。

2-2. デメリット

コンビニに土地貸しを行う場合のデメリットは以下の通りです。

出店地域が限定される

競合エリアの場合や需要が見込まれない場所の場合には、コンビニを誘致することができません。

また、第一種低層住居専用地域・工場専用地域には出店しないとあらかじめ出店地域を限定しているコンビニもあるので注意が必要です。

途中解約のリスク

借地権は原則契約期間中に途中解約を行うことができませんが、途中解約を行うことができる別段の定めがある場合には途中解約を行うことができます。

リースバック方式は建物の建設費用が土地の所有者負担になるため、途中解約の別段の定めによって途中解約が行われた場合には、建築費用の負債だけが残ってしまうことになるでしょう。

中途解約時の違約金に関しては、事前にしっかりとすり合わせをしておく必要があります。

リースバック方式の初期投資が高額

リースバック方式でのコンビニ誘致は、コンビニ側のリスクを抑えることができることから事業用定期借地方式よりも誘致を行いやすいと言えるでしょう。

しかし、初期投資にかかる費用が数千万円と高額なうえに、途中解約が行われてしまった場合にはその費用を土地所有者が負債として抱えてしまうことになるので注意が必要です。

土地の所有者からの途中解約不可

コンビニ側からするといきなり解約を申し込まれてしまっては安心して経営を行うことができません。

そこで借地権は土地の所有者からの途中解約を原則できないように定めています。

そうすることによって土地の利用者を保護することになるのですが、所有者側からすれば自由に処分したり利用したりできなくなってしまうというデメリットが生じてしまうことになるでしょう。

3. コンビニに土地貸しするのに適した土地

コンビニに土地貸しを行いたいと思っていてもその土地が出店に適した土地でなければ、コンビニを誘致することができません

コンビニの出店に適した土地とは一体どのような土地なのでしょうか?

コンビニに適した土地を決める要素は以下の通りです。

3-1. 広大な敷地

コンビニチェーン大手のローソンの場合には敷地坪数の目安として250~500坪の敷地をコンビニ出店に必要な面積の基準としています。

コンビニ出店の場合には建物の敷地だけでなく、ある程度の駐車場スペースの確保が必要なため、土地が狭い場合には出店を行うことができません。

また、敷地の間口の広さや店舗の間口など細かく条件が最初から決められているコンビニもあるので、事前にチェックしておくと土地の貸し出しをスムーズに行うことができます。

また、高速道路入り口近くなどはトラックの利用なども想定して、最低条件以上に駐車場の敷地が必要になるでしょう。

3-2. 土地の用途

それぞれの地域によって土地の用途が定められています。

コンビニの場合には、第一種低層住居専用地域・工場専用地域には出店しないなどの取り決めを行っている場合があるので事前にチェックしておいた方が良いでしょう。

3-3. 周辺の環境

駅近郊でなくても交通量の多い主要道路沿いや人口の多い住宅街周辺などの場合には需要が十分見込まれるため、土地貸しを行える可能性が高くなります。

所有している土地の近隣にコンビニが立ち並んでいても、立地条件が良好で需要が見込める場合には出店する可能性があるため、近隣にコンビニがあるからといって必ず断られるわけではありません。

周辺の環境によって必要な坪数や条件が異なってくるので、コンビニに土地貸しを行いたい場合にはまずは問い合わせを行ってみるのが良いでしょう。

4. コンビニの地代相場

アパート経営を行う場合の家賃相場を決める1つの基準は、周辺の同条件に近い物件の家賃相場を参考にすることが多いのですが、コンビニの地代の場合はどのように考えればいいのでしょうか?

コンビニの土地貸しによる地代は、エリアによって価格のばらつきが大きいため周辺の駐車場の相場を参考にすればいいと言われています。

駐車場1台の月額使用料の相場は5000円程度で、地面がアスファルトやコンクリートで舗装されている場合には8000~10000円程度になることが多いでしょう。

駐車場1台当たりに必要なスペースは4坪あれば十分ですが、店舗までのアプローチまでを含めると6~7坪必要になるため、50坪の土地で8台程度の駐車が可能になります。

そこから地代を算出すると50坪の敷地で4万円程度の1坪あたり800円となりますが、舗装されていることを考慮すると1坪あたり1400円前後の地代となるでしょう。

固定資産税路線価の3~5%を基準にするという方法もありますが、この方法の利点は出店場所の路線価を調べるだけでいいので、手軽に地代を調べることができるのが特徴です。

5. 土地貸しによる安定収入の確保

コンビニに土地貸しを行うことは、駐車場経営よりも安定した高収入が期待できるので、空地の有効活用として最適な選択肢の1つと言えるでしょう。

コンビニの誘致を行う際には、土地の所有者にとって最もリスクの低い事業用定期借地方式にて誘致を行いたいところですが、よほど魅力的な土地でない限り厳しいと言えます。

そうなってしまった場合にはリースバック方式で誘致を行うことになりますが、土地の所有者の費用負担が大きくなってしまうため当然リスクが高まってしまうでしょう。

借地権に関する契約は土地の利用者も所有者も双方を守る契約になっていますが、別段の定めによってどちらかが有利になるように偏った契約に変えてしまうことが可能になります。

コンビニに対して土地貸しを行う場合には相手側の言いなりになるばかりでなく、しっかりと契約書の内容を確認し、自分に不利な契約になっていないかをしっかり確認しなければなりません。

コンビニへの土地貸しによって発生するリスクをしっかりと理解し対策を練ることで、安定した長期的な収入を得ることに期待できるでしょう。

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