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港区での不動産投資は高級??本当に儲かるか検証してみた

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赤坂、六本木、青山。名だたるブランドエリア港区。東京タワーをはじめお台場や六本木ヒルズなどなど観光スポットも非常にたくさんあり、外国人観光客にも人気です。

東京の中でも特に賃料や物価が高く、中央区と並んで高所得者層が密集しています。
住みたい街ランキングでは堂々の第一位!!(SUUMO 行政市区ランキング2016年版)そんな街でする不動産投資は儲かるのか?!大丈夫。十分に収益は見込めます。収益を見込むコツを港区の耳寄り情報と物件例を使ってお伝えしていきます。

1.港区の情報

まず港区はどんなエリアなのかご紹介します。
港区の交通アクセスや生活情報、観光スポットなどの情報を知って、投資物件選びのご参考にしてください。また、港区に興味を持った方は、ご自身で足を運んで実際に雰囲気を感じてみるのもおすすめです。

https://www.city.minato.tokyo.jp/kyouikucenter/kodomo/kids/shiro/jinko/ichi/images/tokyo23map.gif 港区HP

https://www.city.minato.tokyo.jp/kouhou/kuse/koho/minato2015/201504/20150411toku/images/10_01.jpg 港区HP

1-1. 概要

面積は20.34㎢、23区中12位の広さで、人口は24.4万人で23区中17位です。(2016年 東京都の統計
西北一帯の高台地と、東南の東京港に面した低地、芝浦海浜の埋め立て地からなっています。
意外かもしれませんが、東京23区の中では最も起伏に富んだ地形をもち、名前がついているだけでも90余りの坂があります。

1-2.港区の地域情報

企業が本社を最も多く構える区の一つで、日本のビジネスの中心です。

トレンドの発信地でもあり、民放テレビ5大キー局(TBSテレビ・テレビ東京・日本テレビ・テレビ朝日・フジテレビ)は全て港区にあります。そしてここ10年余りでは

  • 六本木ヒルズ
  • 東京ミッドタウン
  • 汐留シオサイト
  • 赤坂サカス

など最先端の商業施設が連続してオープンした区でもあります。

エリアごとに特色があり、

  • 虎ノ門、新橋、芝⇒オフィス街
  • 青山、赤坂⇒商業エリア
  • 六本木⇒歓楽街
  • 麻布、白金台⇒高級住宅街
  • 汐留、台場⇒大規模開発地区

というように書き尽くせないほどの様々な顔や魅力を持ち合わせています。

1-3. 交通アクセス

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%B8%AF%E5%8C%BA_(%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD)

山手線、都営地下鉄浅草線・三田線・大江戸線、東京メトロ銀座線・丸ノ内線・日比谷線・千代田線・半蔵門線・南北線、ゆりかもめなどが乗り入れ、ほぼ全域を都営バスが担当しています。

交通の便で困ることはほぼないのではないでしょうか。

1-4. 観光スポット厳選3選

観光スポットも数多い港区。外国人観光客も数多く訪れています。そんな中でも厳選した3個の観光スポットをご紹介します。

東京タワー

赤羽橋駅・神谷町・御成門駅・大門駅・浜松町駅からアクセスできます。
東京に来たらここ・・・!というスポット。
900円で展望台に登ることができます。ちなみに夏場だと階段で登ることもできるので体力に自信がある方は試してみては??

六本木ヒルズ

http://komekami.sakura.ne.jp/wp-content/uploads/p9037793.jpg

六本木駅間近の森タワーやホテル、テレビ朝日、TOHOシネマズをはじめとする文化、商業施設の総称が六本木ヒルズです。
買い物、映画鑑賞、夜景デート。少し歩けば東京ミッドタウンにも行けるので、1日遊べる大人な気分になれるスポットです。

お台場海浜公園

お台場海浜公園駅・台場駅・東京テレポート駅からアクセスできます。
遠くにレインボーブリッジが見え、夜景が美しいスポットとしても有名です。近くにダイバーシティーやフジテレビ、アクアシティお台場などもありこちらも1日いても飽きないスポットです。

2. 港区の家賃相場

住むの23区では1位で家賃相場が高い港区ですが、人気エリアは白金地区・港南地区・芝地区と並びます。
間取りごとの家賃相場は以下のようになっています。

間取り 家賃相場
1R 13.43万円
1K 11.25万円
1DK 15.12万円
1LDK 21.35万円
2K 13.83万円
2DK 17.67万円
2LDK 30.04万円
3LDK 34.56万円

23区で1番安い葛飾区の1Rの家賃相場が5.65万円なのでその差7.78万円。高級さが伺える値段となっています。

3. 芝浦ふ頭駅周辺の収益物件例

http://tokyoyakei.jp/tokyo/shibauraminami/shibauraminami-9l.jpg

高級なイメージが強い港区で手軽に始められる物件はあるのでしょうか?
今回は港区の中でも家賃相場が低めの芝浦ふ頭駅の物件を例にしてみました。

3-1. 物件概要

★ゆりかもめ 芝浦ふ頭駅 徒歩3分/JR山手線田町駅 徒歩12分/都営浅草線 三田駅徒歩13分
★SRC造 4階/10階建て 東向き
★築年月:2006年5月(築12年)
★総戸数:19戸

オーナーチェンジ物件・駅近・オートロック・日当たり風通し〇・ペットOK・内装リフォーム済

  • 物件価格:1940万円
  • 想定年間収入:112万円(9.3万円/月)
  • 表面利回り:5.75%
  • 専有面積:20.84㎡
  • 間取り:1K
  • 管理費:8000円/月
  • 修繕積立金:6500円/月
  • バルコニー面積:4.20㎡

3-2. 周辺環境

レインボーブリッジを通れる道があり、夜景がきれいだったりスーパーやコンビニも徒歩10分圏内。芝浦南ふ頭公園というレインボーブリッジの下から東京湾を眺めることができる公園もあり、繁華街区域と比べると大分落ち着いた雰囲気があります。

4. 表面利回りと実質利回りを考慮して考える

物件を選ぶ際は、よくサイトに書いてある表面利回りだけをみてそれが高い物件を選べばよいのではなく、実質利回りも考慮しなければなりません。

表面利回りというのは、

年間家賃収入÷購入物件価格×100

となりますので、ローンの金利は計算外。では、実質利回りは表面利回りから金利を引けば良いかというと、そんな単純なものでもありません。

支払金利の他に、管理費や修繕積立金、専有部のリフォーム費用の積立などの年間の支出が、利回りに関わってきます。
なので、実質利回りの計算式はこうなります。

(年間収入-年間支出)÷(物件購入価格+購入時の諸経費)×100

ですので、相場以上に高い管理費のマンションだと、物件価格が安くてもその分だけ実質利回りを押し下げることになるのです。(利回りについて詳しくはこちらの記事(のんさんの不動産投資利回りの記事リンク)を参考にしてください。)

都心のタワーマンションや高級分譲マンションは、物件価格だけではなく管理費も高いので、どうしても利回りが悪くなります。なので、自己資金でで購入する、かつ入居率が高くない限り、まず収益は見込めません。

上記物件はやはり港区なので都心ではありますがオーナーチェンジ物件なので最初から空室というリスクはまずなくなります。
さらに、

  • 駅から近く、環境がいい
  • JRへもすぐにアクセスできる
  • オートロック
  • 管理費・修繕積立金も高くない
  • ペットもOK

という条件の良さから空室リスクも低めであることが仮定できますし、高い家賃収入も見込めます。
では次に、上記の物件の出口戦略について検証してみましょう。

5. 港区区分マンションの出口戦略

上記の例で述べた物件の出口戦略を表でまとめました。

このマンションの立地・築年数の浅さ・オートロックがついている・ペットOKなど設備がよいことからから、もう少し高い金額で賃貸・売却することも可能です。
借入を少なくして自己資金の割合を増やせば、収益額はもうすこし増やすことができます。
条件さえよく、うまくやりくりができれば都心で相場家賃が1番高い区でも収益を出すことができるのです。

6. 港区の物件に投資するリスク

やはり高級住宅街が多い港区。便利な反面こんなリスクもあります。

  • 自然豊かな中で生活したい人には向かない
  • 粗暴犯の発生件数が23区で2位と多い。(警視庁の統計 2007~2009年の平均)
  • 高級な物件が多く、管理費が高いところも多いので利回りが低め。

いい不動産会社を選んで、物件の選定をよくすることで、高い収益を見込める物件に出会いましょう。女性をターゲットとするならセキュリティーがしっかりした物件のほうがいいかもしれません。

7. 港区ブランドで不動産投資は有効

港区は観光もできて景色がきれいなスポットもたくさんあります。平均家賃は一番高い区ではありますが、誰もが住みたいと憧れる地域なので物件選びを慎重に行えば収益を見込める物件に巡り合うことは難しくはありません。

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